Что тормозит реализацию проекта
Нужны разумные изменения в законах

Основным препятствием в реализации проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» является несовершенство федеральных законов, – так считает генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» М. Ю. Викторов. Ассоциация делает все возможное, чтобы внести поправки в закон.

– Прежде всего необходимы разумные изменения в Федеральный закон «О дольщиках», – говорит Михаил Юрьевич. – Недавно такие изменения были приняты Государственной думой в первом чтении. Но с окончательными решениями не стоит торопиться. Есть риск принять «сырой» документ.
В частности, последняя редакция не учитывает, что действие закона не должно распространяться на отношения юридических лиц, связанные с участием в инвестиционной деятельности. Также имеет смысл исключить из определения объекта долевого строительства любые нежилые здания и помещения.
Вопросы приобретения таких помещений должны регулироваться гражданским и инвестиционным законодательством.

Для достижения соразмерности последствий нарушения застройщиком своих обязательств и применяемых к нему санкций необходимо предусмотреть уменьшение размера неустоек (пени) в отношении застройщика в случае неисполнения им условий договора. Действующая редакция закона предусматривает расторжение договора по инициативе застройщика только в судебном порядке, что, учитывая особенности отечественного судопроизводства, существенно ограничивает финансирование строительства. Необходимо предоставить застройщику возможность одностороннего отказа от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства обязательств по оплате.
В законе момент внесения записи о расторжении договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав на недвижимость четко не определен. В связи с этим процесс прекращения договора может затянуться на неопределенный срок.
Застройщик же будет лишен финансирования и возможности привлечь в договор нового участника взамен недобросовестного.
Подобная ситуация предоставляет дополнительные возможности для злоупотреблений со стороны недобросовестных контрагентов, которыми могут являться конкуренты застройщика. Учитывая это, следует изменить условия расторжения договора участия в долевом строительстве, а также откорректировать порядок возврата денежных средств участнику долевого строительства при расторжении договора. Представляется вполне обоснованным принять за момент, с которого должны исчисляться сроки возврата денежных средств участнику долевого строительства, дату внесения записи о расторжении договора в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Закон устанавливает слишком широкий объем сведений, относящихся к информации о застройщике. Указанные в в законе сведения подпадают под понятие информации, составляющей коммерческую тайну. Свободный доступ всех без исключения лиц к информации о застройщике создает условия для недобросовестной конкуренции.

Вопрос, требующий разрешения, это продолжительность гарантийных сроков. В действующей редакции закона предусмотрена пятилетняя гарантия на объект долевого строительства. Устанавливая общий гарантийный срок на объект долевого строительства в целом, закон не учитывает, что различные элементы и характеристики объекта могут различаться по срокам их эксплуатации. В большинстве случаев гарантийные сроки устанавливаются производителями материалов и работ (на отделочные материалы, лифтовое оборудование и т. п.) и не зависят от застройщика. Вопросы продолжительности гарантийных сроков в достаточной мере регламентированы действующим законодательством, и их дополнительное регулирование в рамках закона представляется необоснованным.

Закон «О дольщиках» также устанавливает строго целевое использование средств, полученных от дольщиков, исключительно для строительства. Но денежные средства, направляемые на оплату услуг застройщика, составляют лишь часть фактических затрат. Закон не учитывает затрат застройщика, которые тот вынужден нести при выкупе права аренды земельного участка, передаче городу доли в площадях возводимого объекта недвижимости, выплате отчисления по инвестиционному контракту (например, участие в строительстве инженерных сетей) и пр. Учитывая, что указанные затраты составляют значительную долю в общих затратах на строительство объекта, у застройщиков возникают трудности с соблюдением целевого назначения использования денежных средств.

Очень важно исправить недостаток, который в очередной раз появился в последней редакции закона, принятой в первом чтении.
Закон сохраняет норму, по которой закон 214-ФЗ распространяется на все квартиры в домах, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года. При этом до сих пор никто не может с уверенностью сказать, что же можно считать «разрешением на строительство»: распоряжение правительства или разрешение выйти на площадку. Поэтому могут возникнуть ситуации, по которым дольщик заплатил деньги до 1 апреля 2005 года, а разрешение на строительство объекта получено после этой даты. Поэтому мы предлагаем – закон не должен распространяться на те дома, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля, не должны регулироваться им и те соглашения, которые предполагали выплату средств до этой даты – 1 апреля 2005 года.

Существующая редакция Закона «О дольщиках» сохраняет риск возникновения серьезных налоговых споров.
Этот документ может рассматриваться налоговыми органами как основание для обложения полученных от дольщиков средств налогом на добавленную стоимость. В связи с возможным неоднозначным толкованием норм закона необходимо внести изменения в Налоговый кодекс, которые позволили бы исключить возможность подобной трактовки налогового законодательства.

Есть ошибки и в других законах. Принятый 13 марта 2006 года Закон «О рекламе» признает рекламу деятельности застройщика финансовой услугой и запрещает рекламу иных форм привлечения средств граждан, например путем выпуска облигаций. Это является юридически технической ошибкой, которую необходимо исправить.
Немаловажно урегулировать проблемы, которые могут возникнуть в связи с предстоящей отменой лицензирования. По Закону «О лицензировании отдельных видов деятельности» лицензии на строительную деятельность должны быть отменены с 2007 года. Сама по себе отмена лицензирования представляется обоснованной. Вместе с тем, хотя до окончания срока действия лицензирования осталось несколько месяцев, до сих пор ни строительный рынок, ни законодательная база к этому не готовы.

Закон о саморегулируемых организациях так и не принят, не готовы необходимые технические регламенты, которые должны сменить СНиПы и ГОСТы. В связи с чем представляется целесообразным установить переходный период и продлить на два года срок действия лицензирования в отношении проектирования и строительства.
При этом в перспективе профессиональные сообщества действительно могут многое сделать для обеспечения качества работ. В странах с развитой рыночной экономикой профессиональные объединения уже давно полностью взяли на себя контроль качества профессиональной деятельности. И в идеале модель регулирования отрасли профессиональными объединениями – самая правильная и разумная из существующих. Участники объединений имеют богатый опыт, специфические знания и профессиональную интуицию. Нередко в их распоряжении обширная база данных об истории рынка и его участниках, о распространенных ошибках и просчетах, о проблемных ситуациях. В конце концов, есть неофициальная информация, которую тоже нельзя списывать со счетов.
Все это позволяет создавать и использовать внутри объединений по-настоящему эффективные и адекватные методики оценки качества и надежности фирм.

Государственная система контроля отягощена бюрократией, все нововведения отстают от потребностей рынка.
Такой контроль зачастую носит лишь номинальный характер, и все что ему удается – предотвратить самый откровенный и грубый брак. Пример – действующие сегодня СНиПы. Требования рынка к современному качественному жилью давно уже их опередили. Строить строго по СНиПам – значит строить на самом нижнем допустимом уровне качества. Если же компания хочет не только построить и сдать жилье, но и успешно продать его – ей необходимо руководствоваться не только государственными нормами, а гораздо более жесткими стандартами.

Сергей Велень