Откуда деньжата? – Из ПИФа вестимо!
Паевые фонды как источник инвестиций в строительство

Паевые Инвестиционные Фонды являются современной и технологичной возможностью для инвестирования, в том числе на рынке недвижимости. Как крупный профессиональный инвестор Фонд способен осуществлять масштабные инвестиции при условии высокой диверсификации активов и четко выстроенной системы риск-менеджмента.

В России первые ПИФы появились менее десяти лет назад. Они помогают аккумулировать средства частных и профессиональных инвесторов и достигать оптимального сочетания доходности и риска. Строительные компании, испытывающие дефицит финансового ресурса, заинтересованы в сотрудничестве с Фондами недвижимости. Только вот Фонды готовы инвестировать далеко не во все строительные компании…

Рассказывает заместитель председателя правления ОАО «Управляющая компания «Арсагера» Алексей Астапов:
– Для начала ответим на вопрос: кто становится пайщиком Фонда недвижимости? Здесь можно выделить три категории инвесторов. Во-первых, это люди, желающие заработать на инвестициях в недвижимость, которым не хватает денег на покупку квартиры. Накопить самостоятельно у них не получается, а кредитом они воспользоваться не хотят. Это наиболее многочисленная группа инвесторов, но с весьма ограниченным денежным ресурсом.
Во-вторых, те, кто может позволить себе купить квартиру или даже несколько квартир в инвестиционных целях. Третья, наиболее малочисленная, но обладающая серьезным инвестиционным ресурсом, группа способна скупать недвижимость целыми подъездами.
В принципе представители второй и третьей группы могут заниматься инвестициями самостоятельно, что некоторые и делают. Представители второй группы могут сами выбрать 2 или 5 квартир, которые принесут им хороший доход, но если что-то случится с застройщиком или домом, то инвестор потеряет значительную часть своих вложений. У отдельного человека в этом случае нет возможности диверсифицировать свой портфель.

У представителей третьей группы теоретически такая возможность есть – скупить 100 квартир у разных застройщиков. Но в этом случае у них нет достаточных информационных и аналитических ресурсов, чтобы сделать оптимальный выбор на рынке жилья, сформировать полноценный портфель объектов недвижимости. Этим людям обычно не хватает времени для качественной диверсификации своих вложений, для выявления лучших квартир в разных домах и строительных компаниях. В конце концов они минимизируют свои усилия и идут по самому простому пути, скупая целый подъезд.
В результате сформированный портфель получается далеко не оптимальным.
Даже при условии, что такой человек становится соинвестором строительства и получает доступ к внутренней информации строительной компании, риски остаются существенными. Случись что с застройщиком, такому инвестору не позавидуешь. ПИФ недвижимости позволяет решить многие из названных проблем.

– Какова роль управляющей компании в формировании фондов недвижимости?
– Давайте посчитаем, если в Петербурге в год в среднем сдается 2 млн квадратных метров жилья, а средняя квартира, допустим, 80 кв. м, то получается, что выбирать пять, сто или двести квартир, которые принесут максимальную доходность, надо из 25 тыс. предложений. Разве это по силам отдельному человеку?
Задача управляющего – выбрать из строящихся квартир те, которые обладают максимальным потенциалом роста стоимости. При управлении фондом будет применяться многоуровневая система анализа инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и регулярный мониторинг изменения цен на квартиры. Реализация квартир происходит в момент получения максимальной доходности.
Бизнес управляющей компании – это интеллектуальный бизнес, поэтому успех в огромной степени зависит от профессионализма сотрудников.

– Насколько рискованны инвестиции в недвижимость?
– Риск и доходность – «две стороны одной медали». Чем выше уровень ожидаемой доходности, тем выше мера риска. Чем выше риски инвестирования, тем более высокую доходность будут требовать инвесторы от данной инвестиции. Задача заключается в том, чтобы выбрать оптимальное соотношения «риск–доходность».
Каждой группе активов в зависимости от меры риска соответствует определенный диапазон доходности, с которой инвесторы готовы их приобретать.
Согласно ГК РФ доверительное управление предусматривает взаимоотношение двух сторон. Это учредитель доверительного управления – инвестор и доверительный управляющий – УК. Сотрудничество, возникающее в рамках доверительного управления, это взаимный процесс.
Стороны разделяют те риски, которые сопутствуют инвестициям. Поэтому первым делом мы предоставляем инвестору всю информацию о процессе инвестирования, о том, как осуществляется выбор квартир, какие технологии и наработки используем. Риски есть везде. Есть риск самого рынка недвижимости, на котором может что-то происходить. Есть внутренние риски, связанные с принятием неправильных решений при инвестировании. И есть риски компании как юридического лица. Когда риски становятся понятны, инвестор готов сотрудничать.

– Защищены ли средства инвесторов?
– Деньги, которые передаются инвесторами управляющей компании, защищены законодательством. Причем российское законодательство в отношении инвестиционных фондов соответствует всем международным нормам. Существует жесткое требование, по которому все переданные в управление средства должны быть обособлены от средств самой УК. Контроль за соблюдением всех норм закона осуществляет независимая структура.
Мы распоряжаемся средствами пайщиков в строго оговоренных рамках. УК лишь оператор, который принимает решения в очень узком спектре полномочий. Например, когда купить квартиру, когда ее продать. Учитывая, что рынок квартир достаточно прозрачный, все злоупотребления сразу становятся видны. Будь то продажа по заниженной цене или покупка по завышенной. Кроме того, нам законодательно запрещено гарантировать конкретную доходность инвестиций.

– С какими строительными компаниями вы готовы сотрудничать?
– Технология управления Фондами недвижимости УК «Арсагера» предполагает сотрудничество с наиболее надежными и эффективными строительными компаниями Петербурга.
На петербургском рынке работают порядка 280 застройщиков. Проблема в том, что сложно оценить получателя инвестиций, то есть строительную компанию, так как этот бизнес достаточно закрыт. Информации о строительных компаниях явно недостаточно.
В основу своей классификации строительных компаний мы положили такие критерии, как объем деятельности, определяемый на основе информации о сданных квадратных метрах, средняя просрочка сдачи объектов госкомиссии. Особое внимание обращаем на открытость компании, организационно-правовую форму компании-застройщика, прозрачность структуры, в частности, оформление объектов на саму компанию, а не на дочерние структуры, наличие квартальных отчетов, сертификата ЭСОН, сайта и т. п.

Наталья Соколова

Тел. (812) 335-9417