ДОСТУПНЫЕ СТАВКИ: НЕ ВСЕМ, НО УЖЕ ЗАВТРА
Банки в проекте «Доступное и комфортное жилье»

В апреле был подписан Договор о сотрудничестве между Ассоциацией риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области и Ассоциацией Банков Северо-Запада. Результатом должно стать проведение совместной региональной политики по созданию и развитию цивилизованного рынка ипотечного кредитования в СЗФО.

С вопроса о договоре мы начали беседу с президентом Ассоциации банков Северо-Запада В. В. Джиковичем.

– Сотрудничество с риэлтерами необходимо для активного продвижения ипотечного кредитования. Банки предлагают различные программы в предоставлении кредитов, причем не только ипотечных, но и на строящееся жилье, когда они по соглашению со строительными компаниями на этапе строительства уже кредитуют граждан для приобретения квартир. Сами граждане о многих из них могут не знать. Конкурируя между собой, банки меняют свои программы ипотечного кредитования в сторону снижения кредитных ставок, увеличения сроков кредитования, упрощения стартовых условий. Человек может не знать обо всех программах в различных банках и, столкнувшись в одном из них с неподходящими для себя условиями, отказаться от использования ипотеки. Риэлтеры же, зная обо всех программах, смогут подобрать вариант, подходящий конкретному гражданину.

– Почему появление такого соглашения стало возможным именно сейчас?
– Прежде банки практически не работали с населением, уровень покупательской способности которого был очень низким, и кредит получить было очень сложно. Два года назад в стране стало активно развиваться потребительское кредитование, каждый год сумма потребительских кредитов увеличивается в 2 раза.

20% от общей суммы задолженности банков – потребительские кредиты.

Эта схема сейчас востребована, ее можно считать отработанной и наиболее удобной как для банков, так и для желающих приобрести жилье.
Ипотечное кредитование стало возможным сегодня еще и потому, что у банков появились среднесрочные и долгосрочные ресурсы, в первую очередь благодаря размещению населением в банках депозитов на срок от 2 до 5 лет. Если раньше преобладали размещения на срок до года, то сегодня больше половины средств размещается на среднесрочных депозитах, что позволяет и банкам предоставлять кредиты на более длительные сроки.

– Отличие ипотечного кредитования от потребительского влияет на его развитие?
– Потребительский кредит обычно небольшой. Многие банки предоставляют кредиты на основании скоринговой оценки – по анкетным данным с минимальной проверкой заемщика. Ипотечные кредиты по сумме значительно больше потребительских, но с точки зрения реализации залога их риски ниже, так как жилье, недвижимость регистрируется. Они представляют для банков повышенный интерес, поскольку даются на длительный срок. Здесь важно один раз отработать схему выдачи кредита, после чего банк будет только сопровождать эту процедуру.

– Доступность жилья невозможна без доступного кредита. Цены на жилье высоки, а ставка по кредиту в 16–18% еще больше увеличивает его недоступность?
– Сегодня процент кредитования высокий, но все определяется уровнем инфляции в стране. Не может быть 5% ипотеки при уровне инфляции 12% и выше! Будет снижаться инфляция, и проценты по кредитам снизятся. А цены на жилье упадут только, когда будет перепроизводство построенного и сданного жилья, чего сегодня не наблюдается. Более того, в прошлом году в жилищном строительстве был отмечен скорее спад, нежели рост. С другой стороны, благосостояние граждан растет, ипотека развивается… Думаю, рассчитывать на снижение цен в ближайшее время оснований нет.

– А на что стоит рассчитывать обычным гражданам?
– На рост жилищного строительства!

– В предыдущем интервью («Направление развития», СГХ, № 79) вы настоящей ипотекой назвали ипотечный кредит, полученный под готовое жилье. Существуют ли формы выдачи кредитов под жилье строящееся помимо отмененного новым Жилищным кодексом долевого строительства?
– Фактический ипотечный кредит предоставляется под готовое жилье, когда дом построен и сдан, то есть можно оформить право собственности на квартиру и дальше в течение срока предоставления кредита рассчитываться с банком. Приобретение наступает сразу, только объект недвижимости находится в залоге у банка. В случае строящегося жилого дома право собственности на квартиру оформить нельзя, поскольку квартиры нет. На этом этапе кредитование населения не является ипотекой в чистом виде.

По программе «Доступное и комфортное жилье» банки будут выдавать ипотечные кредиты по сниженным ставкам с последующей компенсацией разницы из бюджета. При этом программы и условия кредитования для остального населения банки будут менять лишь в результате конкуренции, а также в ответ на изменение экономической ситуации в стране.

В идеале схема должна выглядеть следующим образом: застройщик берет кредит в банке, строит дом и сдает его, а потом начинает продавать квартиры. Покупатель подбирает себе квартиру, берет кредит в банке, оплачивает застройщику полную стоимость квартиры и в течение 10 лет рассчитывается по кредиту.
Но сегодня строители не готовы к работе по такой схеме, потому что не имеют достаточного финансового обеспечения кредитов.
Однако возможны исключения для тех строительных компаний, которые давно работают на рынке, успешно себя зарекомендовали, открыты и идут по пути капитализации. Такие компании могут получать кредиты от банка, с которым у них существуют партнерские отношения. Банк, финансируя строительство, выступает гарантом того, что конкретный дом будет построен. Поэтому и кредиты частным лицам банк оформляет с условием, что те обязательно купят квартиру в конкретном доме.
Это вынужденная ситуация, и такие формы кредитования используются лишь на этапе перехода к нормальной схеме строительства. Во всем мире сначала выстраиваются взаимоотношения банк–застройщик, а затем начинают продажу квартир. Так будет и у нас. Строительные компании начнут капитализироваться, показывать прибыль, создавать себе хорошую кредитную историю, тогда и банки начнут их активно кредитовать. Есть ведь и иные пути – занять деньги на рынке путем выпуска корпоративных облигаций (сейчас это происходит достаточно активно) или выйти на фондовый рынок с акциями.
Для компании самый выгодный вариант привлечения капитала – выпуск акций. У нас это направление было слабо развито, так как собственники боялись выпускать акции в свободное обращение из-за угрозы недружественного поглощения. Но рынок двигается в сторону цивилизованного развития, и крупные строительные компании поймут необходимость выпуска собственных акций.

– Владимир Вилийкович, проект «Доступное жилье» внес изменения в работу банков – стимулировал появление новых программ или изменения в программах существующих?
– Банки работали и работают в рыночных условиях, поэтому декларативные заявления на их работу не влияют. Банк должен зарабатывать прибыль своим акционерам. Проект «Доступное жилье» должен стимулировать в стране развитие рынка жилья и способствовать расширению возможностей граждан в решении жилищного вопроса. Как это может и должно касаться банков?
Например, государство будет банкам дотировать процентные ставки определенным категориям населения – военнослужащим, молодым семьям. Если рыночная ставка кредитования сегодня составляет 15–16%, то для заемщика, который взял кредит по ипотеке, она будет ниже, а разница возмещается банку государством по этой программе. Подобные программы позволяют тем социальным слоям, которые не могут купить жилье на рынке, приобрести его на льготных условиях – с компенсацией части затрат из бюджета.

Беседовала Светлана Соснова

Тел. (812) 315-6509