Тенденции развития строительного комплекса
Повышение роли управляющих компаний
Чем далее развивается российский, и петербургский в частности, рынок
недвижимости, тем более разнообразной и сложной становится его структура.
Появляются все новые и новые функции, множится число видов профессиональной
деятельности. Сейчас громко заявили о себе управляющие компании (УК).
Еще
10 лет назад для описания деятельности профессиональных участников рынка
недвижимости достаточно было одного слова «риелтор». Теперь
на рынке представлен ряд профессиональных участников. Это риелторы и
девелоперы, ипотечные брокеры и консультанты, оценщики и управляющие.
Но и они делятся на подвиды по типам недвижимости, по видам выполняемых
функций и пр.
Налицо явный рост специализации на рынке. Это ведет (или, по крайней
мере, должно вести) к росту профессионализма, компетентности, а следовательно,
и качества выполнения функций и работ. Указанные процессы все больше
пробивают себе дорогу. Хотя далеко не всегда они имеют однозначно определяемый
вектор.
Многие компании-застройщики одновременно являются и управляющими
компаниями. Либо имеют дочерние структуры, которым передаются функции
по управлению созданными объектами.
Немало на рынке и фирм, интегрирующих ряд связанных производственной
кооперацией видов деятельности. Здесь далеко за примерами ходить не
надо – это и группа ЛСР, и ЛенСпецСМУ, другие компании. Многие из них
расширяют деятельность иным образом: путем географической диверсификации.
Что же является в таком случае генеральным направлением: специализация
фирм или интеграция в них различных видов деятельности?
Думается, однозначно ответить на этот вопрос невозможно. Опыт функционирования
развитых рынков недвижимости показывает, что на них присутствуют фирмы
разного масштаба и направленности.
Есть компании национального уровня, ведущие свою деятельность во многих
регионах и активные на самых разных сегментах рынка. Они функционируют
на рынке жилой недвижимости, в секторе коммерческой недвижимости, в
девелопменте и в сфере управления.
Таких компаний никогда не бывает много. Но именно они являются лидерами
по объемам операций на национальных рынках. Одновременно с этим существуют
и успешно функционируют компании иного толка, специализированные на
отдельных видах деятельности – девелопменте, управлении, брокеридже,
консалтинге.
И те и другие являются вполне профессиональными и добиваются
заметных успехов в бизнесе. И потому дилеммы: либо специализация, либо
интеграция, – на мой взгляд, не существует.
Проблема, представляется, лежит в иной плоскости. Для нас важнее то,
насколько современные российские компании способны одинаково успешно
работать на разных сегментах рынка недвижимости. И насколько оправданной
является политика, направленная на активное участие фирм в разных видах
деятельности на рынке.
Анализируя эту ситуацию, хотелось бы отметить несколько групп факторов.
Первая группа стимулирует диверсификацию деятельности компаний на рынке
недвижимости. К ней относится цикличность и динамика развития разных
секторов рынка недвижимости.
Жилищный рынок долгое время являлся доминирующей сферой деятельности
для большинства компаний инвестиционно-строительной направленности.
Из-за относительной простоты финансовых механизмов и на основе долевого
участия будущих пользователей этот сегмент рынка был вполне доступен
для предпринимателей. Здесь и фиксировался оборот значительных сумм
наличных денег, что было востребовано бизнесом.
Но в силу резких колебаний спроса жилищный сегмент сегодня утрачивает
свою доминирующую роль. Что не означает утраты им своей инвестиционной
привлекательности.
Но события последних лет наглядно показывают застройщикам – линейный
прогрессирующий рост объемов и цен на этом сегменте (как и на любом
другом) более нереален в будущем.
Очевидно,
что периоды высокого темпа роста цен, которые будут появляться и впредь,
станут сменяться периодами спада покупательской активности. Я бы не
стал отрицать даже возможности определенного снижения цен на жилье.
К этому надо добавить существенное ужесточение нормативно-правового
поля, в котором работают застройщики на жилищном рынке. Вследствие новаций
на федеральном и на региональном уровне жилищный рынок становится сегодня
только одним из рынков, но далеко не единственным.
Сосредоточение всех ресурсов компании на рынке городского жилищного
строительства сегодня неминуемо ведет к снижению ее устойчивости. Появляется
слишком высокая зависимость судьбы той или иной фирмы от превратностей
данного сегмента рынка.
Немаловажное значение, как представляется, имеет и тот факт, что жилищный
рынок утрачивает привлекательность с точки зрения используемых финансовых
инструментов. Да и долевое участие в строительстве становится более
сложным и контролируемым органами власти механизмом. В таких условиях
укрепляются тенденции к расширению спектра деятельности, к проникновению
на смежные рынки. Значительные ресурсы переключаются на рынки загородного
строительства, коммерческой недвижимости. Этот процесс становится вполне
оправданным и обоснованным.
Преимущество перед общестроительными фирмами имеют собственно
девелоперские компании – УК. То есть такие специализированные структуры,
которые не отягощены собственными подрядными мощностями, производством
строительных материалов и т. д.
Подобный порядок ведения строительства раньше был признаком ведения
бизнеса только в развитых странах мира. Теперь он укоренился и у нас,
появился – и развивается быстрыми темпами.
Вторая группа факторов, существенно влиявшая на процессы интеграции
различных видов деятельности в рамках одной компании, определилась еще
в прошлом десятилетии. Но отчасти сохраняет свое значение и сегодня.
К ней следует отнести стремление к созданию своего рода натурального
хозяйства за счет вертикальной интеграции. Что позволяло значительно
минимизировать негативное влияние неуправляемых внешних рыночных факторов.
Имею в виду взвинчивание цен монополистами, производителями строительных
материалов. Упомяну необязательность и низкое качество работы подрядчиков,
слабость правовой защиты договорных отношений.
Такая интеграция, прежде всего, характерна для компаний, имеющих
существенные масштабы типового строительства жилья.
В условиях неразвитого рынка подобный подход имел право на существование.
Он уменьшал рыночные издержки, позволял маневрировать имеющимися финансовыми
ресурсами и консолидировать всю прибыль на уровне головной компании.
Вместе с тем абсолютизация такого подхода содержит в себе и существенные
опасности. Во-первых, подразделения компании, завязанные на производство
продукции исключительно для «внутренних нужд», теряют связь с рынком.
Они постепенно выпадают из сферы конкурентной борьбы, которая является
мощным стимулом к повышению эффективности хозяйствования.
Это может привести к тому, что повышение возможностей контроля над хозяйственными
процессами обернется для компании ростом внутрифирменных издержек по
сравнению с рыночными. А применение трансфертных цен, с помощью которых
происходит перераспределение ресурсов внутри такой интегрированной компании,
может привести к утрате представления об их реальном уровне. Отдельные
подразделения теряют возможности для обновления производственного потенциала:
материально-технической базы, кадров и т. п.
Указанные опасности не являются секретом для руководителей таких компаний.
Не случайно уже несколько лет назад в инвестиционно-строительной сфере
начинают происходить процессы выделения отдельных бизнес-процессов в
юридически, а главное, в производственно и коммерчески самостоятельные
предприятия. С сохранением за головной фирмой финансового контроля и
контроля за принятием стратегически важных решений.
И первое, и второе направление диверсификации деятельности компаний
инвестиционно-строительного комплекса сегодня все больше происходит
через трансформацию бывших единых предприятий в структуры холдингового
типа. При этом головная компания является учредителем. И чаще всего,
оставаясь единственным собственником предприятий группы, контролирует
через собрания акционеров, советы директоров их деятельность в стратегическом
отношении, представляя самостоятельность в оперативном отношении.
Эта тенденция, по-видимому, будет доминировать еще долго. Однако, вероятно,
с тем важным дополнением, что потребности в развитии заставят современных
собственников предлагать участие в капитале дочерних компаний и сторонним
инвесторам. Так что, скорее всего, собственность на предприятия будет
сменяться собственностью на контрольные пакеты их акций.
Говоря в целом о тенденциях развития современных компаний инвестиционно-строительного
комплекса, можно выделить три направления.
Во-первых, неизбежно будет происходить развитие собственно девелоперских
компаний, занимающихся поиском, подготовкой и реализацией инвестиционно-строительных
проектов – УК. Их поле деятельности – разные сегменты рынка с широким
привлечением инвесторов и подрядных организаций на основе рыночных механизмов.
Потребность в таких компаниях и их роль будут расти вместе с насыщением
спроса на рынке недвижимости и индивидуализацией инвестиционно-строительных
проектов.
Во-вторых, компании, занятые в секторе массового строительства, будут
постепенно трансформироваться в финансово-промышленные группы на основе
холдингового принципа с широкой географической диверсификацией.
И в-третьих, на рынке будет присутствовать значительное число специализированных
компаний, выполняющих отдельные виды работ в узких сегментах рынка.
Все это свидетельствует о том, что роль управляющих компаний
будет быстро нарастать даже в крупных холдингах. А для фирм, время от
времени ведущих отдельные стройки, УК станут единственным девелопером
для расширения их бизнеса.
С. Н. Максимов, д. э. н.,
профессор, директор Института региональной экономики и управления СПб
ИНЖЭКОН
