Востребовано все!
Рынок коммерческого строительства Ленинградской области

Успешно используя достоинства географического положения (выходы к морю) и очевидные преимущества близости к крупнейшему европейскому мегаполису, Ленинградская область в строительстве объектов коммерческой недвижимости идет семимильными шагами.

– Инвесторы стараются идти на наиболее востребованные с точки зрения рынка территории, – говорит В. Ким, – в первую очередь приближенные к Санкт-Петербургу. Нужно объяснить инвесторам, что и в удаленных от Петербурга на 50–100 км городах (таких как Кириши, Кингисепп, Гатчина) есть потребность в подобных объектах, есть перспективы для их бизнеса.

На территории региона активно строятся практически все объекты, относящиеся к коммерческой недвижимости: торговые и бизнес-центры, спортивные комплексы, логистические терминалы. При этом основной тенденцией стали, во-первых, укрупнение самих объектов (появление супер- и гипермаркетов, бизнес-центров), а во-вторых, развитие коммерческой недвижимости в рамках многопрофильных зон.

Коммерческое приложение к портам и дорогам

В Ленинградской области развитие коммерческого строительства осуществляется по отраслевому принципу и определяется направлениями развития экономики региона. Среди наиболее динамично развивающихся отраслей экономики в последние годы уверенно лидирует транспорт, в первую очередь трубопроводный, и портовые комплексы, осуществляющие перевалку самых разнообразных грузов. Поэтому именно в составе и вокруг объектов транспортной инфраструктуры появляется максимальное количество объектов коммерческой недвижимости.

Территории, где появляется современный транспортный объект, получают сильный импульс к развитию. Параллельно с наращиванием производственных мощностей идет активное создание обслуживающей инфраструктуры. Именно так сейчас развиваются территории в зоне Лужской губы (порт Усть-Луга), Ермиловской бухты (порт Приморск), порта Высоцк.
Самый яркий пример – строительство БТС и порта Приморск, которые в течение 5 лет увеличили мощность с 12 до 65 млн тонн; а в ближайшее время в районе деревни Краколье у порта Усть-Луга начнется строительство города на 35 тысяч человек, предназначенного для семей сотрудников порта и работников, которых планируется привлечь на увеличивающиеся производственные мощности района.

В сфере железнодорожного транспорта разработан проект создания новой грузовой железнодорожной ветки на Карельском перешейке Лосево – Каменогорск — Высоцк. Это позволит освободить существующую трассу Санкт-Петербург – Хельсинки для скоростного пассажирского движения. Этот проект также даст толчок к освоению территорий вдоль новой трассы, где появятся промышленные зоны и транспортно-терминальные комплексы, которые, в свою очередь, притянут торговых и складских операторов.

Широкие возможности для развития коммерческого строительства открывает проект развития аэропорта Ржевка, находящийся в стадии активных разработок (кстати, на коммерческой основе!).

Не менее активно ведется строительство транспортно-логистических терминалов на территориях, прилегающих к Кольцевой автодороге.

– Не секрет, что в Санкт-Петербурге отсутствуют территории для размещения крупных логистических терминалов, – пояснил председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Ленинградской области В. Ким. – Инвесторы, оценив ситуацию, поняли, что географически удобнее размещать объекты обслуживания КАД на территориях, прилегающих к Санкт-Петербургу. Сейчас реализуется несколько крупных инвестиционных проектов по строительству логистических комплексов, и мы уверены, что число их будет расти.

Этот сегмент пользуется огромным спросом у крупных международных логистических операторов. Среди последних проектов можно назвать международные компании Knight Frank («Уткина Заводь»), Ahlers International («Алерс логистик центр»).

Формирование многофункциональных зон

Общая тенденция сейчас – формирование многофункциональных зон, в состав которых входят экологически чистые высокотехнологичные предприятия, транспортные и транспортно-распределительные терминалы, бизнес-центры, гостиницы и торгово-развлекательные комплексы. В последнее время предлагается много вариантов зон торгово-развлекательного назначения.
Две такие зоны разрабатываются на прибрежных территориях Финского залива: на Карельском перешейке и в Ломоносовском районе у пос. Большие Ижоры.
Несколько зон появятся в районе КАД – в Новодевяткино, Кудрово, пос. Бугры. Аналогичные зоны, но меньшего масштаба, проектируются в районных центрах Ленинградской области – Гатчине, Киришах, Кингисеппе, Тосно.

Туризм, спорт, отдых

Природно-климатические условия Ленинградской области таят большой потенциал для развития туризма, спорта, отдыха. Похоже, этот потенциал оценили инвесторы: в области настоящий бум строительства спортивно-оздоровительных комплексов. И хотя, по словам В. Кима, география размещения новых объектов огромна, в первую очередь спросом пользуются Карельский перешеек, Всеволожский и Ломоносовский районы.
Так, год назад под Сосново начал принимать посетителей первый в Ленинградской области спортивно-оздоровительный комплекс «Игора», предоставляющий максимально комфортные условия для занятий зимними видами спорта (10 горнолыжных трасс разного уровня сложности, учебная трасса, подъемники). Уже ведутся работы по созданию второй и третьей очереди комплекса. А в августе начато строительство многофункционального спортивного комплекса по зимним видам спорта в Токсово, который планируется использовать как базу подготовки олимпийцев и место проведения крупнейших международных соревнований.

Аналогичные объекты проектируются в Выборгском, Приозерском, Всеволожском и Ломоносовском районах. В Гатчинском районе планируется строительство гольф-клуба, на Карельском перешейке – гостиничного комплекса для семейного отдыха.

Кстати, гостиницы – самая дефицитная позиция в сфере коммерческой недвижимости области. В первую очередь дефицит испытывают промышленные центры, такие как Кириши, Выборг, куда приезжает работать много специалистов из других городов области и субъектов Федерации, иностранные граждане. Согласно плану экономического развития, планируется построить в каждом районном центре одну или несколько комфортабельных гостиниц, которые будут обслуживать как деловую публику, так и туристов.

Больше магазинов хороших и разных

Сетевых торговых операторов идти вглубь области уговаривать уже не нужно. Освоив города-миллионники, а затем города с населением в несколько сотен тысяч, они успешно «занимают» областные и районные центры.
По словам вице-губернатора Ленинградской области Г. Дваса, сегодня у области достаточно много предложений от известных сетевых операторов – петербургских и московских, – каждый из которых готов разместить по 20–30 магазинов на ее территории. При этом предложения имеют несколько иной формат, чем реализуемые этими же сетевыми компаниями проекты на территории Санкт-Петербурга.

В крупных областных центрах речь, как правило, идет о магазинах площадью 2 тысячи кв. метров, в меньших населенных пунктах – 500–600 кв. метров.
Как показывают первые результаты, этот ход оказался верным. Так, например, магазины «Пятерочка» и «Дикси» сегодня работают практически во всех районных центрах; а в прошлом году в Выборге и Сосновом Бору открылись первые в области гипермаркеты «Карусель».
Кстати, такая схема весьма распространена в Финляндии, где в одну сеть объединяются различные по формату (площади, ассортименту) магазины, имеющие общее управление и транспортно-логистическое сопрововождение.

Активное продвижение по территории области начинают сеть магазинов розничной торговли электробытовой техники «Техношок» и сеть «Новая аптека», открывшая недавно первый в области аптечный супермаркет.
В дальнейшем в районных центрах области будут проектироваться и строиться универсальные многопрофильные торговые центры, площадью 3–5 тысяч кв. метров, якорным объектом которых станет аптечный супермаркет «Новая аптека», окруженный компаниями, предоставляющими услуги по реализации товаров повседневного спроса, продуктов питания и предлагающими широкий спектр медицинских и оздоровительных услуг.

Офисы: начало роста

Ярким показателем уровня развития экономики, цивилизованности крупного, среднего и мелкого бизнеса, работающего в Ленинградской области, может служить рост спроса на качественные офисные помещения.
Еще два года назад девелоперская активность в области строительства деловых центров касалась лишь территорий, прилегающих к Санкт-Петербургу, сегодня бизнес-центры строятся во всех районных центрах.
С появлением многопрофильных зон и дальнейшим ростом деловой активности спрос на офисные здания будет устойчиво расти, более того, будут расти количественные и качественные характеристики «спрашиваемых» объектов – они все больше будут приближаться к бизнес-центрам Северной столицы. Например, в пос. Сиверский на главной площади скоро появится многофункциональный бизнес-центр общей площадью порядка 3 тысяч кв. метров.

Пока в стороне от внимания инвесторов остаются кинотеатры, но в правительстве области уверены, что придет и их черед, скорее всего, в составе опять же многофункциональных комплексов и зон.

Подготовила Светлана Соснова

Мнение

Г. В. Двас, председатель Комитета по экономике и инвестициям Правительства Ленинградской области:

– Один из наиболее сложных вопросов в сфере коммерческой недвижимости – развитие инфраструктуры туристической деятельности. К сожалению, нам на данный момент не удалось сформировать какие-то конкретные предложения по туристическому продукту, предлагаемому Ленинградской областью.
Сегодня все проекты по созданию туристической инфраструктуры реализуются разрозненно; каждый проект – это штучный товар, не объединенный в единую, логически выстроенную систему. Поэтому продвигается общая информация о туристическом потенциале Ленинградской области, о наличии исторических мест и уникальных природных комплексов.
Однако нами уже готовятся предложения о финансировании маркетинговых исследований по формированию единого туристического продукта Ленинградской области.