Строить или реконструировать?
Управление коммерческой недвижимостью
Что предпочтительнее для инвесторов, пожелавших вложить деньги в коммерческую
недвижимость: реконструировать старое здание или на его месте построить
новое?
Тему комментирует генеральный директор ЗАО «Менеджмент Компания ПСБ»
Константин Козловский.
–
В современных условиях инвестиции в строительство или реконструкцию
оказываются в условиях ограничивающих факторов. Наиболее важным из них
выступает фактор месторасположения. Здесь имеет значение множество показателей.
Например, для офисной недвижимости это близость к центру города, расположение
рядом со станциями метро, удобная транспортная доступность. Для складских
и производственных организаций – близость к крупным транспортным магистралям,
портам и т. д.
Приобретение земельного участка под новое строительство в городе связано
с получением ряда инвестиционных требований от администрации, что существенно
увеличивает стоимость строительства. Также надо учитывать и то, что
выбор свободных участков очень ограничен. Поэтому основная масса фирм
приобретает объекты, примерно подходящие под их требования, и в дальнейшем
производит их реконструкцию.
Отслеживая потребности рынка, таким же путем идут и девелоперы.
Говоря о новом строительстве, надо помнить, что в историческом
центре невозможно вести высотное строительство – это связано с архитектурой
города. Многие дома в историческом центре находятся под охраной государства
(КГИОП и т. д.), и инвестора обяжут сохранить или восстановить все охраняемые
части (фасады, лестницы и т. д.).
Плюсом приобретения объекта недвижимости под реконструкцию является
то, что за объектами уже закреплены мощности и лимиты, права на которые
приобретаются вместе с объектом.
За новое строительство говорит возможность построить объект недвижимости,
исходя из потребностей фирмы, и возможность применить архитектурно-планировочные
решения, исходя из потребностей рынка (для зданий коммерческой недвижимости).
Это позволит оптимально спланировать арендопригодные площади, повысить
коэффициент их использования и, следовательно, доходность проекта.
Принимая решение о реконструкции или новом строительстве, следует учесть
стоимость по восстановительному ремонту и демонтажу старых конструкций
– ведь иногда дешевле и проще сломать и построить заново, чем восстанавливать
аварийное здание.
Поэтому нельзя высказать однозначного утверждения по вопросу, что рентабельнее
и интереснее – новое строительство или реконструкция, одинаковых объектов
недвижимости не бывает. Для анализа и помощи собственникам в решении
этих задач и существует наша компания.
При рассмотрении проектов мы руководствуемся в первую очередь пожеланиями
собственников, не забывая при этом и об экономической эффективности
проекта.
– В каком случае принимается решение о приобретении объекта
недвижимости или незавершенного строительства и как осуществляется процесс
управления проектом по строительству или реконструкции объекта коммерческой
недвижимости?
– ЗАО «Менеджмент Компания ПСБ» является управляющей компанией, работающей
с объектами недвижимости, принадлежащими сторонним собственникам. Мы
работаем с собственниками на всех стадиях проекта – от покупки объекта
до услуг по комплексному управлению недвижимостью (брокеридж, брендинг,
управление, эксплуатация, клининг и т. д.).
Решение
о приобретении объектов недвижимости принимается инвесторами на основании
ряда экспертных оценок, анализов и расчетов, проводимых нашей компанией.
Мы выполняем оценку самого объекта недвижимости, его состояния в целом,
состояния его конструктивных и несущих элементов, сетей, территории.
Параллельно с этим происходит юридическая и финансовая оценки, анализ
схемы сделки. Необходимо проводить и экологическую экспертизу как объекта,
так и его территории (особенно это важно для бывших промышленных сооружений).
В случае, если после проведения всех исследований и оценок стороны приходят
к соглашению о стоимости, подписывается договор, где указывается схема
и порядок расчета.
Параллельно с процессом оценки и обследования объекта или земельного
участка наша компания разрабатывает концепцию развития будущего объекта
(маркетинговые исследования, заключение по уровню ставок, разработка
«портрета» арендаторов и т. д.). Прорабатывается и вопрос
по вариантам архитектурного решения.
Таким образом, наша компания контролирует весь процесс от приобретения
объекта и его реконструкции до заселения арендаторов, оперативного управления
и последующей продажи или удержания, в зависимости от целей собственника.
– До 2003 года «МК ПСБ» в основном занималась перепрофилированием
объектов недвижимости под бизнес-центры, затем появился интерес к технопаркам.
С чем это связано?
– Хотелось бы уточнить, что и до 2003 года наша компания проявляла интерес
к технопаркам и работала с ними.
Многие промышленные площадки экономически более выгодно перепрофилировать
под бизнес-центры, чем сохранять их производственно-складскую направленность.
На решение о перепрофилировании существенное влияние оказывает месторасположение
объекта, его бизнес-окружение, транспортная и пешеходная доступность.
Немаловажным фактом является и состояние самих объектов недвижимости,
возможность с минимальными капиталовложениями их перепланировки на офисную
«нарезку».
Интерес к технопаркам со стороны инвесторов и арендаторов неуклонно
растет. На базе бывших промышленных предприятий как раз и удается комплексно
развивать данное направление. Именно площадки технопарков позволяют
сочетать наличие благоустроенного офиса и производственного или складского
участка, обеспеченного всеми ресурсами (электро-, тепло-, водо-, газоснабжение).
Данное сочетание позволяет менеджменту компаний-арендаторов полностью
контролировать весь процесс у себя в фирме и оперативно управлять им.
Зачастую данные объекты находятся в крайне неудовлетворительном состоянии.
Доходность этих объектов минимальна, так как условия для арендаторов
там «спартанские». Наша компания имеет опыт развития таких объектов.
Отмечу, что для инвестора более интересен и менее рискован выкуп объекта
в собственность, чем работа с КУГИ через долгосрочную аренду. При условиях
аренды важным вопросом является ставка аренды КУГИ, уровень которой
корректируется ежегодно.
В последнее время крупные производственные предприятия также перестраивают
свое отношение к недвижимым активам, пытаясь максимизировать свои доходы.
Но собственными силами это сделать им довольно трудно, ведь любая деятельность
требует участия профессионалов.
– Проект перепрофилирования территории бывшего завода «Подъемтрансмаш»
считается одним из успешных примеров «вывода промышленных предприятий
из центра». Расскажите подробнее о ходе реализации этого проекта…
– Мы не занимались в чистом виде «выводом промышленного предприятия
из центра». Данный проект был направлен на развитие части депрессивной
зоны, относящейся к заводу «Подъемтрансмаш». Проведя анализ развития
территории (реконструкция Митрофаньевского шоссе, Варшавского вокзала,
работы по развитию территорий на улице Шкапина), было принято решение
о покупке здания под бизнес-центр.
К сегодняшнему дню эта территория представляет состоявшийся район деловой
активности. Кроме реализованного нами проекта создания бизнес-центра
класса Б «Адмирал» рядом расположились гипермаркет «Лента», торгово-развлекательный
центр «Варшавский экспресс».
– Ваш прогноз по поводу дальнейшего развития рынка коммерческой
недвижимости Петербурга?
– Прогнозируется, что баланс спроса и предложения еще 2–4 года сохранит
свою стабильность. По виду коммерческих площадей прогнозы насыщения
рынка таковы: торгово-развлекательные комплексы 2–3 года, офисные площади
3–4 года, складские площади более 5 лет.
По офисной недвижимости произойдет перераспределение долей. Сейчас
в общем объеме офисных площадей лидируют бизнес-центры класса «С» (около
70%). Но новых объектов данного уровня к вводу в эксплуатацию планируется
не более 2–3 в год. Напротив, спрос на офисные площади класса «А» и
«В» растет. В ближайшие 2–3 года планируется ввести около 300 000 кв.
метров новых площадей этого вида.
Беседовала Наталья Соколова
Тел. (812) 329-1229
