Ключевая компетенция
Инструмент повышения инвестиционной активности
Каждый из создаваемых объектов недвижимости независимо от функционального
назначения есть, прежде всего, сложнейшая инженерно-техническая система.
Создание ее в рамках инвестиционного проекта, на всех стадиях его жизненного
цикла, требует специальных инженерно-технических знаний, навыков и опыта.
С
какими проблемами сталкивается управляющая компания? Об этом мы беседуем
с генеральным директором ЗАО «Строительная компания «ИРБИС»
к.т.н. Г. В. Киркиным.
– Геннадий Владимирович, создавая свою компанию, наверное,
вы изучали работу управляющих компаний на Западе. Поделитесь своим опытом
с нашими читателями.
– В США, Канаде и многих европейских странах на рынке, связанном с понятием
land development, в сфере реальных инвестиций, строительстве и недвижимости,
наряду с привычными нам риелтором, подрядчиком, проектировщиком, девелопером
функционирует большое количество инженерно-консультационных фирм. Сфера
их деятельности – инжиниринг – комплекс услуг, предоставленных на коммерческой
основе, связанный с техническим, организационным сопровождением инвестиционно-строительных
проектов на условиях аутсорсинга.
Инжиниринг как одно из направлений деятельности рыночной инфраструктуры
охватывает полный жизненный цикл проектов. Он включает выработку концепции,
ТЭО, стадию проектирования, реализацию проекта, ввод в эксплуатацию
и освоение проектной мощности. Функционирование на рынке специализированных
инжиниринговых компаний на Западе есть, безусловно, позитивный фактор,
влияющий на инвестиционно-строительные процессы.
Это позволяет всем инвесторам (крупным и мелким), особенно тем, чей
бизнес не связан со строительством, избежать отрицательного эффекта
масштаба (крупная фирма – не надо удлинять управленческие цепочки, мелкая
фирма или малый проект – нести затраты на создание дополнительной структуры).
В любом случае применение высокопрофессиональных специалистов позволяет
получить оптимальный результат. Ведь инжиниринговые компании – это,
прежде всего, глубоко специализированные компании.
Инвестор может сосредоточиться на своей ключевой компетенции.
Инжиниринговая компания, осуществляющая управление строительным проектом,
может выступать в нем в качестве генерального подрядчика, технического
заказчика, генерального проектировщика, консультанта или совмещать эти
функции. Существенным отличием является то, что управляющий строительным
проектом строит свои договорные отношения с инвесторами на основе контрактов
типа COST-РLUS («цена-плюс»).
Суть его в следующем:
– стоимость строительства формируется и оплачивается заказчиком по мере
выполнения СМР, выхода проектно-сметной документации и проведения тендерных
процедур, направленных на ее минимизацию;
– гонорар генерального подрядчика оплачивается отдельно и устанавливается
либо на фиксированной отметке, либо в виде процента от директивной стоимости
строительства.
Преимущества такого типа контракта по сравнению с традиционным
договором подряда таковы:
Во-первых, строительство в рамках данного типа контракта может быть
начато до того, как подготовлена вся проектно-сметная документация.
В нее допускается внесение возникающих по ходу строительства изменений,
обусловленных в том числе и развитием научно-технического прогресса.
А это существенно сокращает общий срок реализации инвестиционно-строительного
проекта.
Во-вторых, в отличие от традиционных генподрядных отношений (закрытая
схема) этот тип отношений предполагает открытую («прозрачную») схему
формирования стоимости строительства и активное участие генподрядчика
в проектировании объекта.
Все подрядчики по видам работ отбираются на конкурсной основе.
Для решения этой задачи создается совместный, из представителей генерального
подрядчика и заказчика, тендерный комитет. В условиях контракта «цена-плюс»
заказчик более активно участвует в контроле и управлении проектированием
и строительством по сравнению с другими типами контрактов. Это повышает
эффективность всего проекта и минимизирует переделки и изменения в проектной
документации и в ходе выполнения строительных работ.
И в-третьих, в условиях контракта «цена-плюс» совместная работа проектировщиков
и генерального подрядчика на стадии проектирования обеспечивает рост
качества проекта благодаря учету конкретных условий производства работ,
проработке различных вариантов проектных решений и применению инженерно-стоимостного
анализа их.
За рубежом инжиниринговые компании, управляющие строительными
проектами, являются одним из основных элементов рыночной инфраструктуры
инвестиционно-строительного рынка. Это мощный инструмент, с
помощью которого инвесторы успешно достигают своих целей.
Многие западные инжиниринговые компании являются крупными транснациональными
корпорациями, имеющими разветвленную холдинговую структуру, управляет
которой головная компания.
Крупнейшими в мире инжиниринговыми компаниями, управляющими миллиардными
проектами, являются BATEMAN Project Holdings ltd., HATH Group, The Kvaerner
Group, SNC – Lavalin, Bechtel Corporation и др.
– Насколько громко заявили о себе российские управляющие
компании на отечественном рынке?
– У нас профессиональный управляющий строительным проектом или инжиниринговая
компания – редкое явление. Санкт-Петербург, кстати, не является исключением.
Проведенный мониторинг показал, что имеется всего несколько
компаний, которые предлагают услуги по управлению строительными проектами
в качестве главного вида своей профессиональной деятельности.
Как правило, наши бизнесмены-инвесторы, занимаясь инвестиционно-строительной
деятельностью, создают огромные конгломераты специалистов в масштабах
данной компании. Идут при этом на дополнительные издержки, не всегда
оправдываемые результатом. Или же, если говорить о небольших компаниях,
полностью отдают вопросы управления своим проектом другим участникам
(проектировщикам, подрядчикам), утрачивая при этом контроль. Но это
что касается «профессионалов рынка недвижимости». А что же можно тогда
сказать о непрофессионалах? Например, о предприятиях различных отраслей
промышленности. Они, чтобы удержаться на гребнях волн рыночной экономики,
неизбежно должны заниматься вопросами реконструкции, перевооружения
и, таким образом, инвестиционно-строительной деятельностью в рамках
данных задач.
В советское время существовала система единого заказчика и практически
на каждом предприятии был ОКС. Теперь это большая редкость. Поэтому,
даже обладая достаточными ресурсами, предприятия сталкиваются с большими
проблемами при решении даже своих внутренних проблем.
– Сегодня, в условиях складывающегося дефицита земли, пригодной
под застройку, один из путей решения этой проблемы – развитие промышленных
зон и перемещение предприятий из центра Петербурга. Но для этого недостаточно
предоставления промышленным предприятиям альтернативных участков и включения
административного ресурса. Нужно создавать рыночные условия, которые
обеспечат этот процесс. Как это сделать?
– Необходима рыночная мотивация собственников предприятий. То есть перемещение
завода, фабрики должно быть однозначно выгодно экономически. Проще говоря,
необходимо, чтобы им «хотелось».
Собственники и менеджеры выводимых предприятий обязаны понимать весь
процесс реализации проекта. И они должны иметь возможность контролировать
его, получая объективную информацию и квалифицированное консультирование
или управление на всех его этапах.
Предприятия должны иметь возможность получить на рынке профессиональные
услуги по управлению строительным проектом создания нового предприятия
от компаний, не претендующих на коммерческий интерес на освобождаемой
территории.
Вывод предприятий не должен превратиться в очередную политическую кампанию.
Необходим взвешенный, профессиональный подход к каждому предприятию
для планирования и технико-экономического обоснования проекта, оптимизации
выбора управленческих решений. И здесь тоже никак не обойтись без инжиниринговой
компании высокого класса.
– Одна из насущных задач – повышение инвестиционной активности граждан.
Проблема серьезная, даже национальный проект «Доступное жилье» пока
не справился с ней. Могут ли в этом деле быть полезны управляющие компании?
– Сейчас львиная доля инвестиций в сфере недвижимости приходится на
жилищное строительство, где инвесторами выступают граждане, заинтересованные
в улучшении жилищных условий. Инвестиционный ресурс данной категории
инвесторов весьма ограничен.
Эту проблему можно было бы решить за счет привлечения инвесторов, чья
основная задача не строительство, но которые посредством строительства
развивают свое дело.
В этих условиях наличие на рынке пусть и небольшого количества иженерно-консультационных
фирм, профессионально занимающихся инжинирингом и управлением строительными
проектами, оказало бы стимулирующее влияние на инвестиционные процессы
и повысило инвестиционную привлекательность Санкт-Петербурга.
Но при условии, что пропаганда инновационного подхода к управлению строительными
проектами посредством привлечения профессиональных управляющих ими была
бы поставлена на высокий уровень, и прежде всего среди потенциальных
инвесторов. Так как сегодня многие инвесторы не понимают преимуществ
данного типа отношений в строительстве по сравнению с традиционными.
И не осознают себя потребителями услуги профессионального управления
строительными проектами.
Такую задачу вполне могло бы решить профессиональное объединение
компаний, оказывающих данные услуги. Это, несомненно, послужило
бы дополнительным стимулом повышения инвестиционной активности в регионе
и успешности проектов.
Сергей Велень
Тел. (812) 274-8786
