Земля дешеветь не будет
Как сделать жилье доступнее

Перспективы точечной жилищной застройки внутри населенных пунктов практически исчерпаны.
И необходимо переходить к комплексному освоению и застройке новых территорий.

Такой вывод сделал первый заместитель председателя Правительства Российской Федерации Д. А. Медведев, отвечающий за выполнение национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Для тех, кто находится в строительном бизнесе дольше высокопоставленного чиновника, в таком выводе не было ничего неожиданного. А вот когда Дмитрий Анатольевич достаточно быстро докопался до того, что основной вопрос нацпроекта – открытая процедура приобретения земли, стало ясно, что Медведев понял суть и корень жилищной проблематики.

В нынешнем году стало окончательно ясно, что основной вопрос строительного рынка – сложности при выделении земельных участков под строительство и обеспечении их инженерной инфраструктурой. И без этих составляющих нельзя не только сделать жилье доступным, но и заметно снизить цены на него.

КАК ПОЛУЧИТЬ ЗЕМЛЮ

Нормативная практика последнего времени свидетельствует, что законодатель пресек порочную практику предоставления земли по предварительному согласованию. Но почему же тогда переход на новые схемы происходит медленно?
Специалисты многих регионов не стесняются в выражениях, выступая на всевозможных форумах или в СМИ. Вот беглый и смягченный пересказ некоторых таких публикаций.

Казалось бы, что плохого в том, что закон обязывает муниципалов выставлять землю на открытые торги? А то, утверждают строители, что прикормленные администрациями строительные компании, которые привыкли получать землю «на халяву», на аукционы идти боятся. Они боятся конкуренции и проигрыша.
И правильно делают.

Например, в Калининграде больше половины участков выигрывают не местные компании, а пришедшие – питерские и московские.
А вот облагороженный образчик еще одной рыночной новеллы. Аукционы не начинаются, читаем мы о практике уральских бизнесменов, не потому, что во многих городах их невозможно организовать. Они просто не нужны местным «строительным клубам». Это – объединения чиновников и части сросшихся с ними крупных строительных компаний и посреднических структур.
Но, на первый взгляд, эти структуры хорошо замаскированы. И объемы строительства жилья там, где участки успели раздать про запас, не снижаются. Ведь решение о предварительном согласовании на получение земли под объект действует три года. И землеотвод, согласованный до
1 октября 2005 г., пока не исчерпан. Власти контролируют ситуацию: объемы есть – и хрен с ними, с аукционами.

Но и этот чиновничье-строительный монолит можно разрушить. Ведь сколько не откладывай открытые торги землей, они неизбежны. Когда их процедура будет отработана, а конкурсы пойдут нормально, цены могут снижаться.
Есть и другое предложение с периферии. Критерием на торгах по земельным участкам должна быть не максимальная сумма, которую застройщик платит за право аренды участка. Она может быть неоправданно высокой. Более радикальным было бы состязание на аукционах за минимальную стоимость 1 кв. м жилья.
Подобный механизм, считают уральцы, в большей мере отвечает задаче повышения доступности жилья для населения. Правда, о подобных экспериментах слышать не доводилось, но недаром критерием истины считается опыт. Во всяком случае, прозрачность такого подхода очевидна.

КОМПЛЕКСНОЕ ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИЙ

Любая территория, выставляемая на аукцион, должна быть предварительно подготовлена. И здесь речь идет не столько об освобождении земли от обременений, сколько об инженерной ее подготовке. Словом, речь идет о комплексном освоении территорий – КОТ.

В нашем городе такая практика еще не забыта строителями со стажем. В Главленинградстрое даже существовало состоящее из нескольких «нулевых» трестов Объединение квартальной застройки. Но с переходом на рыночные условия все они приказали долго жить.
И Санкт-Петербург слишком долго занимался не комплексным освоением территорий, а их уплотнением. Что неминуемо привело к полному исчерпанию мощностей всех головных источников, да и свободных земель тоже.

Только в начале наступившего века этот секрет полишинеля уже нельзя было больше игнорировать. Но КОТ невозможно реализовать моментально. Прежде всего, потому что деньги, которые получал город от застройщиков «за инфраструктуру», растворялись
среди бюджетных поступлений. И поначалу только незначительная их часть выделялась на инженерную подготовку территорий. Но это еще не был тот КОТ, который медлил со своим возвращением.
Впрочем, сейчас его поступь ощущается все сильнее. И выражается она в стоимости 1 кв. м жилья на торгах. За год-другой она выросла с 40–80 до 500 и более долларов. Это прямо пропорционально отразилось на рыночной цене готовых квартир – их стоимость в нынешнем году практически удвоилась.

Комплексное инженерное оборудование кварталов только-только стало реальной практикой рынка. И специалисты считают, что потребуется еще года два, прежде чем удастся утолить голод на новые участки. Пока же бюджетные и частные средства направлены на срочное строительство головных сооружений и инженерных коммуникаций. В дискуссиях даже звучат предложения не выставлять на торги не подготовленную инженерно землю.

Согласиться с этим нельзя. Программа КОТ будет набирать скорость постепенно. Она предусматривает вовлечение в хозяйственный оборот в 2006–2010 гг. земельных участков площадью 857 га. Только одно это позволит возвести не менее 13 млн кв. м жилья.

Побеждать на торгах сложно и дорого. Но другого выбора бизнесу рынок не даст. И стоит прислушаться к мнению почетного строителя России М. К. Зарубина: «Если компания хочет минимизировать налоги – это ее дело. А если она хочет выйти на публичный строительный рынок, то должна иметь достойные финансовые показатели».

А ЧТО В ПЕРВОПРЕСТОЛЬНОЙ?..

Компании, строящие жилье, имеют свое представление о порядке реализации земли на аукционах. Порядок на рынке участков под жилищную застройку, полагают они, должен начинаться с публичного сбора и открытой исчерпывающей информации по земле. А также о возможности строительства на ней.
Мы должны, мечтают они, выйдя на сайт администрации, увидеть не только информацию о ближайших торгах, но найти все свободные участки. И тогда реальный рыночный спрос сам определит, какой участок и под какое разрешенное использование желают получить заявители. А чиновник обязан учесть такой спрос.

Естественно, профессионалы высказывают и главную мечту бизнесмена. Упростив юридически всю процедуру выбора территории, внедрить наконец в обиход «одно окно». И снизить срок прохождения всех документов, разрешений и согласований с нынешних двух лет хотя бы до года. О четырех месяцах, как это уже делается в Китае, никто даже не мечтает.

Но многое из сказанного уже реализовано в Москве. В частности, об этом говорится в статье «Столица уходит вперед», опубликованной в материалах этого раздела. Служба Градостроительного кадастра Первопрестольной позволяет всего за неделю через одно окно и за доступную цену получить исчерпывающую справку по любой территории. И принять обоснованное решение – идти на торги или искать новый участок. Другие, названные выше проблемы анализируют в основном специалисты нашего города. Советуем внимательно ознакомиться и с этими публикациями.

Валентин Воронов