Инвестиции в ЖКХ - инвестиции в качество жизни
ЖКС № 2 Фрунзенского района

Жилкомсервисы, доказавшие свою профессиональную состоятельность на рынке услуг ЖКХ, не только совершенствуют систему управления и эксплуатации жилого фонда, но и создают предпосылки для прихода инвесторов в жилищно-коммунальную сферу.

О развитии системы управляющих компаний в жилищно-коммунальной сфере рассказывает генеральный директор ЖКС № 2 Фрунзенского района К. Е. Евсеев.

– Кондратий Еронтьевич, существуют ли в Петербурге условия для эффективного сотрудничества государства и бизнеса в коммунальной сфере?
– Полагаю, что такое сотрудничество на данный момент отсутствует. Да, есть Жилищный комитет, решающий проблемы городского ЖКХ. Мы, Жилкомсервисы, стараемся решать поставленные перед нами задачи. Но пока это сложно назвать полноправным сотрудничеством государства (города) и бизнеса.

– Проблема в недостаточно подготовленной базе со стороны государства или отсутствии интереса бизнеса к сфере ЖКХ?
– Уверен, даже при недостаточной материальной базе бизнес уже пришел бы на отдельные виды работ. Но на сегодня не выработано четкой и понятной схемы возврата инвестиций. Думаю, что создание ТСЖ позволит ускорить решение этих вопросов благодаря возможности заключать отдельные договора с монополистами – ГУП «Водоканал СПб», АО «Петроэлектросбыт», ОАО «Ленэнерго», ГУП «ТЭК СПб».
Сейчас все договора находятся в ведении РЖА, Жилкомсервисы в отношениях с монополистами выступают в качестве субабонентов. Как только у управляющих компаний будет возможность напрямую работать с монополистами, появится мощный стимул к экономии средств. Их можно будет направлять на собственное развитие и механизм возврата привлекаемых инвестиций. Сегодня стимул к экономии один – уменьшить платежи для населения. Это хорошо, но для развития недостаточно.

– Законодательно самостоятельная деятельность закреплена?
– Новые дома уже имеют право заключать договора напрямую. А вот по старым необходимо проделать большую работу – определить границы балансовой принадлежности, получить технический паспорт и т. д. Думаю, на это потребуется года два-три – при условии выделения дополнительных средств из бюджета.

– В какие сферы ЖКХ нужны частные вложения?
– Первоочередного решения требуют вопросы энергосбережения. Проблема расточительного расходования энергоресурсов стоит наиболее остро, а решение ее даст максимальный эффект. На энергосбережении базируется экономика будущего благополучия ЖКХ. Благодаря повсеместному внедрению энергосберегающих технологий и материалов у управляющих компаний появятся средства на приведение дома и придомовых территорий в порядок. Установка узлов учета, современной автоматики на инженерном оборудовании, энергосберегающих ламп, качественных инженерных систем и соединительных элементов – лишь немногие пути внедрения энергосбережения в сферу ЖКХ.
И инвесторы есть, например, производители приборов, заинтересованные в распространении своей продукции. Наше предприятие совместно с поставщиком готовит договор о намерениях по установке тепловых пунктов на 28 принятых в мае на обслуживание домов. Инвестор готов выполнить изыскательские работы, проект, согласования и т. д., нужно лишь решить вопрос о заключении договоров с ТСЖ.
Механизм же возврата инвестиций может быть таким: председатель ТСЖ от имени жильцов заключает с инвестором договор, согласно которому часть сэкономленных средств пойдет инвестору, часть – останется в доме на общие нужды. Главное здесь – прозрачность финансовой схемы.
Кстати, с 1 августа государство прекратило выделение субсидий, жители будут получать компенсацию на оплату коммунальных услуг. Это автоматически поднимает вопрос о заключении прямых договоров ТСЖ с монополистами. Так что перспектива прихода инвесторов не за горами.

– Самостоятельная жизнь невозможна без учета и контроля. Как обстоят дела с узлами учета энергоресурсов в домах?
– Общедомовые водомерные узлы учета стоят в 95% домов. Что касается установки поквартирных приборов учета, квартиросъемщики решают этот вопрос индивидуально. Те, кто их поставил, платят по счетчику, остальные – по утвержденным нормативам. При этом из учета первых выпадают общие расходы (утечки при переключениях, ремонтах и т. п. ). Эти потери мы вынуждены распределять на всех квартиросъемщиков. Что не всегда находит у них понимание, например, в том случае, когда жилец уезжал и воду, как ему кажется, не расходовал совсем.

– Выход из положения есть?
– Над этим мы работаем совместно с монополистами – отрабатывается форма, где механизм распределения потерь совершенствуется более адекватно.
Что касается учета тепла, то узлов учета тепла в старых домах практически нет, нет их и в квартирах этих домов, соответственно, нет и споров по поводу объемов потребления. Если по установке общедомовых узлов учета холодной воды и индивидуальных водосчетчиков работала городская программа, то по тепловым пунктам такой программы не было.
Опыт установки теплопунктов имелся у домов ЖСК, но тогда зашло в тупик их техническое обслуживание. В перспективе планируется установка индивидуальных тепловых пунктов повсеместно. Сегодня теплопункты в обязательном порядке ставят на строящиеся дома, также их установка ведется за счет средств населения – понятно, что быстрого эффекта так не получить. Думаю, эта задача встанет перед управляющими компаниями, но без активного участия города ситуацию не изменить.

– Кондратий Еронтьевич, что тормозит образование ТСЖ?
– Недопонимание преимуществ ТСЖ со стороны квартиросъемщиков и недостаточная помощь ТСЖ со стороны города (государства), в результате чего ТСЖ пока не дает масштабного положительного эффекта. Квартиросъемщики часто ждут быстрого эффекта экономии, отказываясь понимать, что аккумуляция средств на счету ЖКС позволит выполнять работы по наведению порядка в доме, модернизации оборудования и планировать свою работу. Но подталкивать этот процесс, по-моему, не нужно, он встал на надежные рельсы.

– Какие формы управления домом предпочтительнее? Кто эффективнее работает в качестве УК – частная компания, Жилкомсервисы?
– В Жилищном кодексе прописаны три способа управления. Сначала активно применялся первый, когда создавалось ТСЖ с председателем и правлением, которое и нанимало обслуживающие организации. Затем стали нанимать управляющую компанию, работа которой регулировалась председателем правления дома.
Есть еще третий способ, по-моему, весьма эффективный: на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома выбирается УК, которая несет полную ответственность за дом; при этом форма управления может быть изменена в любое время.
В защиту Жилкомсервисов скажу, что ЖКС за 20–30 лет наработали богатый опыт, нередко вкладывая в объекты обслуживания собственные сбережения. Часто небольшие, не имеющие опыта частные УК не обладают производственной базой, производственными помещениями, нередко и территориально они находятся в другом районе. Жилкомсервисам в этом плане легче – их производственная база накапливалась годами, они находятся в районе обслуживания, сотрудники в любое время могут прийти на объект, ликвидировать аварию.

Замечу, что Жилкомсервис № 2 Фрунзенского района проводит консультации по организации ТСЖ, оказывает юридическую помощь в регистрации.
И дело это, несомненно, продвигается. Причем если поначалу это было не совсем осознанно, то сегодня квартиросъемщикам уже не безразлично, что и как будет с их домами. Это отражается и на поступлениях квартплаты – люди понимают, что от ее своевременности напрямую зависит качество обслуживания. Постепенно меняется и сознание жильцов, и отношение к жилищно-коммунальной сфере: люди хотят жить хорошо и понимают, что в свое будущее необходимо вкладывать средства.
У нас есть адресная программа по проведению капитальных и косметических ремонтов. Понятно, что невозможно отремонтировать все сразу. Жильцы некоторых подъездов, не дожидаясь своей очереди, объединяются и приобретают материалы для ремонта своего подъезда, который мы в таком случае проводим вне очереди. И это тоже серьезный показатель доверия людей к нам как управляющей компании. Люди понимают – все, что мы делаем, направлено на повышение качества их жизни. Именно это и есть конечная цель нашей работы.

– В решении каких проблем управляющим компаниям нужна помощь города?
– Для всех предприятий ЖКХ остро стоит проблема кадров, в первую очередь дворников, уборщиц. Одним из выходов может стать предоставление городом жилплощади в аренду, но не конкретному человеку, а Управляющей компании, которая сможет принимать сотрудников с предоставлением жилья на время работы. Думаю, о необходимости такого шага городу придется задуматься в самое ближайшее время.

СПб, ул. Олеко Дундича, д. 34
Тел. /факс 771-2278