Земли все меньше
Что продавать дальше?

В последнее время много говорится о причинах роста цен на жилье. По мнению специалистов, одна из главных причин – кризис безземелья.

За первые полгода цены на обычные квартиры выросли на 60%, а на элитное жилье и жилье бизнес-класса – на 80%. В начале года рост цен составил 1,5% в неделю, а сейчас они выросли еще больше. В то время как себестоимость строительства за первое полугодие возросла только на 6,5%.
Объем предложения только за первое полугодие упал на 45% по сравнению с 2005 годом. За первые 6 месяцев было продано 1,7 млн кв. м жилья, из них в строящихся домах всего 360 тыс. кв. м. Основные продажи квартир идут за счет задела, созданного в 2004–2005 годах, а иногда и ранее. При этом на торгах под жилищное строительство с конца 2005 года в городе было продано всего 300 тыс. кв. м участков. Имеющийся у компаний задел участков стремительно сокращается, так как при объеме продаж в 1,7 млн кв. м (за первые полгода) введено за тот же срок было 800 тыс. кв. м. В дальнейшем дефицит предложения будет нарастать, а задел по не начатым объектам быстро себя исчерпает.

У половины застройщиков, а это в основном средние и малые компании, которые занимают около трети рынка жилищного строительства, задел уже исчерпан. В условиях имеющейся ситуации с торгами, при дефиците «пятен» под застройку эти компании либо разоряются и уходят с рынка, либо перебазируются в другие регионы. Этим можно объяснить начавшееся уже в этом году снижение объема предложения. Однако скоро и у крупных застройщиков задел будет исчерпан, и что тогда?
В дальнейшем на рынок будут поступать лишь остатки задела, образовавшегося в прошлые годы.

На объем предложений не с лучшей стороны сказываются также длительные сроки согласования документации. «Ленэнерго» тоже внесло свою лепту, прекратив выдавать разрешения на подключение к источникам энергии новых объектов. Кроме того, около 200 построенных домов подключены в течение нескольких лет по «временным схемам», и поэтому застройщики не имеют права объявлять о продаже квартир в домах, не обеспеченных инженерными коммуникациями.

Что касается земельных торгов (за исключением АЗС), то в 2004–2005 годах по коротким пакетам продано 10 земельных участков, а по полным в начале 2006 года лишь 3.
Как известно, с 1 октября 2005 года земельные участки для жилищного строительства предоставляются исключительно на аукционах и по «полным пакетам». Каковы же итоги проведенных в Санкт-Петербурге земельных торгов?

За первые 6 месяцев на торгах продано 12 земельных участков. Из них только 2 расположены в районах уплотнительной застройки. Остальные на осваиваемых территориях – Приморский и Красносельский районы. Однако, согласно ФЦП «Жилище», на уплотнительную застройку должно приходиться до 90% ввода жилья. Земельные участки, расположенные в районах уплотнительной застройки, пользуются большим спросом у инвесторов: все 10 участков, расположенных на осваиваемых территориях, были проданы по начальной цене, тогда как на участки в Невском и Пушкинском районах цена поднималась, соответственно, в 1,9 раза и 2,4 раза.
Крупных застройщиков, которые могут освоить большие объемы строительства, больше привлекают лоты, расположенные на осваиваемых территориях, для средних застройщиков они неподъемны. Из 10 таких земельных участков 5 приобретено Гатчинским ДСК и 2 – компанией ЮИТ СПб. Правда, три участка все-таки было приобретено компаниями среднего масштаба («РосСтрой» и «Рант»).
На торгах выставлялось 36 земельных участков, расположенных на осваиваемых территориях. Из них продано всего 8 (22%). 18 участков в Приморском районе не были востребованы из-за отсутствия инженерной инфраструктуры, 13 участков в Красносельском районе – из-за неудачного местоположения и чересполосицы, вызванной нерешенностью имущественных проблем.

Из 38 «полных пакетов», выставленных на продажу, только 2 пакета (5%) подготовлены по результатам конкурсов (строительная компания «Стоун» и девелоперская компания «Аверс»). Именно эти лоты вызвали наибольший интерес у инвесторов (остальные были не востребованы или проданы по стартовой цене).
Потом наступило относительное затишье, и, наконец, в сентябре 2006 года было продано право аренды 12 земельных участков по полным пакетам: 5 – в Приморском и 7 – в Красносельском районах города.

Участки в Приморском районе выставлялись на продажу в четвертый раз. Впервые они попали на торги в декабре 2005 года, затем – в апреле и в июне 2006 года и не продавались из-за отсутствия заявок. Все крупные участки уже разобраны, а оставшиеся мелкие, рассчитанные на небольшие строительные компании, снова выставлены по той же цене.
Функциональное назначение всех участков в Приморском районе – строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.
В торгах участвовало 10 претендентов. Право аренды первого участка площадью 19 834 кв. м на Мебельной улице было продано ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург». Начальная цена годовой арендной ставки поднялась в 6,8 раза.
На второй участок площадью 11 288 кв. м претендовало 11 участников. Начальный размер арендной платы в процессе торгов увеличился в 7,4 раза, что не смутило победителя – ООО «ЛенСпецСтрой».
Право аренды третьего участка площадью 12 253 кв. м выиграло ЗАО «Петровский трейд хаус». Всего же в торгах участвовало 12 претендентов. Начальная цена годовой арендной платы в процессе торгов поднялась в 5,7 раза.
Право аренды последних на данном аукционе двух участков в Приморском районе (лот № 11 и 16) площадью 10 514 кв. м и 14 618 кв. м соответственно достался ООО «Маяк». По лоту № 11 в торгах принимало участие 11 претендентов, и начальный размер годовой арендной платы увеличился в 6,8 раза. По лоту № 16 участвовало 10 претендентов, и начальная цена годовой арендной ставки поднялась в 8 раз.

Участки в Красносельском районе выставлялись на продажу трижды: в апреле, июне 2006 года и 14 сентября. Первые два раза заявок на них также не поступило.
Функциональное назначение всех участков в Красносельском районе – строительство жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями.
Первый участок площадью 9631 кв. м приобрело ООО «Ладога». Всего в торгах участвовало 7 претендентов, начальный размер годовой арендной платы увеличился в 3,2 раза.
Второй участок площадью 3791 кв. м приобрело ЗАО «Холдинговая Строительная Компания-2». В торгах участвовало 4 претендента. Начальный размер годовой арендной платы увеличился в 3,8 раза.
Третий участок площадью 18 959 кв. м приобрело ООО «Индустрия-Плюс». В торгах участвовало 3 претендента. Начальный размер годовой арендной платы увеличился в 5,3 раза.
Четвертый участок площадью 4062 кв. м приобрело ООО «Конюшенная площадь». В торгах участвовало 6 претендентов. Начальный размер годовой арендной платы увеличился в 3,8 раза.
Пятый участок площадью 3293 кв. м приобрело ЗАО «НПО СТРОЙ ТЕХНОЛОГИЯ». В торгах участвовало 6 претендентов. Начальный размер годовой арендной платы увеличился в 4,1 раза.
Шестой участок площадью 11 983 кв. м приобрело ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург». В торгах участвовало 5 претендентов. Начальный размер годовой арендной платы увеличился в 4,6 раза.
И, наконец, последний, седьмой участок площадью 4505 кв. м приобрело ООО «Строительная компания «Промстройсервис»». В торгах участвовало 4 претендента. Начальный размер годовой арендной платы увеличился в 5,2 раза.

Необходимо заметить, что цены на жилье могут подняться гораздо выше: даже если сейчас торги на земельные участки станут проходить интенсивнее (во исполнение закона Санкт-Петербурга от 11 мая 2006 года «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции»), то цены за квадратный метр будущего массового жилья еще на стадии торгов достигают $ 600–700.
В то же время, по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве, себестоимость строительства составляет $ 900–1000 за кв. м. Как ни грустно это сознавать, но стоимость жилья, которое будет построено в 2007–2008 годах, составит более $ 2000. И как тогда мы будем покупать квартиры?

(По материалам пресс-службы «Союзпетростроя» и «Фонда имущества»)

Подробнее о земельных торгах мы поговорим в следующем номере нашего журнала.

Евгения Венина