НОВЫЕ СТИМУЛЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
НЕЗЫБЛЕМЫЕ ГАРАНТИИ ГЕНПЛАНА

Быстрое вхождение инвесторов в особенности нового Генплана – непростая, но требующая высокой активности при ее решении проблема.
Определить свои намерения спешат фирмы, ведущие жилищное, коммерческое или транспортное строительство. Свои вопросы возникают у предприятий ЖКХ.
А уж об архитекторах и говорить не приходится.

ГЛАВНОЕ – СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ

Основной аргумент уходящего времени – деньги – уже не является определяющим. Хотя без них даже здание с минимальным комфортом не построишь. Да и само понятие такого комфорта значительно изменилось – доступность жилья больше не является синонимом его дешевизны. Особенно сегодня, когда город испытывает заметные трудности с реализацией уже построенных квартир. А специалисты по недвижимости утверждают – в 2007 г. эта ситуация еще более усугубится. И тут речь идет о домах, где уже ведутся работы, – ожидается снижение их ввода до уровня около 1,6 млн кв. м.
Но главным все же является вопрос: где возводить новое жилье. В Генплане для этих целей предусмотрены вполне конкретные территории. О них говорится в постановлении правительства
№ 1124 о комплексе мероприятий по подготовке территорий. Они предназначены для жилищно-гражданского строительства на 2004–2010 гг. В нем содержится перечень адресов 23 новых кварталов с прогнозируемым вводом в общей сложности 13 млн кв. м жилья на территории 856 га.
Наиболее перспективным кварталам будет уделено внимание и средства бюджета. Речь идет о кварталах в Северо-Приморской части, в Каменке, на Юго-Западе, в Шувалово-Озерках, на Ржевке. На 2006–2007 гг. намечено освоение кварталов на Васильевском острове и в Рыбацком. Идут работы в Северной Долине, где территории будут предоставлены инвесторам под застройку. А в кварталах 9 и 25 в Шувалово-Озерках и 9а и 19а севернее улицы Новоселов общей площадью 83 га можно разместить более 1 млн кв. м жилой площади. Они уже переданы для реализации инвестиционных проектов. Особые надежды и определенная тревога связаны с реализацией проекта «Балтийская жемчужина».
Не забыта и малоэтажная застройка. Она ориентирована на пригороды, имеющие природную и художественную ценность. Ведется разработка проектов по Курортному и Петродворцовому районам с площадью освоения 83,4 га. Там можно разместить миллионы кв. м жилья. Этот список будет пополнен территориями Колпинского, Красносельского и Пушкинского районов.
Тут проявить себя с наилучшей стороны предстоит архитекторам Санкт-Петербурга. Им будет доверено решение сложнейшей задачи – сохранить самобытность этих мест, чтобы они органично влились в существующий мегаполис.
Есть и специфическая форма приложения потенциала инвесторов. Прежде всего это участие в реализации программы по расселению аварийного и ветхого жилья. Заказчиком по госзаказу здесь является Комитет по строительству. Количество строящихся по этой программе квартир год от года растет, и процесс этот продлится еще несколько лет. Есть где развернуться инвесторам и в строительстве по госзаказу все возрастающего количества объектов социального назначения.
Слабым звеном для города по-прежнему остаются хрущевки. Предложения по их реконструкции или сносу обсуждаются уже лет десять. Но особого прогресса в этом направлении не наблюдается. Не внесла больших перемен и договоренность с Москвой об экспериментальной «обкатке» столичного опыта. МИСК работает на этой ниве уже третий год, но сделал пока совсем немного.

Между тем наши местные фирмы уже созрели для самостоятельного разрешения этой проблемы по любому из имеющихся в отечественной и мировой практике направлений. Тем более что инвестиционные возможности питерских корпораций и фирм достаточно окрепли. И многие из них готовы потрудиться на этих благоустроенных и инженерно подготовленных территориях.

КОММЕРЧЕСКИЕ И СЕРВИСНЫЕ ОБЪЕКТЫ

Складывается впечатление, что многие инвесторы постепенно проявляют все большую активность в строительстве маркетов, супермаркетов, торговых и развлекательных комплексов, гостиниц, паркингов, стоянок АЗС и им подобных сооружений.
Тут достигнуты рубежи, о которых в Санкт-Петербурге совсем недавно еще не помышляли. Количество площадей, введенных в эксплуатацию за год, уже превысило 1 млн кв. м, и оно продолжает бурно расти. И местные фирмы тут нисколько не уступают зарубежным инвесторам ни по масштабам своих комплексов, ни по их оснащенности современными технологиями.
А показатели достигнуты впечатляющие – свыше 300 кв. м приходится на одну тысячу горожан. Но оказывается, что до привычных западному обывателю стандартов нам еще очень далеко. И в пределах нового Генплана надо постараться нынешний показатель чуть ли не утроить.
Единственное, что сдерживает инвестора – нехватка или отсутствие коммуникаций и инженерно подготовленных земель. Доходит до того, что такая знаменитая во всем мире фирма, как Икея, располагает свои комплексы на вылетных магистралях возле конечных станций питерского метро, но ... на землях Ленинградской области!
Вот мы и коснулись самой наболевшей общегородской проблемы – инженерно подготовленных территорий пока не хватает. И прежде всего это касается дислокации промышленных предприятий и проблемы их перебазирования из центра города. К чему мы и переходим в нашей очередной главке.

ЗАВОДЫ НА ЧЕМОДАНАХ

Городские власти начали инвентаризацию расположенных в производственных зонах объектов, включая инженерную инфраструктуру. Только после этого обследования в полном соответствии со схемами Генплана удастся разработать ТЭО развития зон, градостроительную и проектно-сметную документацию, создать согласованную систему управления зонами.
Нас обнадеживает, что еще год назад доминантой плана мероприятий по развитию промышленного потенциала Санкт-Петербурга на 2005–2007 гг. стали вложения в инфраструктуру. Главным условием при принятии решения об инвестировании является срок предоставления инженерно подготовленных территорий под строительство. Пока он достигает при согласовании промышленных проектов 1,5 лет.
Уже в ближайшее время потребуется от 300 до 500 га инженерно подготовленных территорий для перевода предприятий и привлечения новых инвесторов. Город начал инженерную подготовку таких территорий под Стрельной, в Красногвардейском районе. Но этого явно недостаточно.
Поскольку у инвестора нет свободных средств, городские власти пошли навстречу предпринимателю. Работа по снижению выкупной стоимости земельных участков в промзонах и стимулированию процесса вывода промышленных предприятий из центра города начата.

Снижение кадастровой стоимости земли на промышленных территориях потребует от бюджета около 320 млн руб. в год. Но правительство города считает возможным пойти на это, поскольку нет другой очевидной возможности для формирования цивилизованного рынка земли в городе. Такой подход будет не только стимулом для выкупа земли в частную собственность, но и обеспечит достаточную прозрачность всего процесса. А именно достижение максимальной прозрачности рынка и характеризует новый Генплан.
Реализация этого документа существенно трансформирует размещение производственных зон в городе. Ведь его концепция прямо предусматривает максимальное вытеснение производственной функции из центральных районов. На их территории к 2015 г. площади производственных зон будут сокращены на 500 га.

Зато для размещения различных производств резервируются территории общей площадью 1000 гектаров в периферийных нежилых зонах и в зоне Кольцевой автодороги.
Но это не весь запас площадей, предусмотренный Генпланом. Предприятия будут размещены в 16 существующих промзонах общей площадью 8,6 тыс. га. Они расположены преимущественно на окраинах города: «Парнас», «Коломяги», «Северо-Западная», «Красносельская», «Ржевка», «Предпортовая 1», «Предпортовая 2», «Конная Лахта», «Обухово», «Нева», «Рыбацкое», «Восточная (Пушкинская)», «Металлострой», «Шушары», «Юго-Западная» и «Белоостровская».
Для перебазирования и промышленной застройки может быть вовлечен еще и ряд нежилых зон – Полюстрово, Купчинская, Ручьи, Бронка, территория Большого порта, Горская, Кронштадтская и Петродворцовая.

Наиболее решительный шаг сделан властями города в отношении четырех наиболее активно развивающихся промышленных зон: Шушары, Конная Лахта, Металлострой и Юго-Западная. Там для инвесторов установлена минимально возможная ставка земельного налога – 8, 1 руб. за 1 кв. метр. Ранее в этих промзонах размер ставок колебался от 18,56 руб. до 32,04 руб. Есть основания полагать, что дотошный инвестор уже почувствовал эту разницу.
Нельзя во всей полноте выявить последствия предстоящего переезда предприятий на места своего нового базирования. Тем более что о своих намерениях заявила пока только десятая часть предприятий города. Пора высоко оценить толерантность городских властей, которые обходятся в этом деликатном вопросе безо всякого давления.
Тем более что активизация этого процесса сулит долгожданные перемены. И прежде всего в промышленно-периферийных зонах исторического центра и в промышленно-селитебном поясе. Появится возможность приступить к замещению производственной функции территорий на жилую и общественно-деловую путем активной реконструкции.
А часть производственных объектов можно будет сохранить. Но при условии обязательного сокращения санитарно-защитных зон; реконструкции и развития объектов инженерной инфраструктуры; выноса грузовых дворов и сортировочных станций.
Более подробный разговор на тему реконструкции городского центра Санкт-Петербурга мы надеемся продолжить в очередном номере нашего журнала.

Валентин Воронов