Побеждает сильнейший
Выбор среднего бизнеса ограничен

В торгах по полному пакету на строительство жилья в последнее время все чаще выигрывают крупные фирмы. Конкуренция на этом рынке становится все жестче, а за победу приходится платить все дороже.

Почему так происходит, сохранится ли эта тенденция? На эти и другие вопросы отвечает к. т. н. Г. В. Киркин, генеральный директор ЗАО «Строительная компания «Ирбис».

– Нынешняя ситуация на рынке жилья сложилась не вдруг. Сейчас практически исчерпаны все резервы инженерно подготовленных территорий. Правда, исходная градостроительная документация уже имеется – строительство жилья должно вестись в соответствии с новым Генпланом. Выполнено зонирование территорий. Есть участки для застройки и проекты планировки.
К сожалению, произошел разрыв в подготовке новых территорий в инженерном отношении. За это отвечают городские власти, но сил и средств для оперативного решения этой проблемы у них нет. И хотя кварталы, где такие работы ведутся, давно названы и общеизвестны, подготовка новых лотов для торгов идет медленно.

– Не хватает и исходной документации?
– Она не просто отсутствует, даже то, что появляется, формируется не за счет государства, а инвестора. В результате суммарный объем лотов, реализованных в нынешнем году и предполагаемых к реализации до конца года, не перекрывает потребности строительства жилья в будущем году.

Но все не так уж и плохо. Я убежден, что в Петербурге с жильем все будет нормально. Бизнес сам найдет здесь нужный путь.
Со временем город – он же государство – станет готовить полные пакеты. Для этого привлекут специализированные организации, а лучшие получат госзаказ после тендеров на коммерческой основе.

– И эти фирмы теперь могут рассчитывать на вознаграждение до 10% от рыночной оценки?
– Хорошо, что под давлением рыночных обстоятельств подкорректирован прежний норматив в 5%. Это особенно важно, когда речь идет о небольших объектах – для среднего и малого бизнеса. Это магазинчики, некрупные офисы и т. д.,
под которые земля тоже нужна. Но разработчиков документации в этом секторе мало. Потому что при стоимости участка в 200 тыс. долларов образуется небольшой доход. А переход на 10% является своеобразным приглашением профессионалам – приходите, при хорошей работе получите неплохой доход.

– Но ведь и 10% от рыночной оценки не дают гарантии того, что конкретный участок купят?
– Особенно, если это не жилье, которое в конечном счете находит своего покупателя. Но тут может прийти инвестор, которому выгодно снизить этот показатель до 5, 3, 2 и даже 1%. Для него эти потери мнимые – он свое вернет, но уже после выигрыша тендера.
Такой риск может позволить себе мощное предприятие по производству жилья. Оно должно постоянно загружать свой конвейер по выпуску квартир.

– И много в нашем городе столь крупных фирм?
– Их насчитывается целая дюжина, а суммарный вклад в ежегодную сдачу жилья превышает половину того, что поступает на рынок новых квартир. Иногда эти фирмы ошибочно называют монополистами. Но это не так – речь идет о лидерах строительного рынка региона. Они лучше других приспособились к новым условиям, успев грамотно перестроить свой бизнес.
Эти фирмы имеют развитую производственную базу. У них устойчивые отношения с банками и хорошая кредитная история. Они, и это тоже немаловажно, строят лучшие по качеству дома.

– Им проще выиграть торги?
– Естественно. Особенно теперь, когда размер лотов существенно растет. Учтем и то, что три года назад даже 80 долларов за 1 кв. м на торгах казалось безмерно большой ценой. А сейчас этот показатель порой зашкаливает за 500 долларов, но и такую землю уже не покупают, а расхватывают.

– Может быть, это временное явление?
– Некоторые строители так и полагают. И совершенно напрасно! Тот, кто ждет, что позиция полностью стабилизируется и вернется к уровню прошлых лет, вряд ли выиграет аукцион. Во всех учебниках по рыночной экономике
написано: бизнеса без рисков не бывает. Нужно учесть, что и размер рыночной оценки земли быстро растет. О чем свидетельствует практика последних месяцев.

– Геннадий Владимирович, часть лотов в СПЧ выставлялась на торгах в течение нескольких месяцев. Покупателей не находили. И вдруг ушли по цене в 5–6 раз выше стартовой. Почему?
– Вовсе не вдруг. За это время бурно нарастала продажная цена жилья, потихоньку менялись в лучшую сторону взаимоотношения с естественными монополистами. В частности, определись сроки строительства Лахтинской подстанции. Эти и другие обстоятельства и понудили серьезных инвесторов к высоким затратам.

События приняли очень интересный оборот. Анализ ситуации на жилищном рынке свидетельствует – неупакованных участков, пригодных для строительства, в городе очень мало. Тем более благополучных в отношении инженерной подготовки.

– И что из этого следует?
– Во-первых, определился ряд сильных и устойчивых компаний на рынке. И, во-вторых, растет платежеспособный фронт покупателей жилья. Отсюда и устойчивый рост его объемов.

– Эти компании будут и впредь побеждать на тендерах?
– В этом не приходится сомневаться. Рынок побуждает крупные фирмы готовиться к торгам, приобретать землю. Даже Марк Твен говорил: покупайте землю – ее больше не производят.

– Значит, средние и малые фирмы уже вытеснены с рынка жилья?
– Посмотрим на эту проблему с другой стороны. Допустим, ценой большого финансового напряжения такая фирма выиграла на торгах привлекательный участок. А откуда у нее средства для строительства? Раньше она могла привлечь деньги дольщика. Могла также приступить к строительству до оформления всех документов. Теперь это вряд ли удастся. Значит, ее выигрыш стал проигрышем.
Фирма вынуждена уйти с рынка жилья или всерьез задуматься о перепрофилировании. Когда еще только формировался строительный рынок, большинство фирм вынуждено было заводить для этого своеобразное «натуральное хозяйство». И нередко генподрядная организация была и инвестором строящихся зданий. При прежней законодательной базе такой порядок работы выглядел естественным.
Вступление в действие новых кодексов, законов других нормативных документов создало иную ситуацию.

Обострение конкуренции, быстрый рост цен на землю, стройматериалы и другие обстоятельства больнее всего задели средние и малые фирмы. Что сказывается при распределении участков под застройку через аукционы. И обратного хода уже не будет. Тем более что ситуация с естественными монополистами в городе далека от гармонии. Хотя и тут есть альтернатива – появляются частные инвесторы.

– Значит, рынок все расставляет по своим местам?
– Как это ни жестоко звучит, но дело обстоит именно так. Но выход для среднего и малого бизнеса все же остается. Они могут найти свое место при выполнении подрядных работ.

Беседовал Валентин Воронов

Тел. (812) 274-8786