Законодатели цели не достигли
Практика аукционов вносит свои поправки

Торги по полному пакету в строительстве многоэтажных жилых домов больше не имеют альтернативы. Это должно облегчить доступ застройщиков к торгам за участки. Однако не все так просто.

О специфике вхождения строительного бизнеса в работу по-новому рассказывает первый заместитель председателя Комитета по строительству Н. В. Крутов.

– Николай Витальевич, в закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» внесены изменения. Какие проблемы они решают?
– Раньше полномочия по определению победителя конкурса на разработку документации для торгов были в ведении Комитета по строительству и Управления инвестициями. А сама процедура проводилась по упрощенной схеме.
Теперь же, чтобы выявить победителя и начать разработку документации, необходимо собрать специальную комиссию из представителей депутатского корпуса и органов исполнительной власти. Это значительно все усложняет.
Сегодня новые поправки в закон предоставляют потенциальным инвесторам возможность заключения договоров на подготовку документации для торгов. И без участия в конкурсе – на основании личного заявления.

Кроме того, изменения предусматривают подготовку документации несколькими заявителями на одну и ту же территорию. Это существенно снизило значимость комиссии и самого конкурса. Должен отметить: реальной конкуренции на рынке подготовки документации для торгов нововведения закона не вызвали.

– Есть ли экономическая заинтересованность фирм в подготовке пакета документов для торгов?
– Как показала практика, идея конкуренции за право подготовки документации для проведения торгов, изложенная в новой редакции закона, не учитывала, что в состав пакета документов войдет разработка и утверждение проекта планировки территории.
Поскольку это дорогостоящая и очень продолжительная по времени процедура, многие из заявителей, которые собирались готовить документацию по небольшим пятнам и кварталам, отказались от этой работы. Это стало экономически нецелесообразно.
Им теперь выгоднее найти территорию, где выявятся сразу несколько пятен. Соответственно, по итогам торгов можно будет получить по 10% от стоимости каждого земельного участка. Тогда это экономически оправдывает разработку проекта планировки.

– А как обстоят дела с небольшими пятнами?
– Они, как правило, предназначены для строительства торговых, обслуживающих объектов. И потому их подготовка экономически не выгодна. Поэтому произошло определенное расслоение на рынке подготовки документации для торгов.

Те компании, которые рассчитывали, что за небольшие деньги они смогут подготовить проектные и предпроектные предложения, ушли с рынка. Те же, кто обладает достаточным потенциалом для разработки проектов планировки, рассчитывают в основном на очень крупные участки, включающие в себя 3–5 кварталов и более.

– А сколько времени уйдет на их подготовку?
– Разработка проекта планировки займет год, а то и больше. И компании, которые готовят документацию для торгов, должны учитывать это обстоятельство. Следовательно, и окупаемость их бизнеса по времени значительно откладывается.
А те изменения, которые внесены в закон относительно организации работы комиссии по подведению результатов торгов, существенно осложнили ситуацию – положение о комиссии еще не утверждено. Надеюсь, что в ближайшее время этот документ все же будет принят. Комитет по строительству уже согласовал подготовленный КУГИ и Фондом имущества проект постановления правительства о регламенте работы конкурсной комиссии. Думаю, что конкурс по разработке документации, объявленный на 15 декабря, состоится.

– Понятие «потенциальный инвестор» остается?
– Этот термин перекочевал в новую редакцию из закона 1998 г. «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга». Тогда в Петербурге была сложная инвестиционная ситуация: свободных денег в обороте не хватало, правительство, используя всевозможные механизмы, пыталось привлечь в город как можно больше инвесторов. Одним из таких механизмов стал закон об инвестициях.
В нем под потенциальным инвестором подразумевалось лицо, имеющее намерение участвовать в инвестиционной деятельности.
Это понятие имело смысл, пока существовало преимущественное предоставление земельных участков под строительство целевым образом. Сейчас, когда мы переходим на систему торгов, любой, кто примет участие в торгах, будет называться потенциальным инвестором, и понятие потеряло смысл.

– Можно ли утверждать, что на рынке подготовки документации появилась реальная конкуренция?
– Нет, реальной конкуренции не появилось.
Цель, которую ставил перед собой законодатель, внося изменения в закон, не достигнута. В первую очередь потому, что изменился пакет документов, необходимых для проведения торгов. Раньше он готовился по конкретному, преимущественно небольшому пятну. А теперь требуется разработать проект планировки и проект межевания целого квартала. Желающих конкурировать на этом этапе нет.

– Николай Витальевич, сколько территорий сейчас в работе?
– Комитетом по строительству принято решение по разработке проекта планировки почти 300 территорий. Всего заявлений подано почти на 600 кварталов.
Бывают случаи, когда в Комитет по строительству подаются заявления от двух и более претендентов на разработку проекта планировки одной и той же территории. Как правило, эти компании заинтересованы в предоставлении конкретных земельных участков в данном квартале. И их интересы не пересекаются. Для достижения общей цели организации стремятся объединить финансовые, производственные и другие ресурсы.

Таким образом, каждая из организаций достигает желаемого результата. И денежные затраты на разработку проекта планировки и проекта межевания квартала уменьшаются вдвое. Таких примеров много. Конкуренция между компаниями переросла в сотрудничество.

– Вы не раз утверждали, что по одному участку не должно быть несколько разработчиков. Вы и сегодня так считаете?
– Обращаю внимание на то, что теперь документация готовится не по конкретному участку, а по кварталу. Поэтому нескольких разработчиков быть не должно. Невозможно разработать одновременно два проекта планировки одной и той же территории. Никто не будет тратить 5–10 млн руб. впустую, не будучи уверенным в конечном результате. Поэтому такая практика прекратилась.

– Каковы первые результаты «девелоперских забегов»?
– Девелоперских забегов сегодня нет.

– Есть в процессе земельных торгов шансы у средних фирм?
– Шансы есть у всех. До конца года на торги будут выставлены по полному пакету два квартала Северо-Приморской части – 55 и 58. Уже практически закончены согласования с Роспотребнадзором. Это было единственной причиной, сдерживавшей утверждение проекта планировки названных территорий.
Сегодня эти проблемы решены, и до конца года, надеюсь, торги будут проведены. В этих кварталах сформированы небольшие участки на один жилой дом. Поэтому средние компании смогут составить конкуренцию более крупным фирмам.

– Какие, на ваш взгляд, слабые места остались в региональном и федеральном законодательстве по этим проблемам?
– Слабых мест в региональном и федеральном законодательстве предостаточно. Прежде всего это наличие внутренних противоречий в Градостроительном кодексе РФ. В результате КГА еще не утверждены инструкции по разработке проекта планировки. Не определены и возможные варианты разработки проекта планировки либо проекта межевания как самостоятельного документа.
На совещании у губернатора, состоявшемся 13 ноября, председатель КГА А. П. Викторов заверил, что к Новому году эти документы будут приняты. Губернатор уже дала соответствующие поручения.

Беседовал Валентин Воронов