КРИТЕРИЙ КЛАССНОСТИ
Паркинги в Америке
Вопрос Организации мест для стоянки автомобилей актуален для Петербурга,
как, впрочем, и для всех крупных городов. Как эта проблема решается
в США?
Рассказывает
д. т. н., профессор, ученый секретарь Северо-Западного отделения РААСН
Ю. Н. Казаков, изучавший опыт Нью-Йорка.
– Раньше парковка автотранспорта в Нью-Йорке была настоящей проблемой,
сейчас научились ее решать. Паркинг – вот решение.
Паркинг – это один из важнейших элементов инфраструктуры любого
объекта недвижимости. От того, есть он или нет и насколько
он вместителен, зависит рыночная привлекательность жилого дома, офисного
и торгового центров, гостиниц и т. д. Для различных видов и классов
недвижимости существуют государственные нормы, по которым и определяется
минимальное количество мест.
Автомобильный паркинг – один из основных критериев, который определяет
классность, рыночную привлекательность, а соответственно, и цену продажи
квартир в жилом доме. Какова необходимость паркинга в жилом доме? Наличие
этого фактора – даже не критерий, а неотъемлемый атрибут.
В результате роста уровня жизни и автомобилизации населения паркинг
является необходимостью не только для жилого дома, но и для офисного
здания. Сам принцип деятельности объектов офисной недвижимости предполагает
обеспечение арендаторов условиями, которые необходимы для успешной,
эффективной, спокойной работы.
Одним из базовых ключевых элементов инфраструктуры, обеспечивающих такие
условия, является паркинг, содержащий необходимое количество мест. Хотя
требования к обеспечению парковочными местами офисных центров класса
А наиболее высокие, паркинг в зданиях класса В и С, в которых располагается
достаточное количество машиномест, также необходим для потребности арендаторов.
В классификаторе офисной недвижимости, утвержденном в 2004 г. комитетом
по недвижимости американской Торговой палаты, среди 10 обязательных
требований, соответствие с которыми определяет класс офисного центра,
указана «охраняемая» парковка в здании или на прилегающей территории
из расчета не менее одного машиноместа на 100 м2 арендуемой офисной
площади.
Паркинг – обязательный элемент инфраструктуры торгового центра.
Объекты торговой недвижимости вообще не могут работать без
паркинга.
Успех торгового центра зависит от успешной деятельности магазинов,
которые арендуют площадь в этом торговом центре, а их успех в свою очередь
определяется удобным для покупателя доступом к центру, в том числе и
отсутствием проблем с парковкой машины. Отсутствие паркинга в торговом
центре – нонсенс.
Каждый торговый и развлекательный центр, крупный супермаркет предлагает
свои посетителям удобные стоянки, как наземные, так и подземные, различные
скидки для постоянных клиентов при оплате парковочного места. Для торговых
центров удобный паркинг – это еще один способ привлечения покупателей.
Норматив вместимости паркинга для торговых центров составляет 12 машиномест
на 100 м2 торговой площади.
Большое значение паркинг имеет также и для гостиничной недвижимости,
хотя его роль менее значима, но его наличие еще один дополнительный
плюс.
Таким образом, для любого объекта недвижимости паркинг является жизненной
необходимостью.
С точки зрения законодательства, обеспечение парковочными местами
является необходимым требованием при строительстве любого объекта недвижимости.
Характеристики паркинга зависят в первую очередь от его вида, так как
требования, которым должна соответствовать наземная стоянка, значительно
отличаются от требований, которые предъявляют к многоуровневому подземному
паркингу.
Наибольшее распространение получили:
· наземные паркинги (открытые, крытые);
· многоуровневые (наземные, подземные, наземно-подземные);
· механизированные.
Одноуровневые наземные паркинги характерны для объектов недвижимости,
которые находятся не в центральной части города. Здесь земля намного
дешевле, чем в центре, поэтому имеется возможность создать обширную
наземную парковку.
Вид паркинка при строительстве определяется исходя из характеристик
площадки, стратегии инвестора, экономических и технических решений.
Важную роль в выборе вида паркинга играют факторы, определяющие
возможность строительства паркинга того или иного вида. В первую
очередь это касается подземного паркинга, создание которого в силу ряда
причин (подземные коммуникации, подземные воды, геология) в некоторых
местах просто невозможно.
Строительство открытого, крытого одноуровневого и многоуровневого наземного
паркинга обходится гораздо дешевле, чем подземного.
Из-за дороговизны земельных участков в центре города эффективнее размещать
паркинги под землей. В этом случае более эффективным является использование
максимально возможной площади под основную застройку (офисную, торговую,
жилую и т. д.).
Обратная ситуация наблюдается на окраинах города – более низкие цены
на землю позволяют размещать на участке как подземный, так и наземный
паркинг.
Для арендаторов преимущественное значение имеет не вид паркинга, а в
целом достаточная обеспеченность парковочными местами.
В условиях насыщенного рынка качественный подземный паркинг становится
весомым преимуществом объекта, позволяющим получить более высокие доходы.
Под большинством бизнес-центров, жилых комплексов и торговых центров
располагаются одно- и двухуровневые подземные паркинги. При строительстве
подземного паркинга существуют градостроительные ограничения по максимальной
глубине.
Проблемы, которые возникают при строительстве подземного паркинга:
· подземные воды, карстовые образования, которые могут ограничить
глубину заложения или усложнить процесс рытья котлована;
· необходимость в трудоемких работах по устройству свайного поля;
· необходимость делать отвод воды, временные дренажи;
· подземные коммуникации;
· линии метрополитена, проходящие под землей;
· укрепление фундаментов стоящих рядом домов.
Все это повышает стоимость строительства.
Подземный паркинг является технически сложным и дорогим сооружением,
поэтому цены, по которым они продаются и сдаются в аренду, довольно
высоки.
Подземный паркинг – это единое пространство с разметкой, которая указывает
границы машиномест. Иногда часть паркинга разбита на боксы.
Требования, предъявляемые к паркингу:
· безопасность;
· круглосуточная охрана;
· технологичность;
· удобство выезда и въезда, которые должны располагаться отдельно;
· наличие систем:
– гидроизоляции,
– вентиляции, контроля загазованности,
– пожаротушения и дымоудаления,
– связи;
· микроклимат (теплый и сухой, воздушные завесы, которые «тормозят»
доступ холодного воздуха снаружи);
· отличный обзор;
· достаточная высота потолков и ширина въездов и выездов, разъездов,
парковочных мест для всех типов автомобилей;
· наличие моек, очистителей снега, сушек, грузовых лифтов.
Параметры при проектировании паркинга для автомобилей представительского
класса представлены в таблице.
Подготовил Сергей Велень
Тел. (812) 316-4313
