ПОРА МЕНЯТЬСЯ
Аналитики о путях развития инвестиционно- строительных компаний

По мнению аналитиков, инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга вскоре столкнется с серьезными проблемами.

Причины называют разные. Какие меры предпринять компаниям, чтобы выжить в этих условиях?

Кризис неизбежен

В 2005 году было введено 2,273 млн кв. метров жилья. Это на 12% превышает показатели предыдущего года. Тем не менее, считает заместитель директора по развитию и информационно-аналитической работе СПб Союза строительных компаний, к. э. н. Е. Каплан, трубить в фанфары не стоит. Ведь введенные жилые дома были заложены в 2002 и 2003 гг.

Уже к апрелю прошлого года объем подрядных работ снизился почти на 25%. Численность работников строительного комплекса только по крупным и средним предприятиям (а это не более 30% от общей численности работников строительного комплекса) уменьшилась на 5000 человек.
Со второго квартала рынок строительства жилья начал выправляться. В результате объем подрядных работ вырос до 92% от уровня 2004 года. Численность безработных строителей уменьшилась на 40%.

Так что же, проблемы позади? К сожалению, это совсем не так.
Впереди призрак нового, более грозного кризиса – «кризиса безземелья», обусловленного резким снижением в 2005 году числа пятен застройки, вовлекаемых в земельный оборот.
За прошедший год в оборот было вовлечено всего 36 земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. В том числе 8 – по «полным пакетам», 13 – по «коротким пакетам» и 15 – целевым предоставлением. Нужно учесть, что 80% этих пятен застройки находятся в зоне риска – далеко не все изыскательские работы оканчиваются выводом объекта на строительный рынок. 30% – такой отсев был в среднем в прошлые годы в зонах риска.
Кстати, в 2005 году было 8 отмен по новым «целевым» изыскательским работам.

В то же время 2 млн кв. метров вводимого жилья – это не менее 200 новых объектов жилищного строительства в год.
Таким образом, сохранение темпов формирования задельных объектов, сложившихся в 2005 году, может в перспективе привести к трехкратному снижению объемов ввода жилья.

Сегодня много говорят об огромном объеме незавершенного строительства, который якобы позволит рынку жилищного строительства безбедно существовать еще 5–6 лет. К сожалению, это не так, убежден Евгений Львович. Объем рынка жилищного строительства в начале 2006 года составлял около 9,5 млн кв. метров, в том числе 3,5 млн кв. метров – неначатые объекты.
С учетом того, что нормативный задел по проектным работам составляет
1–1,5 млн кв. метров, сверхнормативный запас по подобным объектам не превышает 2 млн кв. метров. Этот запас частично компенсирует дефицит земельных участков в 2006 году.
А дальше, с 2007 года, начнется тот самый «кризис безземелья», который может развалить рынок жилищного строительства.
То есть грядет резкое снижение объемов подрядных работ, спад производства в строительной индустрии, безработица в этом секторе и беспрецедентный рост цен на жилье.
Мало того, по прогнозам «Союзпетростроя», «кризис безземелья», возможно, начнется уже в 2006 году. Дело в том, что запас по неначатым объектам распределен крайне неравномерно.

Правда, пострадают в основном средние компании, но на их долю в совокупности приходится до 30% рынка жилья.
Эти 30% рынка в 2006 году окажутся в зоне риска, что может привести к заметному сужению рынка жилищного строительства.

Только у 20% компаний (преимущественно крупных) задел составляет более 30% от объема застройки. Вряд ли этот задел окажется как-то полезен для их менее удачливых коллег. Во-первых, конкуренция, во-вторых – «запас карман не тянет», а если компании и будут избавляться, то от самых неперспективных участков.
Здесь показателен пример компании «ЛЭК Истейт». Год назад она обладала весьма солидным заделом, который составлял 35% от объема застройки. Сегодня эта компания перешла в другую категорию – категорию застройщиков с заделом, близким к нормативному. Там часть земельных участков использована, часть – продана.
Так или иначе, если не принять радикальных мер по организации полноценных и эффективных земельных торгов, к 2007 году резервы будут исчерпаны у всех застройщиков.

Капля в море

Наиболее вероятным «спасителем» рынка жилья и важнейшим фактором роста платежеспособного спроса на жилье считается ипотека. Оправданы ли эти ожидания? Не во всем, считают в исследовательско-консультационной фирме «АЛЬТ». Во-первых, потому что ипотека рассчитана на покупку квартир в построенных домах, а не через долевое участие, ведь квартира является залогом для банка. Поэтому говорить о значительном росте рынка за счет ипотеки довольно сложно.
Во-вторых, если изучить статистику по ипотеке, всего в Петербурге было выдано в 2004 году 1400 кредитов, в 2005 году, по официальной статистике, – 4400 кредитов. Это капля в море, признала в своем ежегодном послании губернатор В. Матвиенко.
Из них на первичный рынок ушло только 7%, что в пересчете на квадратные метры составит около 10 тыс. кв. м. То есть меньше 1% от объемов ввода!
Несколько иная ситуация складывается у крупнейших игроков рынка строительства. У них продажи через ипотеку составляют 10–20% от всего объема продаж (на первичном рынке).

Польский вариант

Как может ситуация развиваться дальше? Чтобы ответить на этот вопрос, мы решили посмотреть, как развивалась ипотека в странах Восточной Европы. Характерно, что из двух возможных вариантов – банковская ипотека или развитие стройсберкасс – в России был выбран вариант банковской ипотеки, хотя он, как показал опыт Восточной Европы, оказался менее эффективным.
Наибольших успехов в развитии ипотеки и рынка недвижимости достигли Чехия и Словакия, которые пошли по пути стройсберкасс. По расчетам специалистов ЦЭМИ РАН, если бы Россия также пошла этим путем, к 2010 году через ипотеку могло бы быть приобретено 20 млн кв. м нового жилья.
Но у нас основные усилия направлены на развитие именно банковской ипотеки.
Это вариант был реализован в Польше, поэтому для реалистичного прогноза развития ипотеки в качестве аналога можно использовать темпы роста польского рынка (см. табл.).

Темпы роста объемов ипотечного кредитования в Польше

	1996	1997	1998	1999	2000
Годовой объем кредитов (млн долл.)	370	682	1714	3000	4545
Темп роста ипотеки, %		184	251	175	152

В результате, по расчетам ИКФ «Альт», к 2010–2015 годам продажи на первичном рынке через ипотеку могут составить в Петербурге 130–160 тыс. кв. м. То есть порядка 5–10% от текущего объема рынка.

34 из 78 профессиональных застройщиков, работающих на рынке жилищного строительства, вообще не имеют задела по неначатым объектам.

10 компаний имеют задел менее 20% от объема застройки, т. е. меньше нормативной величины.

600 тыс. кв. м будет строиться в Петербурге торговых центров к 2008 г.;

200 тыс. кв. м будет строиться в городе бизнес-центров к 2008 г.

(Прогноз ИКФ «Альт»)

Поле для развития

Таким образом, можно сделать вывод, что ипотека не спасет от кризиса застройщиков. Следует учесть, что долевое строительство «благодаря» федеральному закону застопорилось, и будут ли приняты поправки, инициированные петербургскими строителями, неизвестно. Поэтому важно не просто пережить кризис, говорят заместитель генерального директора ИКФ «АЛЬТ» Д. Сироткин и старший консультант по управлению этой фирмы Е. Филатова, а пережить его с пользой для себя, осознав, какие изменения необходимы отрасли.
По их мнению, строительным компаниям нужно по-новому посмотреть на строительный бизнес и найти неиспользованные пока ресурсы.

Например, активизироваться по выходу в новые регионы. Что, в общем-то, уже происходит. Сейчас многие петербургские компании активно начинают строить в Новосибирске, Тюмени. Есть пример проекта строительства даже в Париже. На взгляд аналитиков, строительство в новых регионах наиболее оправдано в том случае, если компании выступают подрядчиками, так как собственного знания рынка у них в данном случае нет. В результате, двигаясь по такому пути, можно стать «профессиональной» строительной компанией, сняв с себя маркетинговые функции.

Перспективен, по мнению ИКФ «Альт», переход к промышленно-гражданскому строительству. В противовес рынку жилищному промышленно-гражданское строительство сейчас на подъеме.
Похожие темпы роста ожидаются и в промышленном строительстве.

Многими компаниями незаслуженно игнорируется и малоэтажное строительство.
Пока реально крупных проектов практически нет. В то же время объемы строительства малоэтажных домов как на окраинах Петербурга, так и в Ленинградской области оцениваются на уровне 400–500 тыс. кв. м, по данным официальной статистики, и до 800–1000 тыс. кв. м, по оценкам экспертов. Однако, несмотря на такие объемы, большая часть рынка приходится на индивидуальное строительство и не представляет на данный момент серьезного интереса для крупных компаний.

Именно сейчас на рынке складывается ситуация, когда переход от «кустарного» состояния к более «индустриальному» кажется весьма вероятным.

Кроме того, есть западные инвесторы, которые рассматривают наш регион как перспективный. Например, несколько крупных компаний (Швейцария, Австрия, Эстония), специализирующихся на малоэтажном девелопменте, рассматривают сейчас различные варианты выхода на петербургский рынок.
Постепенно выход на рынок малоэтажного строительства может становиться все более интересной альтернативой массовому строительству многоквартирных домов в городе. Хотя к этим перспективам нужно относиться осторожно и не переоценивать их – в ближайшие несколько лет основной объем «малоэтажки» все равно будет приходиться на индивидуальное строительство.

О пользе изменений

В ИКФ «Альт» считают, что сложившаяся ситуация подталкивает строителей к тому, чтобы отойти от привычной для них модели. Конечно, такой переход произойдет не сразу, тем более что аргументы есть как в ту, так и в другую сторону.

Приведем вкратце аргументы в пользу изменений.
· Текущие проблемы с финансированием (снижение числа дольщиков, изменения в законодательстве) вынуждают активно привлекать внешнее финансирование.
· Стали очевидны риски долевого строительства для покупателей.
· Изменения в спросе в сторону готового жилья (есть предложение в виде непроданных квартир; ипотека позволит покупать в кредит готовое жилье, при этом есть возможность растянуть оплату на значительно более длительный срок).
· Нехватка пятен, обеспеченных инфраструктурой (придется обеспечивать самим строителям, то есть либо привлекать инвестиции и учиться управлять комплексными проектами, либо на их место придут девелоперы).
· Возможность получать дополнительный доход от реализации инфраструктурных проектов, что важно в условиях снижения рентабельности строительных операций.

Основные контраргументы:
· долевое участие выгоднее и строителям, и покупателям (дешевле),
· для большинства ипотека пока малореальна: высокие ставки, нужны белые доходы и стабильная работа.

С учетом этих контраргументов становится понятно, что изменения на рынке будут происходить непросто и медленно. Но те, кто раньше начнет меняться, а многие строительные компании уже идут по этому пути, получат явное преимущество.

Только одно – или все сразу?

В России самая распространенная бизнес-модель строительной компании – строительно-девелоперская. Основные задачи, которые решает компания в рамках такой модели: разработка проекта и строительство (либо привлечение подрядчиков), а также продажа квартир. Сейчас постепенно появляется привлечение финансирования.
На рынке существует множество небольших компаний, которые строят по одному – два дома. Но при этом полностью ведут весь проект – от получения денег от покупателя до ввода дома в эксплуатацию.

Нельзя сказать, что такая модель неправильна в принципе. Просто она может быть эффективна только на определенном этапе развития. Такая модель работала, пока спрос, во многом подстегиваемый ростом цен, быстро увеличивался, и для реализации этих дополнительных функций особых усилий не требовалось – деньги давали дольщики, пятна во многом распределялись нерыночным путем.
В изменившихся условиях многие оказались в ситуации, когда не справляются со стоящими перед ними задачами. Таким компаниям нужно четко понять, что для них является основным бизнесом, и сосредоточиться на этом. Например, если бизнес – сами строительные операции, то, возможно, лучше выступать подрядчиком у крупного инвестора, чем пытаться самостоятельно привлечь финансирование и продавать объекты.

В результате произошедших изменений, считают Д. Сироткин и Е. Филатова, рынок станет более структурированным, а большая часть игроков – узкоспециализированными. Для компаний это будет означать, что в рамках новой структуры рынка нужно занять то место, которое максимально соответствует их компетенциям, и сосредоточиться на совершенствовании этих компетенций.

Сергей Шумкин