ПО ПОНЯТНЫМ ПРАВИЛАМ
Бизнес готов рисковать в ЖКХ
Потенциальная привлекательность коммунальной отрасли давно просчитана
и оценена властями и бизнесом. Стоимость основных фондов, которыми располагает
коммунальный комплекс, превышает 4 трлн рублей и составляет около трети
основных фондов страны. Обороты в ЖКХ достигают более 30 млрд долларов.
Однако при всей привлекательности отрасли активность бизнеса, участие
в значимых инвестиционных проектах определяется в большей степени позицией
местных властей.
Принятие
Жилищного и Градостроительного кодексов, Закона «О концессионных соглашениях»
открыло возможность для полноправного участия бизнеса в управлении государственным
жилищным фондом и, следовательно, развития коммунального рынка. Привлекательность
этого сектора экономики не столько в масштабах основных фондов, сколько
в масштабах рынка услуг, стабильной их востребованности. Граждане, независимо
от уровня доходов, постоянно пользуются услугами коммунальщиков.
Коммунальная отрасль до сих пор одна из немногих отраслей экономики,
где реальная, жесткая конкуренция за потребителя услуг не сложилась.
По мнению председателя правления ООО «Евразийское водное партнерство»
Сергея Яшечкина, законодательные нормы позволяют сформировать полноценную
систему взаимоотношений «муниципалитет – частный оператор – потребитель»,
решать в этих рамках задачи реабилитации коммунальной инфраструктуры,
повышать качество обслуживания.
Однако возможность реализации проектов с участием бизнеса определяется
в первую очередь позицией местных властей. И, безусловно, их готовностью
к преобразованиям коммунальных предприятий, находящихся в муниципальной
собственности.
Для жителей города Ростова-на-Дону партнерство администрации с бизнес-структурами
в области ЖКХ принесло реальные результаты. Например, в сотрудничестве
с властями Ростова-на-Дону компания «Евразийское водное партнерство»
намерена реализовать проект модернизации городской системы водоснабжения
стоимостью 1,1 млрд руб. Инвестиционный проект предусматривает реконструкцию
на средства частного инвестора 27 км ростовских водоводов. Подобный
проект по реконструкции систем водоснабжения компанией был воплощен
в жизнь в Сибири – в городе Омске.
В 2001 году ростовские власти предприняли конкретные шаги по реформированию
системы управления муниципальным жилищным фондом и придомовыми территориями.
В основу стратегического управления отраслью была заложена единая информационная
база об объектах недвижимости, составе населения, экологическом состоянии
объектов. Информационная база создана в результате сплошного обследования
муниципального фонда, разработаны методики моделирования управления
техническим состоянием жилфонда. На основе обследования были разработаны
целевые программы: ликвидации ветхого и аварийного фонда, ремонта кровель,
осушения подвалов, замены и модернизации лифтов, безопасной эксплуатации
балконов.
160 млрд рублей, по оценкам экспертов, необходимо для переселения
россиян, проживающих в ветхом и аварийном фонде.
207 млрд руб. составляла дебиторская задолженность коммунальных предприятий
России на начало 2005 г.;
289 млрд руб – кредиторская задолженность.
В 2001 году в Ростове-на-Дону на базе одного из МУП ЖКХ создана
первая управляющая компания. Она в дальнейшем была акционирована,
преобразовавшись в ОАО «Коммунальщик Дона». Компания имеет сертификат
Госстроя России и обслуживает 700 тысяч кв. м жилищного фонда города,
предоставляя населению самые разнообразные услуги высокого качества.
Широко применяется в Ростове-на-Дону и другая форма управления жилищным
фондом – товариществами собственников жилья.
При поддержке администрации в городе за короткие сроки были созданы
около 800 ТСЖ, в управлении которых находятся более 870 многоквартирных
домов общей площадью 4062,9 тыс. кв. м. Это составляет 37% муниципального
жилищного фонда, или 27% всего многоквартирного жилфонда.
Прежде чем создавать ТСЖ в старом муниципальном фонде, городские власти
предусматривают выделение средств на его капитальный ремонт. Так, с
2001 по 2003 гг. по специальной губернаторской программе было отремонтировано
72 жилых дома, в которых создано 46 ТСЖ, которые объединяют от 4 до
10 домов.
В городской администрации считают, что реформирование отрасли невозможно
без современных технологий: за счет городского бюджета за три года на
25% был обновлен парк уборочной техники. Вся техника для коммунальщиков
была куплена по лизингу. На уборке улиц, тротуаров и дворов используется
техника швейцарского производства, качество уборки приблизилось к мировым
стандартам.
Для коммунальных предприятий приобретены газонокосилки, подметало-моечные
и снегоуборочные машины, минитракторы со сменными насадками, два передвижных
санитарно-гигиенических комплекса для обслуживания населения в местах
массового скопления. Кроме того, реализован пилотный проект строительства
предприятия по сортировке отходов, средства для его приобретения инвестировала
компания «Ростовский мусороперерабатывающий комплекс».
Стратегия Иркутской областной государственной жилищной политики основывалась
на демонополизации системы обслуживания в коммунальном хозяйстве, внедрении
в отрасль рыночных механизмов. В итоге система эксплуатации жилфонда
преобразована в систему управления жильем. В Иркутской области работают
более 50 управляющих компаний, которые обслуживают 30% жилищного фонда
региона.
Первая управляющая компания «ЖилКом» создана в 2003 году в городе
Ангарске. Опыт работы компании распространяется в регионе как наиболее
успешный.
Компания «ЖилКом» обслуживает 783 087 кв.м. жилья в городе Ангарске,
действуя в рамках тарифов, утвержденных муниципалитетом. Пакет жилищно-коммунальных
услуг состоит не только из стандартного набора, который предоставляется
в соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного
фонда», утвержденными Госкомитетом по строительству и ЖКХ от 27 сентября
2003 года.
В комплекс услуг входит обеспечение общественного порядка и безопасности
проживания на территории обслуживания, который обеспечивает охранное
агентство. В жилищных участках оборудованы кабинеты для участковых милиционеров.
Создание комфортной дворовой среды предполагает предоставление услуг
по благоустройству дворов и коллективного досуга граждан. В процессе
ремонтных работ в парадных используются оригинальные решения, например,
по желанию проживающих подъезды окрашиваются в различные цвета.
В прошедшем году на территории обслуживания были внедрены специальные
маркетинговые проекты, направленные на повышение качества обслуживания
населения. Это проект внедрения процедуры работы с жалобами и обращениями
жителей «Я слушаю. Жалуйтесь! » на основе требований международного
стандарта ISO 9001-2000. Цель проекта – полное исключение бездействия
должностных лиц на жалобы населения.
Еще один проект – благоустройства и озеленения дворов – «Парад дворов».
Он направлен на привлечение жителей к работе по восстановлению дворов,
сохранности дворовых построек и насаждений, воспитание ответственности
за общее имущество. Такая практика, считает директор компании «ЖилКом»
Денис Торбеев, позволяет завоевать доверие жителей к новым формам управления
жилищным фондом, открывает возможности для создания эффективных механизмов
управления многоквартирными домами.
В результате за это время удалось полностью привести в порядок жилищный
фонд, привлечь внимание общественности и властей к проблемам коммунального
хозяйства, наладить партнерские отношения с подрядными компаниями. Жители
Ангарска, чьи дома обслуживаются по современному методу, по достоинству
оценили преимущества сотрудничества с управляющими компаниями: у них
нет проблем с вызовом сантехника, ремонтом парадных, содержанием общедомового
имущества.
Однако наличие позитивных примеров преобразования в отрасли
не означает их повсеместного распространения.
Характер участия бизнеса в реформах пока ограничивается целевой
работой, по отдельным проектам на конкретных территориях. И говорить
о том, что в масштабах страны существует конкурентный рынок коммунальных
услуг, пока не приходится. При несомненной привлекательности и достоинствах
эта сфера экономики по-прежнему чрезвычайно затратна, низкорентабельна.
Объем вложений частного капитала в отрасль за последние три года, по
данным ОАО «РКС», не превысил 200 млн долларов, и это показатель отношения
бизнеса к отрасли.
По словам первого заместителя председателя ОАО «РКС» Николая Брусникина,
проблема частных операторов в ЖКХ в краткосрочности имущественных отношений
и тарифных решений, в постоянном изменении внешних условий: законодательства,
выборы мэров, назначения губернаторов. Скрытые и явные проблемы действующего
в отрасли бизнеса – это технологические риски, долги перед поставщиками
ресурсов, низкая квалификация персонала.
Кроме того, жилые дома, гостиницы, прачечные и бани, котельные, инженерные
коммуникации, составляющие инфраструктуру отрасли, чрезвычайно изношены.
Примерно треть из них отслужила свой нормативный срок: износ основных
фондов ЖКХ в разных регионах страны составляет от 65 до 80%.
Более 5 миллионов россиян проживают в ветхом или аварийном фонде. Объем
жилья, практически непригодного для проживания, составляет сегодня 90
млн кв. м. – 3,6% государственного жилищного фонда. Недоремонт, высокая
степень износа жилфонда являются сдерживающим фактором для привлечения
населения к управлению жильем, созданию ТСЖ. Только решение проблемы
с ветхим жилфондом в национальных масштабах позволит повысить активность
населения в управлении имуществом, ускорит демонополизацию рынка коммунальных
услуг.
Подготовила Роза Михайлова
№ 83 февраль 2006
