Вывод предприятий из центра города
Управляющим компаниям нужен кнут и пряник закона
Для того чтобы активизировать вывод промышленных предприятий из центра
Петербурга, город должен оказать им необходимую помощь и поддержку.
Пять
лет назад город утвердил положение об агентствах развития территорий.
Первой коммерческой структурой, получившей статус АРТ, стало ЗАО «Агентство
Бекар», разработавшее концепцию развития Выборгской стороны как
зоны деловой активности.
На территории в 100 га располагалось свыше 20 промышленных предприятий
с разной степенью активности и в разном техническом состоянии. Поэтому
вопрос о выводе предприятий из центра города, возможностях и роли в
этом процессе управляющих структур для АРТ актуален.
Об этом мы беседуем с директором по развитию АРТ Выборгской
стороны «Бекар-недвижимость» И. А. Горским.
– Территория деятельности АРТ «Бекар» – это примерно 100 га на Выборгской
стороне, занятых промышленными предприятиями, построенными в конце XIX
– начале XX века. С тех пор город шагнул далеко за прежние границы,
и бывшая окраина стала практически центром. Понятно, что такое местоположение
серьезно влияет на цену недвижимости.
В то же время здесь большая плотность застройки, недостаток
железнодорожных и автомобильных подъездов, из-за чего страдают логистические
возможности производств. Поэтому перевод необходим не только
самим предприятиям, но и городу, теряющему огромное количество высоколиквидных
площадей, собираемость налогов с которых могла бы быть значительно выше,
нежели сейчас.
К сожалению, заводы не стремятся к переезду. Переезд предприятий на
новую территорию – это не только очень непростой процесс перемещения
производства, но и организация работы на новом месте в соответствии
со СНиПами и ГОСТами. Ведь никто не разрешит ввод в строй предприятия
с теми экологическими характеристиками, с которыми они работают сейчас
на Выборгской стороне!
Показателен пример ООО «НПО по переработке пластмасс имени «Комсомольской
правды». Это предприятие было единственным, которое всерьез рассматривало
возможность переезда и связанных с ним преобразований. Занявшись техническим
перевооружением производства, они убрали 25 прессовальных станков, поставили
2 современных и тем самым освободили 4 цеха.
– И переехали?
– Нет. Потому что не встретили активной помощи города и государства.
– В каком виде, по вашему мнению, она может предоставляться?
– Мы считаем, что помимо АРТ, которое работает на этой территории, необходима
еще и лидерская позиция государства. Оно должно принять программу, в
рамках которой будут выделяться и инженерно подготавливаться территории,
осуществляться юридическая и финансовая поддержка предприятиям, желающим
сменить место жительства.
Для чего это нужно? Большинство расположенных в центре города предприятий
едва сводят концы с концами, неконкурентоспособны, имеют немолодой коллектив
и устаревшие технологии. Да, изъявивший желание переехать завод, наверное,
должен каким-то образом компенсировать вложения в его будущие территории,
но не может это сделать сегодня и сразу. Предприятию нужно помочь взять
кредиты, быть может, разработать схему финансирования, при которой создающая
инженерную инфраструктуру компания в течение 5 лет будет получать определенные
дивиденды от его работы на новом месте в счет погашения задолженности.
Подобная схема вполне реализуема. Но такой механизм необходимо
разработать, а для этого нужна политическая воля со стороны города и
государства.
АРТ проводят предварительную работу с находящимися на территории собственниками.
Но для реализации всего спектра проектов и программ им не хватает полномочий,
и без лидерской роли государства, без четко определенного вектора работы
серьезных подвижек не будет.
Мне кажется целесообразным создание комитета или отдела при правительстве
города, занимающегося такими программами, разработкой положения об организации
управляющих компаний, которые будут заниматься привлечением предприятий
на выделенные и подготовленные территории. Это позволит превратить стихийный
процесс освобождения территории в предсказуемый и планомерный.
– Игорь Анатольевич, но разве город не создает такие зоны,
например, в Шушарах, Каменке?
– Туда приходят крупные инвесторы, приносящие в бюджет десятки миллионов
инвестиций. А что делать с компаниями численностью до 50 человек, готовыми
внести один-два-три миллиона? Как правило, это отечественные компании,
обеспечивающие не столь крупное, но стабильное поступление налогов,
имеющие современный менеджмент, дающие людям работу с хорошими условиями
труда.
Следует обсуждать создание небольших промзон, размещение и организация
которых возможны по технологическому принципу: хай-тек и программное
обеспечение – в черте города, лесоперерабатывающие производства – ближе
к границе с Ленинградской областью, химия и лакокраска – туда, где есть
очистные сооружения и соответствующая инфраструктура. Таким образом,
мы создадим точки локации производств, появится возможность разговаривать
с предприятиями о конкретных территориях.
Если обратиться к европейскому опыту, то в Хельсинки все предприятия
расположены на втором-третьем рингах (транспортные кольца), в Милане
в центре почти нет промышленных предприятий, там располагаются дизайнерские
студии и архитектурные мастерские, небольшие ателье по пошиву одежды.
Подобные предприятия мы тоже готовы размещать на Выборгской набережной!
Но когда завод с общей территорией 8 га производство располагает на
1,5 га, а остальные сдает в «черную» аренду, есть большие сомнения в
эффективном использовании площадей.
– Все ли предприятия, находящиеся в центре города, подлежат
переезду?
– Какие-то предприятия останутся и на Петроградской стороне, и на Васильевском
острове, но не сплошным кварталом. Более того, возможен приход сюда
производств, адекватно вписывающихся в концепцию развития территории.
В первую очередь, это высокотехнологичные предприятия, выпускающие электронику,
разрабатывающие программное обеспечение, может быть, ювелирное производство.
Находиться же в историческом центре предприятиям тяжелого машиностроения
не совсем корректно. Вряд ли кто-то станет спорить с тем, что
работающему на станке токарю или слесарю так важен вид из окна на воду
или исторический фасад. Ему гораздо важнее иметь современное производство
с эффективными и безопасными технологиями, хорошие условия труда, весомый
соцпакет.
Мы не говорим о безусловном выводе предприятий. Возможно, сдавая в
аренду и реконструируя те площади, что есть у предприятия, приняв правильную
концепцию его развития, правильно рассчитав арендные ставки, приведя
достойную УК, под которую придут арендаторы, в том числе и якорные,
удастся решить вопрос и с самим производством. Например, направив доходы
от эффективно используемых площадей на развитие производства. То есть
предприятие, используя то, что ему дано исторически, обретает возможность
изменить свою инфраструктуру и получает средства на создание конкурентоспособного
производства.
Как еще одно решение, мы предлагаем заводам вариант создания
технопарка – симбиоза офисных зданий, бизнес-центров и чистых производств.
Ведь можно на видовой части построить бизнес-центр, во внутреннем квартале
разместить экологически чистые производства, которые будут приносить
доход, небольшой локальный склад, а основной склад вынести в район КАД.
Никто не говорит, что нужно уничтожить производство, выгнать специалистов
на улицу и забрать территорию. Но и прозябать на потенциально дорогостоящих
территориях заводам никто не даст, в первую очередь рынок, который не
терпит пустоты! Невозможна ситуация, при которой востребованный участок
земли будет пустовать.
Повторюсь: выбор вариантов достаточно широк, необходимо желание.
– Большинству собственников мешает боязнь проблем с кредитами,
людьми…
– Это естественно. Поэтому я и говорю: чтобы у собственника устаревшего
производства появилось желание что-то изменить, чтобы он начал что-то
делать и меньше боялся, должен быть стимул к переезду. И здесь нужна
помощь государства, образно говоря, с одной стороны, кнут в виде повышения
тех или иных налогов на землю, с другой стороны, пряник – преференции
в виде подготовленной территории и доступных кредитов в случае подтверждения
серьезности намерений в виде бизнес-плана.
Не менее важно принять на уровне города решение о сроках, в которые
должны быть решены вопросы переезда. Пусть это будет не месяц или год,
а пять, десять лет, за это время у всех будет возможность максимально
эффективно решить вопросы своего будущего. Большая роль в этом отводится
АРТ, поскольку они развивают конкретные территории, контролируют все,
что на них происходит.
АРТ могут и должны отвечать перед городом за ведение переговоров со
всеми собственниками на своей территории – какие площади необходимы
конкретному заводу, каково его финансовое обеспечение... А по истечении
определенного срока судьбу не попавших в программу территорий будет
решать город.
– Кнут в виде выросших арендных ставок уже поднят…
– Нынешнее увеличение ставок еще нельзя рассматривать как серьезный
стимул к изменению положения. Нужны более радикальные действия.
Город активно реализует ряд серьезнейших программ – строит намывные
территории ЗСД, стадион на Крестовском острове, потому что это ему и
всем нам надо. И это правильно.
Необходимо столь же определенно сказать, что изменения промышленного
пояса Санкт-Петербурга – это правильно, важно и нужно. Нужно городу,
чтобы увеличить налогооблагаемую базу, а также потому, что такой путь
преобразований позволит сохранить существующий технический потенциал
города, более того, поднять его на качественно новый уровень. Это прекрасно,
что есть еще люди, умеющие и любящие работать руками, их нельзя потерять,
нужно предоставить им возможность стать «синими воротничками». Перевод
производства с его модернизацией позволит это сделать.
Не уничтожить промышленность, создав на ее месте офисные и торговые
центры, а возродить на принципиально новом уровне! Поэтому
мы и говорим о достаточно больших сроках, специальных комиссиях, совместных
рабочих группах всех заинтересованных структур (КЭРППиТ, КУГИ, Комитеты
по строительству и инвестициям), которые бы отбирали заводы и работали
с ними.
Когда пересаживают цветы, их же не режут под корень, а бережно переносят
в новое место – потому что там почва лучше, полив иначе организован.
Точно также, все предусмотрев и подготовив, следует организовать и перевод
предприятий!
Беседовала Светлана Соснова
Тел. (812) 324-3144
