Мы за ценой не постоим
Ценообразование в жилищном строительстве

По прогнозу специалистов, к концу I полугодия 2006 года цена квадратного метра жилья на первичном рынке Петербурга может вырасти на 5–10%, а во II полугодии – до 15%.
Это произойдет, если спрос на жилье будет расти, а вывод новых объектов сохранится на уровне 2005 года.

Практически все жилье в Петербурге строится негосударственными частными компаниями.
Прошедший год на рынке жилой недвижимости начался под знаком стагнации спроса. Это вынудило многих застройщиков пойти на прямое и косвенное снижение цен и выводить новые объекты по ценам заметно ниже рыночных.
В результате снижение среднерыночной цены на первичном рынке в течение 1-го полугодия составило 3–4%.
Нестабильность и неопределенность на первичный рынок внесли так же плохо проработанные законодательные новации. В результате отработанная годами система взаимоотношений между застройщиками и дольщиками оказалась под угрозой разрушения. Достаточно сказать, что к концу года всего 2 объекта попадали под действие нового закона о долевом строительстве.
Ситуация не зашла в тупик только благодаря тому, что у девелоперов со времен ИТК и целевого предоставления земельных участков «на руках» остался значительный объем «пятен» под застройку.

С августа в связи с активизацией спроса застройщики начали проводить повышение цен, что привело к росту среднерыночной цены на 0,5–1% в месяц. При этом большинство застройщиков очень осторожно подходили к изменению ценовой политики. К началу октября 2005 года средняя цена жилья массового спроса в кирпичных и монолитных домах составила $1057 за м2, в панельных и монолитно-панельных – $926 за м2. По большинству объектов рост составил 10–20% за полугодие (по ряду элитных проектов – до 30%).

Только к ноябрю цены вышли на уровень конца 2004 – начала 2005 года. В декабре этот уровень был преодолен, в январе 2006 рост продолжился, хотя и не так заметно (см. диаграмму).

Сравнительная динамика цен предложения (по данным Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»)

4–5% составлял ежеквартальный прирост цен на строительно-монтажные работы в 2005 году.

2,2 млн м2 жилья будет продано в Петербурге в 2006 году.

5% жилья в Петербурге возводится за счет бюджетных средств;

95% жилья в Петербурге возводится за счет средств дольщиков.

Дисбаланс спроса и предложения

В связи с тем, что цена в строительстве в 2003–2004 годах росла опережающими темпами по отношению к росту заработной платы и иным факторам, в итоге рынок недвижимости в Петербурге достиг насыщения. Увеличение объемов строительства жилья в последние годы не сопровождалось ростом числа покупателей.
Практически двукратное удвоение предложения за последние два года не поддерживалось адекватным спросом. Скорее наоборот. По данным компаний – членов Ассоциации, активность продаж за 2 года упала более чем в 1,5 раза: с 13% (в декабре 2003 года) до 8,2% (в декабре 2005 года).

Себестоимость строительства и границы влияния строительного сообщества на ценовые параметры (по данным компании «ЮИТ Лентек», компании «Петербургстрой Сканска», Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»)

Наименование работ	Цена ($)
СМР, возведение «коробки» здания	625–650
Отчисления на развитие городской инфраструктуры	120–160
Стоимость присоединения к сетям монополистов	> 100
Прибыль строительных организаций (без налогообложения)	100 <
ИТОГО	945–1010 (в зависимости от типа дома)

Заметную долю рынка стали занимать сданные объекты, в которых продолжалась продажа квартир. Доля непроданных квартир в таких объектах непрерывно увеличивалась в течение 2004–2005 годов, достигнув к середине 2005 года в среднем по рынку 15% (на отдельных объектах – 40%). К концу года за счет активизации спроса доля непроданных квартир в сданных объектах сократилась до 10–12%.
С конца июля 2005 года спрос на первичном рынке начал возрастать, и суммарный объем продаж, по данным компании «Петербургская Недвижимость», составил 1,9 млн тыс. кв. метров.
К началу 2006 года рынок жилья продолжает находиться под действием растущего спроса, и эксперты прогнозируют, что темпы роста спроса сохранятся.

«Долевка» и ипотека: дешевле не будет

В Петербурге объем ежегодного кредитования жилищного строительства по долевой схеме оценивается в 1,3 млрд долларов. При этом объем активного банковского кредитования не превышает 250 млн долларов.
Маловероятно, что если схема долевого участия будет забыта, банки в состоянии за такой короткий срок восполнить образовавшийся вакуум.

При этом следует учитывать, что вместе с долевым строительством уйдут в прошлое и беспроцентные рассрочки строителей дольщикам, и достаточно щадящие по меркам завтрашнего дня цены на строящееся жилье, особенно в сравнении со стоимостью готового жилья. Те же приобретатели, которым удастся прорваться через препоны банковских кредитных отделов, в лучшем случае получат кредит под 14–18% годовых.
Вместе с тем и строительные компании будут вынуждены искать кредитные ресурсы, чтобы продолжать строительство, разумеется, под те же самые 14–18% годовых. Как следствие – для конечного потребителя стоимость квартиры увеличится как минимум на 30–40%.

Кроме того, в новых законах, регулирующих жилищное строительство, изначально заложено значительное количество норм, увеличивающих риски строительных компаний, а значит, способствующих росту себестоимости строительства и, как следствие, росту цен на квартиры.
Сейчас очевидна общая неготовность финансовой системы по предоставлению ипотечных кредитов на первичном рынке жилья. Так, в 2005 году количество выданных ипотечных кредитов составило порядка 4,5 тыс., из них на первичный рынок пришлось около 10% (500 квартир из общего количества построенных – 30 тыс., что в процентном соотношении составило менее 1,5%).
В результате реализации новых законов покупатели будут вынуждены приобретать жилье по еще более высоким ценам, при сильно сузившемся объеме предложения.
Строящееся жилье на ранних стадиях строительства продается застройщиком на 20–30% дешевле. Приобретая же ипотечный кредит, покупатель приобретает и процент по его обслуживанию, а это 14–16% годовых. В случае нового, построенного жилья покупатель вынужден оплачивать банковский кредит, полученный застройщиком на строительство дома, а это еще 14–16% годовых. Таким образом, ипотека не только не снижает для покупателей цены на жилье, она делает его еще менее доступным и привлекательным.

Рост себестоимости строительства

В 2005 году продолжился рост себестоимости строительства. Так, по данным РАМТ, к июню 2005 года отпускные цены на металл увеличились на 20%, на цемент – до 50%, что спровоцировало рост цен на бетон до 26%.
Себестоимость строительства за прошлый год, по оценкам специалистов компании «М-Индустрия», возросла более чем на треть. Себестоимость работ составила в зависимости от типа дома 945–1010 долларов на 1 кв. метр (см. табл.).
По данным Северо-Западного регионального центра по ценообразованию в строительстве, расчетная средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилья (с учетом базовой отделки, наружных сетей и благоустройства) составила в кирпичных домах 1045 долларов, в монолитных – 826, в панельных – 746.

Наталья Соколова

Тел. (812) 347-7891