«Мы обслуживаем более 2 000 000 жилищного фонда»
Опыт работы управляющих компаний «Оргтехремстрой» и РЭС-1

В преддверии Дня работника ЖКХ своими мыслями о проблемах и перспективах коммунального бизнеса с читателями делится Алексей Васильевич Федоров – к. э. н., генеральный директор ООО «Оргтехремстрой» и ООО «Ремонто- Эксплуатационная Служба-1» – дочерними компаниями холдинга ЛенСпецСМУ.

– Подводя итоги минувшего года, должен сказать, что РЭС-1 отработала на грани рентабельности. Начало несколько пессимистическое, но таковы факты. Можно, конечно, утешаться тем, что работающая в той же сфере коммунального бизнеса компания «Оргтехремстрой» получила запланированную прибыль, но ведь она трудится на этом поприще уже 5 лет и самое сложное время уже пережила. Уверен, переживет его и РЭС-1, взявшая в январе 2005 года на обслуживание жилищный фонд острова Декабристов, но работы и затрат предстоит немало. Если все пойдет как задумано, то этот год будет более успешным.

– Это связано с тем, что РЭС-1 является молодой компанией, работающей чуть больше года?
– Причин, как всегда, несколько, но молодость компании тут не при чем, ведь опыт есть и у ее руководства, и у персонала, который проходил строгий отбор по профессиональным качествам. Главная трудность заключалась в том, что минувший год был годом становления, самым проблемным для любой компании, берущей на обслуживание жилищный фонд. Вторая причина того, что, работая не за страх, а за совесть, мы закончили год с минимальной прибылью, состоит в том, что стартовые условия оказались очень сложными. Жилищный фонд острова Декабристов – он составляет около 900 тыс. кв. м – возводился накануне перестройки. Из-за начавшегося в строительной отрасли кризиса жилые дома сдавались с недоделками, работы по благоустройству были проведены далеко не везде, а исправлять это пришлось и еще предстоит нам.

– И все же итоги первого года работы РЭС-1 не были для вас неожиданностью?
– Нет, с самого начала мы видели трудности, с которыми нам придется столкнуться. Хотя, возможно, не до конца представляли их объем. И то, что администрация города будет время от времени менять правила игры.
Вот наглядный пример: принимая в обслуживание жилищный фонд острова Декабристов, мы «получили в наследство» некоторое количество материалов, предназначенных для проведения текущего и аварийного ремонта. Нам передали их бесплатно, поскольку предстояло провести неотложные работы более чем по 100 адресам. Это логично – нам оставляют материалы для проведения ремонтных работ, которые по каким-то причинам не были выполнены ответственной за их исполнение организацией, кстати сказать, государственной, хотя деньги на приобретение их взяты из квартплаты жильцов. А потом, по прошествии времени, после того, как мы выполнили работы по ликвидации следов протечек с кровель, после аварий на трубопроводах, пожаров, герметизации межпанельных швов – на проведение этих работ было потрачено более 2 млн рублей, – нам сообщают, что власти изменили свое решение о безвозмездной передаче материалов и требуют оплатить их стоимость.
Еще один характерный пример. В соответствии с законом СПб № 618-84 от 01.12.2004 г. «О тарифах и ставках на коммунальные услуги водоснабжения и канализации, предоставляемые населению СПб» с 01.01.2005 г. предусмотрена разница в тарифах, выставляемых ГУП «Водоканал СПб» жилищным организациям и выставляемых жилищными организациями в расчетах с населением. Эта разница, составляющая порядка 10% от конечного тарифа, заложена для использования жилищными организациями на ремонт внутридомовых водопроводных и канализационных сетей. Однако за весь период 2005 г. и I квартал 2006 г. город не выделил ни копейки.
Я не говорю, что нам умышленно ставили палки в колеса и что такой подход только к нашей компании. Вовсе нет, то же самое случается и с организациями «Жилкомсервиса». Подобная непоследовательность не способствует планомерной созидательной работе. Такие отношения нельзя назвать рыночными.

Прибавьте к этому, что компания «Петроэнергосбыт» выставила нам миллионные счета за потребленную электроэнергию. При этом непонятно, почему администрация города смирилась с такой системой расчетов, если электросчетчики в ряде домов отсутствовали.
Одной из расходных статей были затраты на установку украденных, испорченных или не существовавших приборов коммунального пользования: освещения, радиаторов, отсутствовавших в парадных множества домов и на ряде лестничных площадок, счетчиков воды, водосточных труб и т. п.
Словом, мы изрядно потратились, приводя в порядок все то, что находилось в крайне запущенном и плачевном состоянии. Помимо всего этого, мы разместили и оснастили, то есть создали с нуля, аварийно-диспетчерскую службу, которая способствует оперативному решению возникающих у жильцов проблем.

– В предыдущей статье, напечатанной в нашем журнале (№ 81), вы, ссылаясь на опыт «Оргтехремстроя», утверждали, что коммунальная отрасль может работать с прибылью...
– Разумеется, может! Но коммунальный бизнес не гарантирует быстрой окупаемости, в дело надо вложить немалые средства, а как же иначе! Причем я считаю, что заниматься коммунальным бизнесом должны крупные компании, которые в состоянии обслуживать большие объемы жилищного фонда. В преуспевание маленьких фирм, обслуживающих три-четыре здания, я не верю. К примеру, они должны иметь такую же технику по уборке улиц и дворов, как у нас, а это дорогое удовольствие. Должны содержать штат специалистов: водопроводчиков, электриков, дворников и т. д. Но услуги их в малых фирмах не будут требоваться постоянно, значит, им придется где-то подрабатывать, а это уже несерьезный подход к делу. К тому же большая компания способна сконцентрировать в нужном месте работников, технику, деньги. Возможность маневра – важное качество, особенно в форс-мажорных обстоятельствах, от которых мы, как показывает жизнь, увы, не застрахованы.

– Например, во время неожиданно сильных январских морозов?
– Я бы не стал говорить о них как о чем-то неожиданном. Они оказались сильнее обычных, но мы были к ним готовы, и у нас в связи с этим никаких эксцессов не возникло. Мы сумели преодолеть возникшие трудности благодаря гибкой организации работ и добросовестному труду всего коллектива, сознающего, что от его деятельности зависит качество жизни людей в обслуживаемых нами домах.

– Вы обслуживаете самый крупный объем жилого фонда в Петербурге, а сколько всего «Жилкомсервисов» и управляющих компаний в городе?
– Точную цифру не назову, поскольку некоторые управляющие компании пользуются услугами эксплуатирующих фирм. Но если не вдаваться в детали, в Петербурге более 40 предприятий «Жилкомсервис» и порядка 20 частных компаний. Однако цифры эти не дают полного представления о положении дел в жилищно-коммунальном хозяйстве города, поскольку частные обслуживающие компании с трудом пробиваются через тендер в сферу технического обслуживания, и вероятность их выживания невелика. Многое тут зависит от позиции городских властей.

– Они не проявляют особой заинтересованности в передаче государственного жилищного фонда на обслуживание частным компаниям?
– Дело тут скорее в не сложившейся пока системе взаимоотношений. В несовершенстве нормативно-правовой базы, которая нуждается в проработке, в необходимости корректировки существующих тарифов. Мы всегда впадаем в крайности. Вот характерный пример: компании, получившие право на заключение договоров на организацию управления и обеспечение технической эксплуатации объектов недвижимости Санкт-Петербурга, должны подтверждать его на ежегодных тендерах. Но, как показывает опыт РЭС-1, первый год обслуживания проблемного жилищного фонда, с одной стороны, не позволяет полностью оценить работу компании, а с другой стороны – не дает ей возможности возместить вложенные инвестиции. Если же она, вложив в первый год средства в обслуживаемый фонд, по каким-то причина не выигрывает тендер, то оказывается в убытке. Такая ситуация вполне возможна, и это одна из причин, по которой компании не торопятся принять участие в тендерах.

– Какой же вы видите выход из создавшегося положения?
– Нормативно-правовая база должна позволять компаниям брать жилищный фонд в обслуживание по крайней мере на пять лет. Это достаточный срок, чтобы они могли проявить себя и хотя бы возместить инвестированные средства. Это логично, ведь если работа компании не удовлетворит жильцов обслуживаемого фонда, то они, через ТСЖ, сами откажутся от ее услуг. В свете этого проведение повторных тендеров вообще теряет смысл.

Теперь о тарифах. Те, кто работает в сфере ЖКХ, знают, что затраты на обслуживание зданий зависят от степени их износа, времени возведения и конструктивно-планировочных особенностей – кирпичный, например, дом или панельный. Более того, разные серии панельных домов существенно отличаются друг от друга, и обслуживание их требует разных затрат. Пока их обслуживали муниципальные организации, эти различия не имели принципиального значения – работал принцип сообщающихся сосудов: на техническое обслуживание одного здание тратилось немного больше, что компенсировалось за счет другого. Теперь ситуация в корне изменилась, но это не нашло отражение в тарифной сетке. Новостройки в эксплуатационном смысле всегда были убыточными, а старый фонд – дотационным, и это должно как-то отразиться на субсидиях, поскольку сейчас обслуживающие компании находятся в крайне неравных условиях. То есть необходимо пересмотреть структуру затрат, соответствующих величине стоимости жилищных услуг.

– А как у вас обстоят дела с задолженностями жильцов?
– Не все, разумеется, исправно вносят квартплату, но парадокс состоит в том, что задолженность нам бюджета превышает задолженность населения. Причем если задолжность населения – фактор прогнозируемый, то бюджетные невыплаты носят непредсказуемый характер. Сильно мешает работе и то, что взаимоотношения со специализированными организациями города – поставщиками коммунальных услуг – у нас далеко не рыночные. Они соответствуют ушедшему в прошлое периоду, когда все наши организации были бюджетными, но теперь-то это не так! И потому надо как можно скорее менять законодательную базу, определяющую взаимоотношения поставщиков и потребителей услуг, о корректировке которой власти почему-то забыли при проведении реформы ЖКХ.
Конечно, мы решаем и решим стоящие перед нами задачи, но поддержка городских властей была бы здесь далеко не лишней. Ведь мы работаем, чтобы сделать жизнь горожан комфортней, и цели у нас с администрацией Санкт-Петербурга одни и те же.

СПб, Комендантский пр., д. 27, корп. 1
Тел. 306-9961,
факс: 306-8834, 352-5066