ТОРМОЗ РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
КОМПЛЕКСНОЕ ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИЙ ОТКЛАДЫВАЕТСЯ?

После вступления в силу новых Земельного и Градостроительного кодексов РФ в Петербурге подготовлен проект Постановления правительства Петербурга о комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства.

Однако новые градостроительные документы большинство строительных фирм оставляют в стороне от столь масштабных проектов, допуская к ним лишь крупные компании, владеющие значительными финансовыми и материальными ресурсами.

Инженерную подготовку территорий, то есть ее отсутствие на данный момент, последние годы называют основным тормозом развития жилищного строительства. Если быть справедливым, это в полной мере относится и к строительству промышленному. Но, к счастью, с ним ситуация сдвинулась с мертвой точки, и серьезных крупных промышленных инвесторов город встречает-привечает обещанием в этом вопросе поучаствовать – кому-то собственно подготовкой территории (Нойдорф-Стрельна), кому-то хотя бы подводом магистральных сетей («Тойота»). Да и большинство самих инвесторов, рассчитывая на будущие прибыли от работы предприятий, инженерную подготовку территорий способны взять на себя.

С жилищным строительством ситуация несколько иная, тем паче определенные правила игры диктуют федеральные власти, а именно принятый Правительством РФ новый Земельный кодекс.
В развитие новых положений Земельного и Градостроительного кодексов РФ Комитетом по строительству Администрации Санкт-Петербурга подготовлен и проходит утверждение в Комитетах проект Постановления Правительства Санкт-Петербурга о комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства. Помимо этого, Комитетами по строительству и по градостроительству и архитектуре определены территории, предназначенные для комплексного освоения под жилищное строительство. Как пояснил первый заместитель председателя Комитета по строительству Н. В. Крутов, в проекте полностью учитываются те положения в Земельном кодексе, которые касаются порядка проведения торгов на право аренды земельных участков в целях комплексного освоения территорий для жилищного строительства.

Территории с изъяном

Санкт-Петербург как субъект Федерации выделяет определенную (не меньше квартала) территорию, которая в соответствии с градостроительной документацией (действующим Генеральным планом) отведена под жилищное строительство. Такие территории у города есть – это закреплено в новом Генплане: Северная Долина в Выборгском районе, Каменка в Приморском районе и территории на Юго-Западе. Но все они, по меткому выражению г. Крутова, обладают одним существенным изъяном – они не имеют инженерного обеспечения. Понятно, что задачу инженерного обеспечения можно (и, наверное, должно) решать путем привлечения бюджетных средств: разработать градостроительную документацию (проект планировки), разбить территорию на участки и продать (разумеется, дорого!) потенциальному застройщику.

Путь хороший, но бюджетных средств на инженерную подготовку больших территорий пока, к сожалению, не хватает, и большую часть средств город тратит на головные источники, их поддержание в рабочем состоянии. (Правильно это или нет, вопрос неоднозначный; как неоднозначны и решения правительства города, согласно которым на собственно инженерную инфраструктуру пошло не более 1/10 всех средств Фонда инженерной инфраструктуры – это тема для другого разговора.) Поэтому иного варианта, иначе как создавать инженерную инфраструктуру для территорий под жилищное строительство с помощью инвесторов, на данный момент никто предложить не сможет. Тем более что Федеральное законодательство (новый Земельный кодекс) предложило именно этот путь.

За что платим?

Суть нововведений по освоению территорий под жилищное строительство заключается в проведении торгов на право аренды предлагаемой территории. Победителем, по словам представителя Комитета по строительству, будет признан тот, кто предложит наивысшую цену за право аренды этого земельного участка. Стартовая цена будет рассчитываться оценщиком и будет не слишком высока. Победитель конкурса получит исключительное право приобрести в собственность или долгосрочную аренду инженерно обеспечиваемые им земельные участки.
В положении определен срок – 1,5 года, в который инвестору следует разработать проект планировки. Затем инвестор осуществляет строительство инженерных сетей на этой территории, а построенные инженерные сети безвозмездно передает в собственность государства. После выполнения этих двух условий он и получает исключительное право приобрести в собственность либо долгосрочную аренду (49 лет) все земельные участки на этой территории, которые в результате разработки и утверждения проекта планировки подлежат застройке жилищной, торговой и т. п. Город на себя берет дороги, внутриквартальные проезды и территории, предназначенные под социальную инфраструктуру – поликлиники, школы, детские сады.
Победитель, приобретя в собственность или долгосрочную аренду эти земельные участки, может их либо продать, либо уступить свое право аренды на тех или иных условиях, либо самостоятельно их застраивать.

Положим, пока все логично. И даже на вопрос «за что победитель конкурса платит?» (какую цену он заплатит за землю?), ответ чиновника практически безупречен.
Итак, цена складывается из 4 составляющих:
1 – то, что инвестор заплатит на аукционе за право заключения договора аренды;
2 – то, что он заплатит в виде арендной платы за период проектирования и строительства (и сетей, и жилья) по нормативным показателям, определяемым по методике КУГИ;
3 – самая дорогая – стоимость инженерной подготовки земельного участка (от 200$ за кв. м);
4 – цена выкупа земли; если земля передается в собственность – т. н. кадастровая стоимость, если передается в аренду – бесплатно.
Закон для богатеньких буратин
То есть в случае аренды территория, которую нужно инженерно обустроить, по сути, продается по стоимости инженерной подготовки.
Так ли это на самом деле? Почему построенные сети передаются городу бесплатно? Соизмерима ли стоимость проложенных труб (и работ по их укладке) и права на землю?
В федеральном законе прописано, что построенные инженерные сети передаются в муниципальную и государственную собственность на определенных условиях. Город определил эти условия как право на приобретение земли в собственность или в аренду.
Если рыночная стоимость земли высока, то есть выше стоимости инженерной подготовки, то такая передача в принципе возможна. Но проведение коммуникаций в чистом поле, при отсутствии магистральных сетей и нехватке мощностей головных источников (а для большинства территорий это так), вряд ли может быть невысокой.
Существенный вопрос: много ли в городе найдется компаний, которым окажется по карману инженерная подготовка больших территорий?

Очень волнует застройщиков и то, что, не продав ни одного кв. метра жилья, инвестор обязан в течение первых двух лет заплатить десятки и сотни млн долларов в качестве арендной платы. Но 99% этой оплаты – стоимость инженерной подготовки, которую он ведет в это самое время. То есть компанию просто лишают оборотных средств! При этом в банке кредит выдается лишь под собственность, но
какая собственность у строителей? Это ведь не промышленные предприятия, где есть заводы, сооружения.
В то же время город предусматривает значительную неустойку в случае неисполнения инвестором своих обязательств. Все названное серьезно повышает риски для застройщиков и отражается на их прибыли при полном отсутствии гарантий со стороны города обеспечения территорий инженерными мощностями.

А ведь зачастую тот, кто строит сети, не является ни застройщиком, ни эксплуатирующей организацией, ни генподрядчиком – у него другая специализация. И земля ему не нужна, а нужно ему провести сети, получить исключительное право на землю, продать ее, окупив затраты на инженерию, взять следующий квартал и там провести инженерную подготовку, и т. д., и т. д. А придется создавать целую систему по продажам участков, что вряд ли выгодно небольшому специализированному предприятию.

Вот и выходит, что для решения задач комплексного освоения территорий годятся лишь крупные предприятия, владеющие крупными материальными и техническими ресурсами, которых не так много. Остальные останутся в стороне либо начнут объединяться. И то и другое не слишком хорошо, потому что грозит отсрочкой «комплексного освоения территорий под жилищное строительство», а значит, отложится и само жилищное строительство.

Подготовила Светлана Соснова