РОЛЬ РЕГИОНАЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
В ОСНОВЕ – ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЬЯ

Отсутствие гармоничного федерального законодательства сильно тормозит решение национального проекта по доступному и комфортному жилью. Но ряд актуальных проблем можно снять на основе принятия региональных актов.

Сегодня на наши вопросы отвечает председатель Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакС Санкт-Петербурга М. И. Амосов.

– Михаил Иванович, как выполняется городской закон о поддержке жилищного строительства и способствует ли он реализации нацпроекта в Петербурге?
– Прежняя программа практически не действует, поскольку в ней заложены абсолютно декларативные нормы. Например, положение о льготном предоставлении земельных участков не выполняется. О программе долгосрочного кредитования на жилищное строительство под городские гарантии тоже ничего не известно. Да и уменьшение себестоимости строительства за счет развития инфраструктуры пока нереально. Этот вопрос регулируется гражданско-правовыми отношениями – для этого не нужен новый закон.
Также мне пока неизвестно о реальном предоставлении льгот по арендной плате на период проектирования и строительства. Я вообще придерживаюсь позиции, что земля должна передаваться не в аренду, а в собственность.
Тогда строители смогут продавать неиспользуемые участки без потери потраченных на торгах средств. Но отсутствие механизма передачи участков в собственность мешает владельцам избавляться от неиспользуемой земли.
В Петербурге, по данным за 2005 г., в собственности находилось не более 14 процентов городской земли. Я уверен, что ее оборот должен происходить без участия властных структур – это быстрее и выгоднее для бизнеса. И, следовательно, для города. Однако выдаваться участки должны только посредством торгов, и рыночные отношения будут выдержаны полностью. При этом важно выставить на продажу большое количество участков. Тогда цена не будет слишком высокой и не увеличит себестоимость строительства.

– Как повлияет на реализацию нацпроекта новый Генплан и Правила землепользования и застройки?
– Конечно, государство должно контролировать цели и параметры строительства. Именно для этого принят Генплан. Он четко разграничивает городскую территорию по назначению и использованию. Для этого создаются Правила землепользования застройки, которые наряду с Градостроительным кодексом необходимы для законодательного ухода от долгосрочной аренды.
Но есть две причины, мешающие развитию частной собственности на землю. Во-первых, в обществе до сих пор сохраняется предубеждение против этого. Во-вторых, некоторым чиновникам, регулирующим земельные отношения, выгодна ситуация, когда строитель вынужден выпрашивать разрешения на то или иное действие.
Надеюсь, что принятие этих документов в Петербурге снимет последние юридические ограничения на пути частной собственности на землю. Не менее важна и политическая воля губернатора, но В. И. Матвиенко на этот счет не высказывалась.

– Для чего нужны эти правила?
– Цель их создания – обеспечить земельным ресурсом разнообразные и иногда противоречивые интересы города. Правила содержат функциональное описание городских земель, отведенных под промышленность, жилые, деловые кварталы, зеленые насаждения и т. д.
Каждой из этих категорий необходимо задать параметры или регламенты застройки – совместимость, геометрические параметры строительства (высотный регламент, актуальная для Петербурга плотность застройки). Обязательно будут прописаны ограничения по остеклению фасадов, особенно для исторической части города.
Необходимо более четко остановиться на процедурах, связанных с порядком предоставления земельных участков. Правила принесут значительное облегчение для строительных компаний. Сократится количество необходимых для возведения жилья разрешений и согласований, что отразится на себестоимости строительства.
До конца 2006 г. Правила будут доработаны и приняты, как того требует рынок и Закон «Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге».

– Можно ли усилиями властей или законодательно регулировать цены на рынке жилья?
– Практически нет. Просто надо для решения жилищных проблем горожан удвоить количество жилья. Только тогда запросы наших граждан будут удовлетворены по количеству квадратных метров. Надо стимулировать стройиндустрию к наращиванию объемов производства. Следует помочь всем игрокам рынка снизить себестоимость строительства и уменьшить административные барьеры.

– Что предстоит сделать для этого?
– Здесь две существенные проблемы. Первая – обеспечение доступа строителей к земельным участкам, увеличение качественного предложения в этом сегменте. И вторая – демонополизация сферы производства стройматериалов, вызывающая необоснованный рост цен. Упомяну трудности инженерной подготовки земли, отношения с монополистами. Эти ключевые вопросы требуют участия обеих ветвей власти и антимонопольной службы.
Когда эти проблемы стройиндустрии начнут решаться, можно считать усилия по развитию программы развития жилищного строительства и ипотечного кредитования оправданными.

– Как вы оцениваете сотрудничество с исполнительной властью?
– Город стал вкладывать серьезные средства из бюджета на инженерную подготовку территорий под жилищное строительство. Но этого мало. Город может самостоятельно и за свой счет готовить земельные участки. А может привлекать к развитию территорий частный капитал: банки и организации. Возможна и смешанная схема, при которой макропланирование участка готовится за счет городских властей, а реализуют освоение частные структуры.
Задача эта скорее для исполнительной власти, но мы готовы содействовать ее реализации, четко понимая остроту вопроса. Сотрудничаем также с «Союзпетростроем» и с другими сообществами.

– Произойдет ли реальное сокращение городской очереди?
– Для горожан основная проблема – низкие доходы. У нас получается, что те, кто могли приобрести жилье, уже сделали это и продолжают его покупать. А большая часть населения – работники бюджетной сферы, молодые семьи – не могут позволить себе даже первоначальный взнос. И это относится к любой кредитной схеме: будь это просто банковский кредит либо это программа ипотеки.
Поэтому проблему надо решать не только на уровне регулирования строительной сферы, но и по другим направлениям. Что же касается ипотеки, то тут все просто: чем дольше срок кредитования и меньше проценты, тем ипотека привлекательнее для граждан. Уже сегодня можно констатировать, что взгляд общества на потребительские займы смягчился. И это хороший знак.
Ряд законодательных ограничителей, мешающих банкам кредитовать население, снят на федеральном уровне. Теперь дело за конкуренцией финансовых структур, стимулирующей либерализацию условий кредитования.

– Что должны сделать центральные власти?
– Их задача состоит в том, чтобы создать все условия для передачи большей части жилья в частные руки. Необходимо подтолкнуть граждан к приватизации квартир, принять стимулирующие меры. Причем не надо пугать население налогами на частную недвижимость, следует снижать их. Зато, к примеру, повышать арендную плату для граждан, проживающих по договорам социального найма.
Вопрос приватизации по большому счету стоит в одном ряду с проблемой выстраивания жилищной политики в стране в целом. Если она основана на рыночных отношениях, то касаться это должно всех сегментов рынка. В стране должны быть инициированы процессы для появления собственников земель, квартир, домов и т. д.
Необходимо понимать, что государство при этом не устраняется от помощи гражданам, для нее остается место и при тотальной частной собственности на недвижимость. Никуда не денутся государственные субсидии бюджетникам, молодым семьям и иным льготным категориям горожан.

Беседовал Валентин Воронов