Конкурсы рискуют исчезнуть
Без должного внимания администрации

Появившиеся в 2004 году конкурсы по подготовке документации для земельных торгов обещали стать выгодным направлением девелоперского бизнеса.
Но, как выяснилось, сегодняшняя ситуация с участием в разработке пакетов документов весьма проблематична.

Проблему комментирует Галина Лемзякова, генеральный директор ООО «Аверс-инвест».

– Галина Васильевна, осенью 2004 года Комитет по строительству начал проводить конкурсы на право подготовки полных пакетов документов для проведения торгов среди коммерческих организаций…
– Да, Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» была прописана процедура подготовки документации для проведения торгов по полному пакету и по короткому пакету. При этом все необходимые справки и согласования для торгов по короткому пакету разрабатывало СПбГУ «Управление инвестиций».
А для подготовки полных пакетов Закон разрешил привлекать коммерческие структуры, которые отбирались на конкурсной основе. Затраты на подготовку необходимой документации возлагались на коммерческую организацию – победителя конкурса. По результатам торгов Законом было предусмотрено вознаграждение за подготовленную документацию до 5% от полной рыночной стоимости права аренды.
Первые конкурсы в августе – сентябре 2004 года проходили оживленно, с большим количеством участников.

– Что, по вашему мнению, помешало положительному развитию ситуации с подготовкой полных пакетов документов?
– Основными критериями победы в конкурсе были сроки подготовки документации и процент вознаграждения. Все участники конкурсов при принятии решений исходили из требований к составу документации по полному пакету на момент проведения конкурса.
Но, к сожалению, начиная с октября 2004 года по сегодняшний день эти требования меняются с такой скоростью, что их сложно отследить, не то чтобы выполнить. Появилось требование по землеустроительным работам, затем выполнение Временного регламента застройки, далее – требования по подготовке планировочной документации. Это самые крупные вехи, а между ними еще очень много документов. Такие нововведения и стали причиной срыва сроков по подготовке документов.

– Насколько усугубилось положение по подготовке пакетов в связи с появлением нового требования предоставления коммерческими структурами градостроительной документации?
– Требование по разработке планировочной документации, которая относится к разряду градостроительной, является общим для всех: и для коммерческих структур, и для любых структур исполнительной власти. Комитет по строительству готовит документы по территории новостроек, Комитет по инвестициям и стратегическим проектам – по территориям, на которых реализуются стратегические проекты, Комитет по экономике и промышленной политике занимается территориями промзон.
Финансируются эти работы за счет городского бюджета. Коммерческим структурам, которые брали небольшие земельные участки под разработку документации на конкурсе, также было предписано разработать проекты планировок и проекты межевания на квартал, а иногда и на территорию, превышающую размеры квартала. Работа это большая и очень дорогостоящая.
При этом вот уже на протяжении двух лет, с момента вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, нет нормативной базы, четко определяющей, кто, где, когда и как должен разрабатывать и согласовывать документацию. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.05.2006 № 596 упорядочило схему разработки и согласований проектов планировки и проектов межевания, но, например, когда разработка проекта планировки обязательна, а когда можно ограничиться только межеванием территории, до сих пор не прописано ни в одном документе.
Поэтому разработчики пакетов документов вынуждены по несколько раз обращаться в органы исполнительной власти за уточнением состава документации, границ территории планировки и так далее. А это – время и, естественно, дополнительные затраты.

– Это повлияло на решение вашей компании принимать участие в подготовке документации по конкурсу?
– Да. Нам, к сожалению, пришлось отказаться от работы по ряду объектов, поскольку компанию абсолютно не устраивало соотношение затрат на планировку и межевание территории и компенсации по результатам торгов.
Мы заключали договоры с Комитетом по строительству на подготовку документации в 2004–2005 годах на условиях вознаграждения до 5%. Стоимость проектов планировки и проектов межевания, по самым скромным оценкам, составляет от
6 млн рублей. А компенсация затрат на право строительства, например, малоэтажной гостиницы на Приморском шоссе в г. Зеленогорске составит ориентировочно 1,5–2 млн рублей. Так есть ли смысл заниматься данным проектом? Конечно, поправки к Закону предусматривают увеличение компенсации до 10%, но ранее заключенные договора не пересматриваются.

– Значит, идея проекта подготовки документации к конкурсам, как отдельное направление девелоперского бизнеса, пока несостоятельна?
– Я не была бы так категорична. Каждая коммерческая структура сама принимает решение об экономической целесообразности участия в подготовке документации. Тот факт, что процент вознаграждения увеличен до 10%, уже делает данный вид бизнеса более привлекательным. Если объект интересен, имеет высокую рыночную стоимость, то, наверное, есть смысл готовить по нему документы.
Кроме того, сейчас Комитетом по строительству в адресный перечень конкурсных объектов включаются не отдельные земельные участки, а территории. В случае если на данной территории в результате ее планирования и межевания появляется несколько участков для торгов, разработчик документации получает компенсацию по каждому из них. А это уже выгодно. Жаль только, что конкурсы Комитетом по строительству уже давно не проводятся.

Беседовала Дарья Голенкова

Тел. (812) 320-9764