Коммерческая недвижимость. Диверсификация строительного рынка

Уклон в коммерческую недвижимость
Диверсификация строительного рынка

В России коммерческая недвижимость постепенно занимает ведущие позиции на строительном рынке.

Любой сайт изобилует многочисленными предложениями по продаже комфортабельных квартир, коттеджей, пейнтхаусов… Но сегодня наш анализ коснется остальной коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость – это…

Риелторы охотно предлагают своим клиентам собственные базы данных коммерческой недвижимости. В них широкий выбор помещений различного назначения в Москве и регионах РФ. Тут офисы и магазины, кафе и рестораны, производственные площади и склады, помещения свободного назначения.

Реализуются также земельные участки под строительство. Предлагаются объекты разных размеров – от небольших магазинов до многоэтажных развлекательных центров и офисных зданий. Отдельной строкой идет загородная недвижимость, интерес к которой быстро нарастает.

У нас этот рынок является сравнительно молодым сегментом рынка недвижимости. Большинство занимающихся ею компаний создано за последние годы. Но сегодня именно это направление бизнеса оказалось наиболее стабильным и активно развивающимся. Причина кроется в диверсификации строительного бизнеса, поскольку стагнация рынка жилой недвижимости практически не затронула этот сегмент.
По данным Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), здесь наша страна значительно опережает западноевропейские государства. Причем одновременно по уровню доходности вложений и объемам ввода в эксплуатацию новых помещений.
Это подтверждается следующими показателями. Доход от вложений в коммерческую недвижимость Лондона редко превышает 5%. В Москве он равен 13–14%, а в Северной столице достигает 17–20%.

То же касается и офисных помещений. Если в Лондоне за год их строится до 400 тыс. кв. м, то в Москве вдвое больше. Но если в Европе этот рынок близок к насыщению, то у нас его только начали осваивать. Причем в разных регионах – с разным успехом. Так, площадь офисных помещений в Москве достигла 3 млн кв. м, в Петербурге – 300 тыс. кв. м. А в Ленинградской
области и до этого показателя пока далеко.

19 млн кв. м коммерческой недвижимости в Лондоне;
40 млн кв. м коммерческой недвижимости в Париже.

Физики сомневаются и пророчат кризис

Вернее, не все физики, а французский физик Бертран Рене из Парижского университета. Этот ученый даже рассчитал дату начала мирового кризиса на рынке недвижимости.
Анализируя динамику роста цен на недвижимость на западном побережье США, ученый уверяет, что они скоро достигнут максимального уровня. По оценке его коллег, тот же процесс в отношении стоимости недвижимости происходит в большинстве других стран. Правда, далее, обнадеживают ученые мужи, можно ожидать начала снижения цен.
Французскому физику удалось выяснить, что рост цен еще не достиг своей вершины. Однако ждать этого порога осталось недолго. По расчетам Рене, цены на недвижимость в ближайшие год-два начнут падать. Темп их снижения достигнет около 6% в год, а падение продолжится 6–7 лет. И в Мельбурне, и в Сиднее этот процесс уже пошел.
А вот в США и сейчас выгодными для инвестиций остаются Нью-Йорк и Майами. Здесь ожидается приток инвестиций в триллион долларов! По данным Бруклинского института, к 2030 г. в США потребуется в 1,5 раза больше площади жилой и коммерческой недвижимости. Так что за морем житье не худо…

Чего нельзя сказать о Европе.
Тут банки уже избавляются от ставшей недостаточно доходной недвижимости. Но в целом объем рынка недвижимости продолжает расти. При этом Лондон, как всегда, идет своей дорогой: там пока еще сохраняется стабильный рост цен на недвижимость. Да и новичкам Европейского Союза пророчат дальнейший рост доходности.
В странах Балтии темпы роста цен на недвижимость достигли 10% в год. И они могут подняться до уровня остальных стран Центральной и Восточной Европы.

У России – отличные перспективы

В этом убеждены члены Российской гильдии риелторов (РГР). Они заявили, что остановить рост цен на коммерческую недвижимость в ближайшие полтора десятка лет не представляется возможным. Поскольку этот сегмент рынка только вступил в стадию освоения, ему гарантировано длительное и стабильное развитие.
Здесь сложилась тенденция, такая же как и на рынке жилищного строительства. И пока спрос значительно опережает предложение, темпы строительства объектов недвижимости будут возрастать. Что и подтверждено фактами.
За минувшие 10 лет объем предложений на рынке коммерческой недвижимости Москвы увеличился с 850 тыс. до 5 млн кв. м. И впервые превысил объемы жилищного строительства в столице! Но если наша столица еще долго не приблизится к уровню столиц мировых, то что говорить о нашем регионе.

Есть и косвенный показатель устойчивого роста рынка коммерческой недвижимости. Спрос на нее не снижается, о чем говорит постоянный рост размера арендной ставки.
На инвестиционной привлекательности России сказываются два обстоятельства: высокая доходность задуманных проектов и связанные с этим высокие риски. Средняя доходность инвестиций достигает 7,5–8%. Это на 1,5% выше, чем в западно-европейских странах, – с одной стороны.

С другой стороны – инвесторам доводится сталкиваться с группой местных рисков. Среди них назовем низкое качество строительных работ, ненадежность партнеров и несовершенство действующего законодательства. Что нередко приводит к значительному увеличению затрат, которые можно с лихвой компенсировать ростом средней арендной ставки. Ведь по стоимости аренды офисных помещений в Европе мы уступаем только Парижу и Лондону.

Интересно и другое обстоятельство. Риелторы, работающие на рынке коммерческой недвижимости, в отличие от строительных компаний не делают трагедии из принятия пакета «жилищных» законов. И в целом оценивают их появление как положительный факт.

Они уверены: внесение в правительство и Госдуму предложений и поправок со временем стабилизирует ситуацию не только с коммерческой недвижимостью, но и в отношении жилья. Именно поэтому они считают задачу обеспечения граждан России доступным и комфортным жильем, поставленную президентом В. В. Путиным, невыполнимой и предлагают ее переформулировать…
Но вернемся к коммерческой недвижимости. Сравнение нашего и зарубежного рынков означает, что у России есть уникальная возможность выработать свой график динамики взлетов и падений на рынке недвижимости. По расчетам специалистов, период роста цен на недвижимость продлится не менее
15 лет. Отрадное предсказание. И если оно сбудется, у отечественных инвесторов впереди длительный цикл бурного роста.

Риелторы ищут, где лучше

Интерполяция становления западного рынка коммерческой недвижимости позволяет достаточно точно определить ближайшие перспективы Москвы. И уже опираясь на ее опыт, предстоит определить то, что ждет петербургский рынок в ближайшие годы.

Специалисты утверждают, что по мере роста конкурентной среды доходность инвестиций в Москве снижается. Вследствие этого постепенно нарастает инвестиционная привлекательность регионов. И прежде всего – Северо-Западных во главе с Санкт-Петербургом. В качестве примера сошлемся на показатель развития наиболее востребованной коммерческой недвижимости – бизнес-центров всех классов. В Москве он составляет 76% рынка. А в Петербурге этот сегмент достиг чуть более 25%. Но в обеих столицах эти рынки пока далеки до насыщения.

По приблизительным оценкам, по этому показателю Москва на 2–3 года позади Европы. На тот же срок петербургский рынок отстает от московского, а региональный – от петербургского.
Активное вторжение на отечественный рынок западных инвесторов объясняется высокими доходами от коммерческой недвижимости. И можно ожидать аналогичных действий от московских и петербургских инвесторов на почти неосвоенном провинциальном рынке.
И уже можно привести примеры такого участия в реализации ряда региональных проектов. Бизнесмены двух российских столиц возводят торговые и бизнес-центры в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Казани, Тольятти, Самаре, Волгограде, Воронеже, Калуге и других крупных российских городах.

Рискнем сделать еще одно предсказание. Скоро коммерческая недвижимость Петербурга освоится в его так называемых «спальных» районах. А потом у профессионалов этого бизнеса появится возможность вернуться в центр города на Неве. Ведь около ста его промышленных предприятий рано или поздно перебазируются в промзоны.