Радужные перспективы
Обзор рынка строительства коммерческой недвижимости

Рынок строительства объектов коммерческой недвижимости по-прежнему на подъеме. По мнению аналитиков, ему, в отличие от жилищного строительства, не грозит кризис.

По планам администрации Санкт-Петербурга к 2010 году Северную столицу будет посещать порядка 5 млн туристов. Чтобы эта цифра стала реальностью, в «Программе развития Петербурга как туристического центра», рассчитанной до 2012 года, запланирован ежегодный рост гостиничного потенциала на 2–2,5 тыс. номеров.

Рост в два раза

Возведение торговых центров по-прежнему остается одним из перспективных сегментов коммерческой недвижимости. К концу 2006 года объем предложения торговых площадей Петербурга составит примерно 1 878 000 кв. м. Это почти в 2 раза больше аналогичного показателя 2005 года.
В связи с появлением новых проектов, наполнением рынка и ростом конкуренции можно прогнозировать снижение доходности и, как следствие, рост сроков окупаемости новых проектов. Однако до избытка торговых площадей в городе еще далеко. Так что инвесторы с уверенностью могут вкладывать средства в строительство торговой недвижимости и рассчитывать на гарантированный высокий доход.

282 800 кв. м торговых площадей было введено в Петербурге в 1-м полугодии 2006 г.

Таким образом, объем предложения на конец 1-го полугодия 2006 года составил 1 295 215 кв. м.

Из общего числа качественных торговых комплексов, по данным аналитиков компании «Бекар», развлекательную часть имеют 29%. Одной из наиболее популярных и востребованных развлекательных услуг являются многозальные кинотеатры (мультиплексы), которые располагаются в основном на последних этажах торгового комплекса.

50% торгово-развлекательных центров имеют в своем составе кинотеатр или мультиплекс.

Другим крупным якорным арендатором в составе торгово-развлекательного комплекса нередко выступает фитнес-клуб – он входит в состав более чем 33% ТРК. Самой распространенной сетью фитнес-клубов, расположенных в составе торговых комплексов, является Sport Life («Академический», «Владимирский пассаж», «Фрунзенский», «Румба»). У 22% ТРК развлекательная часть представлена боулингом («Гулливер», «Сенная», «Норд», «Меркурий»).

Стоимость аренды увеличится

В 2005 г. наблюдался незначительный ежемесячный рост арендных ставок на уровне 12–15% годовых. Как правило, увеличение арендных ставок происходит в тех случаях, когда меняются арендаторы.

Особого внимания заслуживает ценовая политика в отношении якорных арендаторов, привлекаемых в торговые комплексы для формирования основных покупательских потоков.
– Арендная плата для них может быть в два и более раз ниже, – комментирует ситуацию Олег Спивак, директор по консалтингу компании «Бекар». – К примеру, если для якорного арендатора стоимость квадратного метра в зависимости от занимаемой площади может составлять от $120 до $300, то обычный арендатор будет платить от $205 до $1500 за кв. м.

Понятно, что для успешной работы крупный ТК должен иметь в своем составе как минимум одного якорного арендатора, делающего комплекс привлекательным для посещения целевыми группами. Особенно это важно для комплексов, размещенных вдали от торговых улиц и станций метрополитена.

Пока спрос на качественные торговые помещения в торговых центрах не удовлетворен, нет оснований для пересмотра арендных ставок. Пик ввода торговых площадей придется на 2-е полугодие 2006 г. Это может привести к пересмотру арендных ставок действующих торговых центров в сторону снижения. В первую очередь данный процесс затронет собственников низкокачественных площадей в торговых комплексах, из которых может начаться миграция арендаторов в новые, более качественные, помещения.

На окраины

В 2006–2007 годах на рынке торговых площадей Санкт-Петербурга ожидается дальнейший рост предложения и ввода новых масштабных торговых центров.

В соответствии с заявленными сроками строительства, во 2-м полугодии 2006 г. будет введено около 777 000 кв. м торговых площадей.
– Однако, учитывая тенденцию задержки сроков сдачи в эксплуатацию торговых площадей, действительный объем ввода во 2-м полугодии 2006 г. может составить примерно 550 000–650 000 кв. м, – уточняет Олег Спивак.
Таким образом, общий объем предложения торговых площадей на рынке Петербурга в конце 2006 года составит примерно 1 878 000 кв. м, что почти в 2 раза больше аналогичного показателя 2005 года. Столь значительный рост ввода качественных торговых площадей в торговых центрах приведет к появлению на рынке новых сетевых операторов и, как следствие, к значительному усилению конкуренции.

По мнению специалистов компании «Бекар. Консалтинг», дефицит земельных участков в центре города под строительство ТЦ будет обусловливать размещение новых торговых центров на периферии города – в спальных районах (ТРЦ «Ульянка», «Континент», «Сити Молл» и др.). Кроме того, развитие КАД приведет к строительству новых крупных торговых центров, все более ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание на окраинах города.
В дальнейшем можно с уверенностью прогнозировать увеличение спроса торговых площадей. Это мнение подкрепляется тенденцией уменьшения доли рынков и нестационарных объектов торговли.
По-прежнему востребованы
В течение 1-го полугодия 2006 года было введено в эксплуатацию семь бизнес-центров общей площадью 45 000 кв. м. Большая часть из них – класса «В». В то же время, за первое полугодие не было введено ни одного бизнес-центра класса «С», что говорит о продолжении развития рынка высококачественных офисных центров.

Таким образом, общий объем предложения на конец 1-го полугодия 2006 г. составил порядка 1 000 500 кв. м. «При этом следует отметить, что введенные в эксплуатацию бизнес-центры класса «В» и «В+» ни в чем не уступают классу «А», – говорит Олег Спивак, директор по консалтингу компании Becar. – Они проигрывают лишь своим местоположением». Как и в 2005 году, лидерами предложений бизнес-центров остаются Центральный (27,2%) и Адмиралтейский (15,6%) районы.
Другой фактор, говорящий о недостатке высококачественных офисных помещений, – стабильное заполнение качественных торговых площадей, близкое к 100%.
Согласно заявленным планам, во 2-м полугодии 2006 г. будет введено порядка – 100 000–150 000 кв. м офисных помещений. Однако, по прогнозам специалистов компании «Бекар. Консалтинг», к концу года будет сдано в эксплуатацию не более 75 000 кв. м офисных помещений. «Как правило, в эксплуатацию вводится не более 50% от заявленного объема площадей», – говорит Олег Спивак. В случае сохранения этой тенденции общий объем рынка качественных офисных площадей на конец 2006 года может составить около 1 050 500–1 100 000 кв. м, на конец 2007-го – порядка 1 200 000 кв. м.

Тенденции и реалии туризма

Программа развития туристической отрасли Санкт-Петербурга на 2005–2008 гг. предполагает, что наш город будут ежегодно посещать до 5 млн туристов.
Объем финансирования программы составит около 1 млрд рублей.
До 2008 г. в Петербурге планируется ввести в эксплуатацию около 20 новых гостиниц разного класса. Это позволит увеличить общий номерной фонд примерно на 12 тысяч мест.
Пока количество гостиничных мест на тысячу жителей в Петербурге составляет пять номеров.
В 2003–2005 гг. в городе открылось девять больших гостиниц на 1 624 номера (3 157 мест).
Существующих пятизвездочных гостиниц недостаточно – по прогнозам Комитета по внешним связям Администрации города на период до 2008 года, город нуждается еще как минимум в 1 000 гостиничных мест первого класса.
Среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса приближается к максимальным показателям европейских отелей аналогичного класса (60–70%). А их заполняемость в летний период достигает 95%. Похожая ситуация наблюдается в ведущих отелях Петербурга среднего класса, наиболее соответствующих по уровню сервиса и обслуживанию европейским стандартам.
Крупные компании охотно идут на строительство гостиниц. Например, холдинг «Адамант» объявил о планах построить в Петербурге до 2009 г. две гостиницы. К принадлежащей компании гостинице «Москва» на площади Александра Невского (более 800 номеров) должны добавиться гостиничные комплексы на Пулковском шоссе (на 350 номеров) и на улице Чайковского (около 100 номеров).
Есть интерес к этому бизнесу и у западных компаний. (Подробнее об этом читайте в этом номере материал нашего корреспондента «Под звездами гостиничных брендов»).

Правительство Петербурга одобрило изменения в программу развития гостиничной инфраструктуры города.
По словам председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максима Соколова, ежегодно будет формироваться перечень участков для выставления на торги специально под строительство объектов гостиничной инфраструктуры. Кроме того, не реже одного раза в год будет проводиться проверка соблюдения инвесторами сроков проведения изыскательских работ и строительства гостиниц.
Так что перспективы развития гостиничного бизнеса, да и всей коммерческой недвижимости в городе радужные. Если к тому же учесть, что банки охотно дают компаниям, занимающимся строительством гостиниц, бизнес-центров, торговых центров кредиты, то можно сказать, что потребности Петербурга в коммерческой недвижимости в ближайшем будущем будут удовлетворены.

Соотношение арендуемой площади и арендных ставок по типам операторов

Тип оператора	Якорные арендаторы		Не якорные арендаторы
	Арендуемая площадь, кв. м	Арендные ставки $ за кв. м/в год	Арендуемая площадь, кв. м	Арендные ставки $ за кв. м/в год
Продуктовые операторы	1000 - 15000	120-280	-	-
Товары для дома	1000-4000	216-300	30-100	400-550
Спортивные товары	1000-1600	200–300	50–300	205-650
Одежда и обувь	1000–3500	200–300	30–300	300-1500
Книги, аудио и видео	oколо 1000	180–240	-	-
Операторы развлекательных функций	500–7000	120–160	-	-
Красота и здоровье	-	-	40-300	400-1200
Операторы общепита	-	-	20-80	500-700
Аксессуары и сувениры	-	-	20-140	150-1200
Операторы, представляющие услуги (ремонт, парикмахерские и др.)	-	-	3–50	30–80

Заполненность бизнес-центров на 1-е полугодие 2006 г.

Класс бизнес-центра	Заполненность (в %)	В % к 2003-2005 гг.
«А»	99	95–98
«В»	100	95–100
«С»	97	95–96

Количество гостиничных мест в расчете на 1000 жителей в других городах

Город	Количество мест
Москва	10
Прага	13
Берлин	14
Вена	26
Амстердам	35
Среднеевропейские цифры	12-14

№	Наименование	Адрес	Тип объекта	Общая площадь, кв. м.
1	ТРК «Гранд Каньон»	пр. Энгельса, 139	окружной	74 000
2	ТРК «Южный полюс»	угол ул. Пражской и пр. Славы	окружной	35 000
3	«Окей»	у ст. м. Ладожская	окружной	11 000
4	«Окей»	у ст. м. Пионерская	окружной	8 100
5	Castorama (DIY)	Дальневосточный пр., д. 16, к. 2		11 000
6	ТРК «Варшавский экспресс»	наб. Обводного кан.	окружной	37 100
7	ТРК «Континент»	перес. Маршала Казакова и пр. Стачек	окружной	56 700
8	«Шкиперский Молл»	Наличная ул., 18	окружной	20 000
9	Гипермаркет «Карусель»	Пулковское шоссе, участок 2	окружной	18 000
10	«Лента»	Уральская ул., д. 29, к. 1	окружной	12 000
ИТОГО:				282 800

Сергей Велень