Торги и ценовои кризис

В 2006 году земельные аукционы стали основным и определяющим фактором развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге.
О проблемах, перспективах торгов размышляет директор Партнерского клуба частного строительного бизнеса кандидат экономических наук Е. Л. Каплан.

Новая история земельных торгов в Петербурге началась с середины 2004 года, когда в нашем городе (на полгода раньше, чем по всей России) было отменено целевое предоставление земельных участков под жилищное и промышленно-гражданское строительство.
В 2004–2005 годах состоялось 43 аукциона по коротким пакетам и 26 аукционов по полным пакетам. На торгах по коротким пакетам было продано 32 земельных участка под жилищное строительство и 11 участков под промышленно-гражданское строительство.
На аукционах по полным пакетам – 10 земельных участков под жилищное строительство и 16 участков под промышленно- гражданское строительство.

ДРАМАТИЧНЫЙ ВАРИАНТ

Прошедшие в 2006 году жилищные аукционы можно разделить на три категории.
К первой отнесем апрельские аукционы. Они характеризовались слабой активностью застройщиков. Всего было продано менее 20% выставлявшихся лотов. Торги, как правило, проходили без повышения стартовых цен. Исключение составили два участка в Пушкинском и Невском районах (территории уплотнительной застройки, документация для торгов подготовлена на конкурсной основе). В Красносельском и Приморском районах цены не превышали $50 – $70 за кв. метр будущего жилья. То есть фактически остались на уровне конца 2005 года.

На июньских аукционах картина резко изменилась. Во-первых, были проданы все выставленные лоты. При этом стартовые цены повышались в 75% случаев. В торгах, как правило, участвовало по 3–5 участников. В некоторых случаях число претендентов достигало 6 и даже 8. Цена кв. метра улучшений дошла до 200 и более долларов.
Появились признаки ажиотажного спроса: стоимость кв. метра улучшений в Красносельском районе колебалась от $50 до $180, а в Приморском районе – от $70 до $240. Значительная часть лотов была выкуплена внешними инвесторами.

На сентябрьских торгах рост цен на землю продолжался. В Красносельском районе они составили $200 – $300 за кв. метр улучшений, в Приморском районе – до $430. Число претендентов в некоторых случаях достигало 10–12. По-прежнему большую активность проявляли внешние инвесторы. Цены подравнялись и стали стабильно высокими.
Лидерами земельных торгов оказались: Гатчинский ДСК – 24% земельных участков (по площади будущего жилья), Лентек – 14%, Рострой – 9.8%. Примечательно, что эти компании отнюдь не являются лидерами по объемам жилищного строительства. Гатчинский ДСК по вводу жилья находится на 28-м месте, Лентек – на 30-м, Рострой – на 47-м. Гранды петербургского рынка жилья: ЛенСпецСМУ, ЛЭК Истейт, Строительный трест, Строймонтаж, Петротрест – вообще не приобрели ни одного лота. Зато появились новые «звезды» – Ойкумена, Маяк, Индустрия плюс и другие. Всего внешние инвесторы скупили более трети земельных участков.

Всего на жилищных аукционах было продано 40 лотов с общей площадью улучшений 1 156 909 кв. метров, в том числе 50,7% – Приморский район и 47,6% – Красносельский район. На остальные районы (Пушкинский и Невский, по одному лоту) пришлось менее 2%. При этом нужно иметь в виду, что речь идет не о всем Приморском или Красносельском районе, а о нескольких окраинных кварталах.

Результаты жилищных земельных аукционов

Наименование компании-застройщика	Площадь улучшений, приобретенная на аукционах, кв. метров
Гатчинский ДСК	279 166
Лентек	162 231
Рострой	113 167
Ойкумена	90 877
Маяк	61 885
Индустрия плюс	53 660
Рант	47 200
Домстрой	46 259
Ленспецстрой	43 623
УНР-47	36 250
Синстрой	34 850
Ладога	33 400
Инжиниринг	31 932
Петровский трейд хаус	30 588
Норманн	20 050
Промстройсервис	17 850
Ленстройтрест	15 290
Конюшенная площадь	9880
ХОСК – 2	9450
НПО Стройтехнология	8400
Стройимпульс	5542

Похоже, что в этом году земельные торги поводятся на пределе возможностей городских властей. На 2007 год затраты на инженерное обустройство новых территорий для жилищного строительства запланированы в размере 1,8 млрд рублей. Это соответствует, примерно, 600 тыс. кв. м построенного жилья. Добавим, что половина проданных в 2006 году земельных участков еще не обеспечена инженерной инфраструктурой, то есть город, по существу, порядком «залез в долги».

По объемам спроса за последние годы Приморский и Красносельский районы в целом занимают 20–25%. Таким образом, даже при самых оптимистичных прогнозах они могут «переварить» не более 800 тыс. кв. метров жилья в год. А выставленные на продажу периферийные кварталы и того меньше. Этот рубеж давно пройден, и при сохранении объемов продаж к концу 2006 года ввод земельных участков в Приморском районе будет почти в два раза превышать объемы потенциального спроса, а в Красносельском – в пять раз! Это без учета «китайского квартала».

Себестоимость строительства в этих двух «продвинутых» районах, при ценах на землю до $400 на кв. метр, составит $1400 – $1600.
Очень сомнительно, что вышедшим на торги застройщикам удастся продать по адекватным ценам построенное избыточное жилье. Так или иначе, но мы получили какой-то несбалансированный, перекошенный земельный рынок, который при почти двукратном общем отставании предложения от спроса обеспечил подавляющее превышение предложения над спросом в двух, далеко не самых популярных, районах города. Добавим, что городские власти в ближайшие годы планируют продать в этих районах земельные участки еще на 4 млн кв. метров жилья.

Понятно, что на окраины Приморского и Красносельского районов поедет в любом случае не более пятой части новоселов, следовательно, потребности горожан в новом жилье будут удовлетворены только на 20%. В остальных районах цены на жилье будут по-прежнему стремительно расти. Так что уменьшение темпов роста цен на жилье, наблюдавшееся в конце третьего квартала, – это «затишье перед бурей».
Скорее всего, до 2010 года в Петербурге относительно доступным будет исключительно жилье в новостройках на территории этих «избранных» (городскими властями, но не покупателями) районов.

КАПЛЯ В МОРЕ

Как же создать полноценный земельный рынок, обеспечивающий реальные потребности жилищного строительства?
Во-первых, инженерная подготовка новых территорий для жилищного строительства должна проводиться на конкурсной основе профессиональными девелоперскими компаниями. Можно не сомневаться, что в этом случае в земельный оборот постепенно будут вовлечены все востребованные рынком территории.
Сегодня такое вложение капитала весьма выгодно, ведь стоимость земли в 2–3 раза превышает затраты на инженерную инфраструктуру. В России много свободных денег, которые ищут прибыльного применения. В Петербурге одним из основных «стратегических» девелоперов мог бы стать Газпром. Найдутся и другие, нужно только создать для них нормальную правовую среду.
Во-вторых, необходимо активизировать конкурсы по подготовке документации для торгов и повысить их эффективность (речь здесь идет об уплотнительной застройке, которая в последние годы обеспечивала львиную долю вводимого жилья). Что же происходило на этих конкурсах до сих пор?

В течение 2004–2005 годов на конкурсы по подготовке полных пакетов документации, которые проводило Управление инвестиций Комитета по строительству, было выставлено 338 земельных участков (в основном это участки, изъятые у застройщиков из-за просрочки изыскательских работ). Конкурсы состоялись только по 165 земельным участкам (около 50%). 117 договоров (70%) были расторгнуты.
На сегодняшний день подготовлено всего 12 полных пакетов документации. 4 по жилью и 8 пакетов по промышленно-гражданскому строительству. Причем 11 из них подготовлены застройщиками (единственный «девелоперский» пакет подготовила фирма «Аверс»).
Таким образом, практически все пятна, изъятые у застройщиков, пропали в «черной дыре» конкурсов. 12 полных пакетов за два года – это не просто мало, это капля в море.

Результаты торгов на право заключения договоров аренды сроком на 6 лет земельных участков для разработки документации и определения возможности строительства (по короткому пакету) за 2006 год

К ЧЕМУ ПРИВЕДУТ ПОПРАВКИ

В чем же причины провала конкурсов на подготовку полных пакетов документации? Их несколько.

• Основная масса застройщиков, имеющих большой опыт подготовки инвестиционно-тендерной документации, не участвовала в конкурсах. Документация готовилась, как правило, недостаточно квалифицированными фирмами, которые не несли никакой ответственности за срыв договоров. Были случаи, когда они брались подготовить полный пакет за три месяца, тогда как реальные сроки составляют около года.

• Размер вознаграждения за подготовку документации составлял менее 5% от годовой арендной платы, то есть около 1% от рыночной цены объекта недвижимости, тогда как реальные затраты на ее изготовление достигали 10 и более процентов от стоимости земельного участка. Кроме того, после введения в действие нового Градостроительного кодекса РФ (конец 2004 года) на разработчиков документации была возложена обязанность по подготовке чрезвычайно дорогостоящих проектов планировки и межевания территорий, что сделало изготовление полных пакетов абсолютно убыточным бизнесом.

• Исходные короткие пакеты, выставляемые на конкурсы, во многих случаях были подготовлены некачественно и содержали много искажений по имущественно-правовому статусу земельных участков. Это приводило к многочисленным срывам в проведении изыскательских работ. При этом разработчики не получали никакой компенсации за понесенные убытки. Мало того, были случаи, когда земельные участки, на которых проводились изыскательские работы, передавались другим компаниям целевым назначением.

С учетом проблем, которые выявились при проведении конкурсов, в закон Санкт-Петербурга «О предоставлении объектов недвижимости» по инициативе «Союзпетростроя» были внесены поправки.

Во-первых, размер вознаграждения за разработку инвестиционно-тендерной документации увеличен до 10% от полной рыночной стоимости земельного участка (ранее 5% от годовой арендной платы). Вознаграждение за разработку проектов планировки и межевания территорий выплачивается сверх 10% от рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, размер вознаграждения теперь вполне адекватен реальным затратам на разработку документации. Следует отметить, что затраты на подготовку проектов планировки и межевания территорий значительно выше расходов на разработку документации для торгов, поэтому положение об их возмещении сверх вознаграждения за подготовку градостроительного плана участка имеет принципиальный характер.

Во-вторых, в законе восстановлен статус «потенциального инвестора». Все участки, предлагаемые потенциальными инвесторами, должны быть вовлечены в земельный оборот, если это не противоречит градостроительному регламенту. Закон четко регламентирует права и обязанности потенциального инвестора в отношении разработки инвестиционно-тендерной документации.
Можно надеяться, что эти положения, наряду с радикальным увеличением вознаграждения за подготовку документации для торгов, приведут к значительному расширению круга застройщиков, принимающих участие в конкурсах на подготовку документации.

В-третьих, в законе теперь введена возможность процедуры выбора земельного участка для целей промышленно-гражданского строительства. Поскольку Земельный кодекс предусматривает право инвестора оспаривать отказ в предоставлении земельного участка в суде, это положение является вполне реальной альтернативой целевому предоставлению пятен застройки с получением статуса «стратегического инвестора».
И, наконец, конкурсы на право подготовки документации будут проводиться под эгидой Фонда имущества, который, как коммерческая структура, реально заинтересован в развертывании полноценных земельных торгов.

10% потребностей земельного рынка обеспечивают реконструкция старого фонда и строительство жилья на реконструируемых промышленных и сельскохозяйственных территориях.

Аукционы по объектам промышленно-гражданского строительства по-прежнему не играют определяющей роли в наполнении этого сегмента земельного рынка. В 2006 году было продано всего 10 земельных участков. Пять по полным пакетам и пять по коротким, что составляет не более 5% от годового ввода объектов промышленно-гражданского строительства.

РАСЧЕТ НА ДЕВЕЛОПЕРОВ

Для того чтобы эти поправки заработали, нужно выполнить два принципиальных условия. Первое заключается в том, что необходимо отсечь от подготовки документации для торгов непрофессиональные, а зачастую и недобросовестные фирмы-однодневки. Известны случаи, когда такие фирмы заключали договора с Управлением инвестиций с единственной целью – продать неопытным инвесторам якобы принадлежащее им право на застройку осваиваемого земельного участка.
На наш взгляд, для отсечения фирм-однодневок следует предпринять следующие меры:
• при выборе победителей конкурсов на право подготовки документации для торгов главными критериями должны стать опыт и квалификация претендентов;
• необходимо ввести адекватную неустойку (обеспеченную банковской гарантией либо ликвидным залогом) за срыв договоров по подготовке документации либо задаток, обеспечивающий обязательства победителя конкурса.

Второе условие заключается в том, что необходимо разработать и законодательно закрепить четкий регламент подготовки инвестиционно-тендерной документации, с учетом новых требований градостроительного кодекса по выполнению проектов планировки и межевания осваиваемых территорий.
Можно надеяться, что принятые поправки значительно оживят земельный рынок в Санкт-Петербурге за счет включения потенциальных инвесторов в процесс подготовки документации для торгов. Вместе с тем следует иметь в виду, что возложение этой проблемы только на застройщиков не выход из положения, поскольку они все-таки рискуют не получить подготовленный ими участок по результатам торгов.
И этот риск будет возрастать по мере увеличения дефицита новых земельных участков и прихода внешних инвесторов. Прецедент уже имеется: земельный участок для жилищного строительства в Пушкине, подготовленный к продаже компанией «Стоун», выкупила компания «Стройимпульс-Инвест».

Земельный рынок заработает в полную силу только тогда, когда будет создана развитая и эффективная инфраструктура земельных торгов. Основу такой системы должны составить специализированные девелоперские компании, для которых подготовка инвестиционно-тендерной документации станет основным видом бизнеса. И такие компании уже появляются: на торгах, состоявшихся 12 апреля, компания «Ленстройтрест» приобрела земельный участок под жилую застройку, подготовленный девелоперской фирмой «Аверс». В ходе торгов цена лота возросла в 1,9 раза.
Для того чтобы профессиональных девелоперов стало больше, недостаточно одного увеличения размеров вознаграждения за подготовку документации. Нужно снизить риски этого нового, зарождающегося вида бизнеса. Сегодня еще нередки случаи, когда земельные участки, передаваемые девелоперам для изыскательских работ, оказываются совершенно непригодными для освоения, что влечет за собой значительные потери времени и средств, без какой-либо компенсации со стороны городских властей.
И уж совсем неприемлемыми являются ситуации, когда земельные участки, предоставляемые для изыскательских работ, затем изымаются и передаются сторонним инвесторам целевым назначением. Это уже неприкрытая реквизиция.

В перспективе наиболее успешные девелоперские фирмы могут превратиться в Агентства развития территорий. Они на конкурсной основе будут заниматься инженерной реконструкцией, благоустройством и предпродажной подготовкой осваиваемых кварталов уплотнительной застройки. При этом реконструкция территорий, повышающая их рыночную стоимость, должна осуществляться за счет отчислений от продажи выявленных земельных участков.
Комплексное освоение территорий уплотнительной застройки может проводиться и крупными инвесторами, которые в этом случае на аукционах приобретают права на девелопмент территории и последующую застройку сформированных земельных участков.

На наш взгляд, такой подход может кардинально решить проблему неорганизованной, хаотичной застройки городских территорий. Нужно сказать, что Законодательное собрание вместе с «Союзпетростроем» уже начало активную работу по подготовке нового городского закона «О комплексном освоении территорий для целей строительства и реконструкции объектов недвижимости», который создаст законодательную базу для развития как неосвоенных, так и застроенных территорий.
Но это все в будущем. А пока исполнительная власть не создала даже новую конкурсную комиссию по подготовке документации для торгов при Фонде имущества. А без нее все принятые поправки в закон «О предоставлении объектов недвижимости», нацеленные на увеличение предложения на рынке жилищного строительства, повисли в воздухе.

Потеряно еще 9 месяцев, почти год, а ценовой кризис на рынке жилья развивается с неослабевающей силой. Кто будет за это отвечать?

Сергей Велень

Тел. (812) 273-1238