БАРЬЕРЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ
Передел собственности как сопровождение нацпроектов

О перспективах реализации программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в СЗФО и о том, какие процессы сопровождают национальные проекты, рассказывает директор Экспертного Совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) П. Б. Созинов.

– Павел Борисович, учитывая, что с начала года цены на жилье активно растут, можно ли в принципе говорить о его доступности?
– Пока идет обсуждение проекта, цены на недвижимость действительно поползли вверх, лишая граждан России иллюзорной доступности этой самой недвижимости. По неофициальным данным, в среднем в России с начала года жилье подорожало на 20%. Рост цен на недвижимость в Москве 2% в неделю.
Аналитики указывают на отложенный спрос, который сформировался за последние полтора года ожидания резкого снижения цен в результате принятия пакета жилищных законов. Цены на недвижимость практически не росли, что при росте себестоимости (по некоторым оценкам – не менее 15% в 2005 г.) и снижении покупательской активности (в 2004 году ФРС зарегистрировала 24 738 свидетельств на создаваемые объекты, в 2005 году лишь 23 505) заметно снизило приток инвестиций в жилищное строительство.
Все это, при росте объемов строительства, привело к «перегреву» рынка. В конце года появилось много неликвидных предложений, по некоторым объектам до 15–20% квартир не было продано до момента передачи дома в эксплуатацию. В листингах в конце 2005 года впервые за долгий промежуток времени появились предложения о продаже построенного жилья.
Ситуация кардинально изменилась в I–II квартале текущего года. Сегодня уже невозможно найти достаточный объем предложений по ликвидным объектам: 1-, 2-комнатные квартиры становятся дефицитом, и это несмотря на то, что застройщики практически не предлагают старые давно апробированные договоры долевого участия, а переходят на новые «суррогатные» схемы – договоры предварительной купли-продажи, вексельные схемы и т. п. Ипотека, несмотря на небольшие объемы, вымывает наиболее интересные предложения на вторичном и, в перспективе, на первичном рынке. Жилье оказывается в дефиците. Покупатель сегодня готов рисковать. Застройщики строить, но далеко не все…

– Что происходит на строительном рынке? Ходят слухи о перераспределении собственности и уходе с рынка некоторых компаний…
– По статистике ЭСОН, 90% обращений дольщиков – это жалобы на работу компаний, ведущих 1–2 объекта.
Таким образом, приходится констатировать, что наиболее проблемными компаниями становятся малые и средние предприятия строительного комплекса. Они сильнее других ощущают на себе тяжесть нового федерального законодательства и диспропорции в покупательском спросе. Идет активное вытеснение со строительного рынка средних и малых игроков. По оценке ЗАО «Петербургстрой-Сканска», на долю 13 крупнейших застройщиков приходится 55% общего ввода жилья.

2,27 млн кв. м жилья ввели 100 компаний-застройщиков Петербурга в 2005 году.

Несмотря на то, что задел по земельным участкам, находящимся в стадии строительства и проектирования, сохраняется на высоком уровне – по разным оценкам, от 12 до 14 млн кв. метров, можно говорить о сокращении числа предоставляемых под строительство участков одновременно с их укрупнением.

Так, количество распоряжений на проектирование и строительство в 2005 году по сравнению с 2004 годом сократилось на 25%. Всего с торгов за 3 года, по данным ЗАО «Петербургстрой-Сканска», реализовано 69 жилых объектов общей площадью 1,2 млн кв. метров, в том числе по «короткому» пакету – 0,94 млн кв. метров. Ни один из участков, реализованных по «короткому» пакету, не получил распоряжения о проектировании и строительстве.

Следует отметить крайне неравномерные «заделы» по участкам – на долю 10 крупнейших компаний приходится 6 млн кв. метров. То есть половина жилья, находящегося в стадии строительства и проектирования.
Средние и небольшие компании, стараясь найти выход из сложной финансовой ситуации, обычно выбирают диверсификацию. Это приводит к оттоку средств в более рентабельные сферы бизнеса. Либо привлекают партнеров и кредиты, но эта ситуация чревата потерей контроля за бизнесом. Вспомним хотя бы нашумевшую историю с ЗАО «Жилстройинвест».
Пришедшие на строительный рынок на пике рентабельности нестроительные предприятия и инвесторы постепенно сворачивают свою деятельность.

– Какие проблемы с реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Северо-Западном регионе?
– Не так давно создана рабочая группа по реализации этого проекта под руководством полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Ильи Клебанова. В совещании принимали участие руководители строительных комплексов региона.
Общее мнение участников совещания – Федерация сосредоточила усилия по реализации этого национального проекта в первую очередь в перспективных регионах. В частности, речь идет о Петербурге, Ленинградской и Калининградской областях. Что в принципе и понятно – здесь относительно большие финансовые ресурсы. В худшей ситуации оказались депрессивные области, такие как Псковская и Мурманская, где строительство практически остановилось. Упование на ипотеку в таких областях, как показывает практика, бесперспективно.

По оценкам специалистов, чтобы ипотека заработала, необходимо, при средней цене квадратного метра 18 тыс. рублей в Северо-Западном регионе, иметь среднюю заработную плату не менее 10-15 тыс. рублей и ставку по кредиту не более 5–6%. Сегодня же средняя заработная плата во многих областях не превышает 5–8 тыс. рублей. Так что реально количество кредитов исчисляется десятками и сотнями, а очередь на получение жилья – тысячами и десятками тысяч. При этом прирост объемов строительства в Северо-Западном регионе сократился.
К сожалению, барьер, который установила Федерация в программе «Жилище» для получения льготных кредитов под обеспечение инфраструктурой участков под строительство для многих областей непреодолим. Да и средств на развитие инженерии в масштабах России заложено крайне мало.
В наиболее сложную ситуацию на Северо-Западе РФ попадают малые города с населением 20–30 тыс. человек. Здесь не может развиваться ипотека – у населения нет достаточных средств. Вкладываться в инженерию на кредитной основе государству также не выгодно – выкупать инженерно подготовленные участки в небольших городах некому. Чтобы сдвинуться с мертвой точки, необходимо внести в программу «Жилище» поправки, касающиеся проблематики малых городов.

– И все же обобщенно в нескольких фразах, что может помешать успешной реализации жилищного нацпроекта?
– Министерство регионального развития РФ выделяет 10 пунктов, которые могут потрясти основы жилищного нацпроекта. Среди них отсутствие новых пятен застройки, дефицит (до 20–40%) мощностей для подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Следует взять в расчет слабую индустриально-техническую базу строительства. Ожидается дефицит цемента в 2010 году – до 10 млн тонн, в 2009 г. до 40% башенных кранов будут запрещены к дальнейшей эксплуатации органами Ростехнадзора ввиду их износа. Будет ощутим дефицит квалифицированных кадров в строительстве. Отсутствие реального взаимодействия строителей и банковского сообщества приведет, согласно прогнозам, к сокращению банковских инвестиций в строительство на 20–30%.
Без решения этих проблем о реализации нацпроекта не стоит и говорить.

Сергей Велень

Тел. (812) 113-3006