Останется только один…
Пути выживания строительных компаний

В фильме «Горец» бессмертные любили повторять фразу: «остаться должен только один из нас».
На рынке жилищного строительства Петербурга столь категорично вопрос не ставится, однако большинство аналитиков и специалистов утверждают, что борьба за выживание обостряется и удержаться на плаву смогут далеко не все строительные компании.

Ситуация на рынке жилищного строительства Петербурга меняется. Почти весь прошедший год прошел под знаком стагнации спроса. Снизилась рентабельность жилищного строительства. Знаменитый федеральный закон № 214 резко ограничил доступ строителей к средствам дольщиков, в результате пала самая действенная система финансирования жилищного строительства. «Питерцев» начали теснить московские и зарубежные компании, обладающие гораздо большей финансовой мощью.
Городская администрация сделала ставку на квартальную застройку и намеревается переложить инженерную подготовку территории на плечи строителей, а такой груз по плечу только самым сильным. С переходом на систему торгов на объекты недвижимости образовался дефицит документально подготовленных земельных участков. То есть получить «пятно» под застройку в Петербурге стало очень сложно.

Широкий или узкий профиль

Как считают заместитель генерального директора, партнер ИКФ «АЛЬТ» Дмитрий Сироткин и старший консультант по управлению этой компании Елена Филатова, строителям стоит по-новому посмотреть на свой бизнес и найти неиспользованные пока источники дохода. Доход могут приносить и те виды деятельности, которые до недавнего времени воспринимались большинством как неизбежный «довесок» к основной работе строителей. Например, управление проектами, обеспечение инфраструктурными услугами (обслуживание домов после продажи). Такие проекты отличаются длительным сроком окупаемости, но они также могут быть очень интересны.

По мнению аналитиков, структура строительного рынка должна измениться, хотя происходить это будет медленно. Множество универсальных строительных компаний, выполняющих все функции – строительство, привлечение финансирования, маркетинг и продажи – специализируются. Часть компаний станет исключительно строительными, часть – девелоперскими, и лишь несколько наиболее крупных сохранят за собой все функции.
Исследование на эту тему было проведено ИКФ «АЛЬТ» при участии Санкт-Петербургского союза строительных компаний «Союзпетрострой».
Сейчас большинство игроков работают в рамках строительно-девелоперской бизнес-модели, когда компания сама занимается разработкой проекта, строительством или привлечением подрядчиков, продажей квартир, привлечением финансов. Такая универсальная модель в течение некоторого времени оправдывала себя, однако дальше не у всех компаний хватит ресурсов улучшать бизнес во всех этих направлениях. Преимущество получат те, кто сможет вовремя выделить те функции, которые для компании наиболее перспективны.
Например, для небольших фирм, которые ведут строительство одного-двух домов, возможным направлением развития может стать специализация на строительных операциях и работа на подряде у крупных компаний.

Битва за закон

Борьба компаний за выживание может принимать разные формы и идти различными путями. От укрупнения бизнеса путем слияний и поглощений (например, Группа ЛСР) до создания консорциумов; от ухода в другой бизнес до работы по совершенствованию законодательства.
Кстати, 10 мая Законодательное собрание Северной столицы приняло в последнем чтении принципиальные изменения к городскому закону «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции». 21 мая документ вступил в силу. Новая редакция закона о торгах, принятия которой так активно добивались члены Союза строительных компаний, является серьезным шагом к устранению дефицита пятен под застройку.
Застройщики получили право в инициативном порядке выносить на торги подготовленные предложения или полные пакеты документов. Это значительно расширит круг объектов, выставляемых на торги, облегчит получение участков и развертывание строительства.

Облигационный займ и ипотека

Многие строительные компании уже предприняли определенные шаги для выживания, сохранения и упрочнения своих позиций на рынке. Одним из таких шагов стал выход компаний на фондовый рынок. Выпуск облигационных займов – в определенной степени альтернатива «долевке» и способ привлечения более дешевого финансового ресурса. Правда, для этого компании надо открыть финансовую информацию, стать прозрачной. Первым по этому пути пошел «Северный город», затем ЛенСпецСМУ и некоторые другие. 10 марта ЗАО «М-Индустрия» утвердило решение о выпуске пятилетнего рублевого облигационного займа объемом 1 млрд рублей. «Средства, полученные от размещения займа, мы планируем направить на финансирование крупных инвестиционных проектов по строительству жилых комплексов в СЗФО, а также в Краснодарском крае», – заявил генеральный директор компании Денис Тихонов.
В поиске альтернативных источников финансирования многие компании обратили взоры на ипотеку, совместно с банками разработали ипотечные программы. Однако в Петербурге в 2005 году через ипотеку на первичном рынке было продано всего около 10 тыс. кв. м жилья из построенных 2,3 млн кв. м.

Уход в регионы и за рубеж…

Еще один путь выживания – уход в регионы. Региональные рынки – это новые объемы строительства и сбыта. Строительные компании все чаще открывают офисы и представительства в регионах, благодаря чему получают дополнительных покупателей на питерскую недвижимость. Так, компания «ЛЭК» в перспективе планирует нарастить долю иногородних покупателей до 50%.

Кроме того, питерские компании начали строить объекты в других регионах и за рубежом. По мнению аналитиков, строительство в новых регионах наиболее оправданно в том случае, если компании выступают подрядчиками, так как собственного знания рынка у них в данном случае нет. Доходность проектов за пределами города, считают бизнесмены, может быть выше, чем в Северной столице, да и участки в других городах найти проще.
Холдинг ЛенСпецСМУ намерен строить в Новосибирске, Перми, Тюмени и Ярославле. Рассматривает компания и возможность строительства за рубежом: в Испании, Португалии, Англии, Франции, Германии и на Балканах. Корпорация «Строймонтаж» уже 5 лет ведет строительство, в том числе жилищное, в Москве, развивает проект строительства жилья в пригороде Парижа. Для реализации парижского проекта получена ссуда на очень выгодных условиях, по текущей ставке 5% годовых. «Строймонтаж» заявляет о готовности вкладывать деньги во французские проекты с доходностью от 17 до 27%.

Недавно еще одна крупная фирма, ЗАО «М-Индустрия», объявила о начале работы в регионах – в городе Сочи. Компания приступила к строительству монолитного жилого комплекса общей площадью около 20 тысяч кв. м и объемом инвестиций порядка 24 млн долларов. В перспективе возведение еще двух объектов в этом городе.
По словам Дениса Тихонова, если компания планирует развиваться, то неизбежно возникает момент, когда необходимо принять какой-либо из путей развития: смену вида деятельности либо выход на новый рынок. «Мы выбрали смешанную стратегию: в течение 2005 года в компании происходили и продолжаются до сих пор структурные преобразования в сфере управления, связанные как с изменениями в структуре финансирования, так и с появлением новых направлений деятельности», – сообщил он.
Сочи переживает прилив инвестиций, в частности в связи с реализацией федеральной программы по развитию города и горнолыжного курорта. Данный факт позволяет компании «М-Индустрия» выходить на этот рынок не столько в качестве инвестора, сколько в качестве квалифицированного генподрядчика, способного решить задачу любого уровня сложности, привнести в регион прогрессивный стандарт производства работ, новые технологии строительства и управления.
… и другие варианты
Путем выживания для компаний, занимающихся возведением жилья, может стать переход к промышленно-гражданскому строительству. Этот сектор, хоть и менее рентабельный, находится на подъеме. В перспективе может быть интересен выход на рынок малоэтажного строительства.
По данным аналитиков, все большее значение будут приобретать услуги по последующему обслуживанию объектов: жилых, промышленно-гражданских и объектов инфраструктуры.

От того, какой вариант выбирает компания (быть инвестором, строителем, заниматься обслуживанием инфраструктуры), будет зависеть и то, на каких операциях нужно сосредоточиться. Например, для строителей будет важно максимально повысить операционную эффективность, чтобы быть конкурентоспособными подрядчиками для девелоперских компаний.

Подготовила Наталья Соколова