КОРОТКАЯ ИСТОРИЯ
Что поможет малоэтажному строительству

Малоэтажное строительство в Санкт-Петербурге развивается. Но не теми темпами, какими хотелось бы. По-прежнему известны всего лишь единичные случаи возведения малоэтажных поселков.
Что сдерживает развитие этого сегмента строительства?

За разъяснениями мы обратились к А. Петрову, генеральному директору ООО «Строительная компания «ДМ», А. Поликарповой, директору по маркетингу и PR ООО «Олимп 2000», С. Герасимову, техническому директору компании «РКГ» и С. Щербе, директору департамента управления проектами ООО «Олимп 2000».

– Почему, на ваш взгляд, малоэтажное строительство в Санкт-Петербурге не получило такого широкого распространения, как, например, в схожих по климатическим условиям с нами странах Скандинавии? Или как в Амстердаме, который очень похож по своему расположению на Петербург, там даже намывные территории заняты малоэтажками.

А. Петров:
– Надо определиться, что мы имеем в виду под определением «малоэтажное строительство». Если речь идет об элитном жилье и жилье повышенной комфортности, то оно «набирает обороты» как в городе, так и в пригородах.
Если речь о жилье экономкласса, то такого жилья действительно практически нет. И в основе этого лежит экономическая составляющая: себестоимость одного квадратного метра малоэтажного дома значительно выше, чем в домах повышенной этажности, т. к. на меньшее количество построенных «квадратов» приходятся те же затраты на фундаменты, кровлю, инженерные коммуникации, благоустройство, изыскания и т. д.

Учитывая, что жилье экономкласса продается практически по одинаковым ценам вне зависимости от этажности дома, застройщики и инвесторы отдают предпочтение домам повышенной этажности, где себестоимость квадратного метра ниже.
Конечно, жить в малоэтажном доме во всех отношениях приятней, чем в небоскребе, но рассчитывать на резкое увеличение доходов населения не приходится. Поэтому на городских территориях, предназначенных под малоэтажную застройку, главным образом будет строиться элитное малоэтажное жилье.

Сейчас в Петербурге мало застройщиков, предлагающих жителям квартиры в малоэтажных домах по ценам массового жилья.
Строительная компания «ДМ», например, строит два малоэтажных объекта – дом повышенной комфортности в Ломоносове на 50 квартир и жилой комплекс экономкласса в районе Ржевка-Пороховые на 500 квартир.
Прибыль от проекта на Ржевке ожидается не столько от инвестиционной деятельности, сколько от выполнения строительно-монтажных работ. Для повышения рентабельности инвестиционного проекта в целом в жилом комплексе на Ржевке предусмотрено большое количество площадей под коммерческое использование. Так как наша организация является одновременно инвестором и генподрядчиком, мы планируем и дальше заниматься строительством малоэтажного жилья.

Широкое распространение, такое как в европейских странах, малоэтажное жилье получит только с ростом благосостояния населения.

А. Поликарпова:
– У нас нет подготовленных территорий. Это во-первых. А во-вторых, все зависит от того, для кого строится дом. Себестоимость квадратного метра в малоэтажном доме выше, чем в многоэтажке, поэтому он должен быть расположен либо в престижнейшем районе города, в таком случае это жилье для состоятельных клиентов, либо в ближайших пригородах, где порядок цен ниже.

В нашей ситуации в ближайших пригородах помимо неразвитой социальной инфраструктуры существует проблема «социального окружения». За редким исключением там в основном проживают малообеспеченные граждане, «неблагополучные семьи», ранее имевшие прописку в Санкт-Петербурге. Бесплатно квартиру в малоэтажке никто не даст, т. е. ее нужно купить за свои деньги, а это уже другой уровень доходов людей.

Но даже если дом будет стоять в чистом поле или окруженный лесом, возникнут другие проблемы: неразвитость территории влечет за собой удорожание себестоимости квадратного метра. Допустим, это устраивает человека, но возникает проблема въезда/выезда в город. Утром в него не въехать, вечером не выехать, а тем, у кого есть дети, необходимо каждое утро возить ребенка в школу и забирать его оттуда.
Хотя желание жить за городом все равно существует, люди хотят свежего воздуха и зелени.

С. Герасимов:
– Широкого распространения малоэтажное строительство в Санкт-Петербурге и пригородах не получило, на наш взгляд, по следующим причинам.
• Специфика малоэтажного строительства в Петербурге пока еще не изучена в достаточной мере, что и определяет осторожное отношение строительных компаний к этому сегменту рынка.
• По сравнению с многоэтажным строительством в этом секторе нет широкого диапазона цен (т. е. широкого ассортимента предложений). В основном малоэтажное строительство сориентировано на определенного клиента.
• В этом секторе высока себестоимость строительства вследствие существенной доли цены земельного участка в цене 1 кв. метра общей площади квартиры.

С. Щерба:
– В связи с короткой историей вопроса (малоэтажное строительство в регионе бурно начало развиваться последние 10–15 лет и то с переменным успехом) мы сейчас находимся на начальной стадии формирования такого образа жизни, который предполагает наличие собственного дома у отдельной семьи. Как следствие, в глобальном масштабе только сейчас начинает подниматься вопрос о комплексной подготовке территорий, пригодных под массовую малоэтажную застройку. Для широкого распространения малоэтажек необходимо решить много различных вопросов. Например: инженерная подготовка территории на современном уровне, транспорт, юридическая база, позволяющая четко определять территории и способы их застройки малоэтажками, общественно-социальная составляющая, экология и т. д.

– В новом Генеральном плане развития в нескольких районах нашего города определены территории, предназначенные под малоэтажную застройку. Послужит ли это стимулом для развития малоэтажного строительства? Или хотя бы облегчит работу фирмам, занимающимся возведением малоэтажных домов?

С. Герасимов:
– Новый Генеральный план развития Санкт-Петербурга, несомненно, даст определенный стимул для подъема малоэтажного строительства, но опять-таки Генеральный план не дает гарантий инженерной подготовки земельных участков, выделенных под данный вид строительства. Это общая проблема для строительных компаний, ведущих как малоэтажное, так и многоэтажное строительство.

А. Поликарпова:
– Наличие плана предполагает развитие этих территорий, т. е подведение инженерных сетей, прокладку дорог, развитие социальной инфраструктуры. Отдельным фирмам, занимающимся возведением малоэтажных домов, пока что приходится делать это самостоятельно, что не так-то легко.

С. Щерба:
– Безусловно, послужит и стимулом, и своего рода государственной поддержкой в решении вопроса расширения зон малоэтажной застройки. Ведь зачастую фирмам-девелоперам и приходится решать проблему наличия мест, пригодных для малоэтажной застройки, укладывающихся ныне в рамки Генплана.

Подготовил Сергей Шумкин