Аукцион обязателен для всех
Опираясь на Градостроительный и Земельный кодексы

В 2005 г. ГУ «Фонд имущества Санкт-Петербурга» преобразовано в акционерное общество со 100%-м участием города.
Основная задача Фонда – организация и проведение торгов по продаже государственного имущества Петербурга.

О специфике работы по земельным торгам мы беседуем с начальником отдела подготовки инвестиционных проектов и обеспечения имущественных сделок Фонда имущества Н. Н. Ботвиным.

– Николай Николаевич, с чего начинаются аукционы по земле?
– Для Фонда имущества – с получения пакета документов после принятия постановления городского правительства. Мы проводим анализ и экспертизу данных. Потом публикуем информационное сообщение о предстоящих торгах в официальном бюллетене «Вестнике Фонда имущества Санкт-Петербурга» и организуем рекламную кампанию в ряде городских и федеральных печатных изданий. Совместно с Издательским центром «Недвижимость Петербурга» выпускаем газету «Открытые торги». В ряде случаев делаем персональные рассылки с приглашением для участия в торгах. Есть и сайт в Интернете – www.property-fund.ru.

– Как развивается этот процесс дальше?
– Мы консультируем потенциальных покупателей по всем вопросам, связанным с предоставлением земельных участков. ОАО принимает заявки от юридических и реже от физических лиц и обеспечивает их анонимность до начала торгов. Затем проводится аукцион у нас или, если это знаковый для города объект, на пл. Островского, 11. Госкомиссия определяет победителя и оформляет протокол. Он направляется в КУГИ для заключения договора.

– На какие нормативные акты вы опираетесь?
– Новый Градостроительный и Земельный кодексы. В последнем из них я бы выделил статьи 38-1 и 38-2.
Там впервые определено понятие «комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства», чего раньше не было. Наиболее значимым для нас в работе по новой схеме стал «Морской фасад» на Васильевском острове. В Управлении инвестиций Комитета по строительству готовят много пакетов. По ним и пойдет предоставление территорий для комплексного освоения.

– Строители жалуются, что участков для возведения жилья мало.
– Для этого есть основания. Однако, хотя темпы выполнения работ по подготовке документов по комплексному освоению пока явно недостаточны, территории все же готовятся. Часть из них будет реализована в нынешнем году, а часть – в следующем.
Это большие площади – по 17–20 га единым лотом.
А их комплексность состоит в том, что в соответствии с федеральным законодательством победитель торгов обязан разработать проект подготовки территории, проект межевания, спроектировать, построить и передать городу объекты инженерной инфраструктуры: тепловые сети, водопровод, канализацию, электрические сети и т. д.

– Николай Николаевич, что дает участнику торгов победа?
– У него появляется эксклюзивное право, после того как он все размежевал, сделал, выбрать нужные участки, приобрести их в собственность или взять в аренду (до 49 лет) и начать строительство. Есть еще один очевидный для победителя плюс.
При торгах по комплексному освоению территорий мы фиксируем цену участка или его аренды, с которой они придут к нам через 3–4 года. А она соответствует нынешней рыночной оценке.

– Почему иногда торги признают несостоявшимися из-за отсутствия заявок?
– Такое бывало, особенно когда мы только начинали аукционы по продаже права аренды земельных участков под капитальное строительство. В таких случаях мы объявляем торги во второй и, если необходимо, в третий раз, пока не реализуем объект. Предусмотрена и процедура понижения стартовой цены, а Фонд усиливает рекламу. Но бывает, как нынешней осенью, кардинально меняется рыночная ситуация. Тогда то, что мы не продали в апреле и в июне, в сентябре у нас «смели» с колоссальным превышением цены продажи над начальной ценой. Об этом свидетельствуют данные таблицы 1.

Подавляющее число торгов прошли по жилью – 39 адресов. Еще 7 – объекты коммерческого назначения (2 торговых, 2 спортивных комплекса, 2 объекта промышленного назначения и 1 автоцентр).

– С какими комитетами сотрудничает Фонд имущества?
– С Комитетом по строительству и подведомственным ему Управлением инвестиций. КГА, КУГИ и другие комитеты согласовывают проекты. И все комитеты после рассмотрения дают свои заключения и делают замечания. На этом этапе мы задаем свои главные вопросы. Пока все неясности по проекту постановления не устранены, он на правительство не выходит.

– Николай Николаевич, вы все это время находитесь в ожидании?
– Нет, мы начинаем наше сотрудничество на стадии, когда документ еще только готовится. Ведь реальные черты он обретет только после постановления городского правительства.

– То есть вы знаете о предмете торгов заранее?
– По-другому нам работать нельзя. В порядке обмена информацией с КУГИ, КГА, другими властными структурами мы заблаговременно узнаем, что территория уже сформирована. Значит, все ее основные параметры определены. И мы начинаем ее заранее рекламировать.
Сообщаем, что такой-то участок готовится к продаже. Называем площадь территории, ее расположение. Говорим, что там можно построить – ведь утверждены параметры будущего жилья и т. д. Называем функции будущих объектов – от жилья до рекреации включительно. Ведь эта часть информации не изменится. И у наших клиентов появляется время для принятия предварительного решения.

– А когда информация такого рода становится официальной?
– Только после публикации окончательного текста в нашем вестнике. И все перепечатки должны иметь ссылку на наш бюллетень. Ведь мы свои сообщения через три сита перепроверяем. Почти все данные у нас определены.
Бывает, что выставляемый на торги объект не имеет аналогов. При его подготовке абсолютно верной цены никто не может назвать. Для того и торги, чтобы определить истинную цену.

– Как участники торгов готовят документацию по полному пакету?
– Это не составляет большого труда: законом обозначен перечень документов. Все необходимые данные содержатся в наших официальных изданиях, что позволяет сформировать комплект необходимой документации. Заключается и договор о задатке: 20% начальной цены заявитель обязан внести через банк. Кстати, победитель при разрыве отношений с нами эту сумму теряет. А проигравшим участникам она возвращается в 5-дневный срок.

– Каким может быть отдельный лот по торгам?
– Различным по своему объему. Но по каждому проводится отдельный аукцион. Это может быть и целый квартал, который является единицей для комплексного освоения территории. Может быть и концепт-квартал. Например – Северная долина.

– По каким причинам заявителю отказывают в участии в торгах?
– Это бывает крайне редко. Одна из причин формальная – не внесен своевременно денежный залог. Или заявитель приносит устаревшие учредительные документы. Но у нас очень квалифицированный секретариат торгов. И он доброжелательно относится к заявителям, помогая им своевременно формировать пакет документов.

– Конфликты на аукционах случаются?
– На классическом открытом английском аукционе работа проходит бесконфликтно. Ведет торги грамотный аукционист. Он в соответствии с правилами умело реализует каждый лот и определяет его победителя публично. А окончательная цена венчает торги.

– Торги по полному пакету ставят точку на коротком пакете?
– Нет. Что касается жилья, то тут федеральный законодатель исчерпывающе четко все прописал. Здесь есть только полный пакет в соответствии со ст. 38 Земельного кодекса. А короткий пакет применяется для менее сложных объектов. Таких как торговля, общепит, возможна и «промка». Строят их из легковозводимых конструкций. И лет через 20 объект можно безболезненно снести. Прошел срок, и ты сам можешь менять и строения, и их функцию.
Такие объекты имеют спрос, и очень большой. Нам их катастрофически не хватает. Поэтому мы сами находим адреса. Кое-что выявляют наиболее инициативные бизнесмены: ищут и находят подходящие участки. И конкуренция тут острейшая – бывает на один участок по нескольку заявок.
Да, тут бизнес рискует, зато и выигрывает немало в случае победы. Об этом свидетельствуют промежуточные итоги нашей работы по короткому пакету
(под коммерческое строительство)(см. табл. 2).

– Всего 10 аукционов?
– Но это лишь за полгода. Все они успешно реализованы. Да и одним жильем новосел не обойдется. Вот бизнес и активизируется.

– Он и в жилищном строительстве в сентябре себя проявил.
– Да, тогда стартовые цены на лоты перекрывались в 5–6 раз! Но это не было неожиданностью. Эти события начали созревать еще в мае. Тут реализовалась большая совокупность факторов. Во-первых, в городе появились деньги. Во-вторых, начался разогрев рынка по цене. И, в-третьих, образовался дефицит жилья и земельных участков. А отсюда и сентябрьский пик.
Избежать совсем таких пиков нельзя.
Но задача власти эти пики «подрезать», готовиться к ним заранее. Ведь и на Западе цены растут, но не так резко, как у нас.

Беседовал Валентин Воронов

Таблица 1

Аукционы по полному пакету с 12.04.2006 по 14.11.2006

Количество аукционов	Площадь в кв. м	Площадь улучшений в кв. м	Начальная цена аренды (долл.)	Сумма годовой аренды (долл.)	Коэффициент превышения
46	492 273	1 365 661	77 537 000	232 582 500	3,00

Таблица 2

Аукционы по короткому пакету с 1.01.2006 по 7.07.2006

Количество аукционов	Площадь в кв. м аренды	Начальная цена (долл.) за 10 участков	Сумма годовой аренды (долл.) за 10 участков	Коэффициент превышения
10	82 215	1 286 033	1 828 033	1,42

Тел. (812) 571-0038