Отношения застройщиков с естественными монополистами

ОТ КОНФЛИКТА К КОМПРОМИССУ
Необходимо цивилизованное разрешение

Взаимоотношения застройщиков с естественными монополистами нуждаются в цивилизованном разрешении. Иного пути нет, ибо все мы живем в одном городе, и значит, нам просто необходимо договариваться и вырабатывать абсолютно прозрачные и понятные для всех правила игры.
Всем участникам придется считаться друг с другом, несмотря на реформы, «теневую» экономику, системные кризисы и тень Чубайса за спиной.

История вопроса

Отношения застройщиков с естественными монополистами испортились не сегодня и не сразу. Впрочем, в последнем можно усомниться, ведь методика подключения новых потребителей к электросетям и предоставления дополнительной мощности на основе заключения договоров на услуги по присоединению к источникам энергии и платы за присоединение ОАО «Ленэнерго» применяется с 2001 года.
Но в марте 2001 года строительная общественность обсуждала проблемы выдачи ТУ на строительство и реконструкцию и плату за передачу инженерных сетей на баланс «Ленэнерго». А год спустя, в марте 2002 года, уже ЗакС рассматривал разногласия между АО «Ленэнерго», администрацией города и строительными компаниями, характеризуя ситуацию в отрасли как критическую.
С тех пор критические моменты в отношениях города, естественных монополистов и застройщиков случались регулярно. Ситуацию мало изменило даже подписание в конце 2003 года cоглашения «Об упорядочении взаимоотношений Правительства Санкт-Петербурга, застройщиков и ОАО «Ленэнерго» с его «правомерностью введения платы за подключение строящихся объектов к источникам энергоснабжения».
С одной стороны, энергетики и городские власти праздновали утверждение платы за присоединение как серьезную победу: ведь полученная по договорам присоединения прибыль должна направляться на повышение надежности электроснабжения и стать серьезным инструментом развития энергосистемы.
С другой стороны, воз, то есть ситуация с собственно подключением построенных объектов к сетям электроснабжения, осталась без изменений.
Основная претензия к энергетикам прежняя: ни внесенная плата, ни заключенный договор не являются гарантией того, что объект будет обеспечен энергоресурсами в оговоренном объеме и в срок, необходимый инвестору!
Строителям не помогает ни имя, ни опыт работы на рынке, ни ведение комплексной застройки территории.

Vox populi

Н. Беляев, зам. главного энергетика ЗАО «Фирма «Р.К.Г.», 10 лет работающего на комплексной застройке Пушкина и Павловска:
– Наша компания ведет очень большой объем строительных работ в Пушкине. Казалось бы, все вопросы по подключению энергетических и инженерных сетей должны решаться без проволочек – ведь каждый год сдаем 20–30 тысяч кв. м жилья. Увы. По несколько месяцев не можем получить ТУ, согласования. А ведь мы не частный домик строим – ведем квартальную застройку города!
Выход из создавшейся ситуации не возможен без тесного взаимодействия и взаимопонимания власти и строительного бизнеса. Необходим конструктивный диалог власти и бизнеса, во что мы верим и на что надеемся.

М. Викторов, генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»:
– Взаимоотношения застройщиков с естественными монополистами давно нуждались в цивилизованном разрешении. Но если еще два года назад, когда рынок набирал обороты, строители могли закрыть глаза на какие-то дополнительные платы, то современная ситуация заставляет застройщиков считать каждую копейку.
После обсуждения поправок к ФЗ № 214 Ассоциацией были проанализированы взаимоотношения с основными монополистами ОАО «Ленэнерго» и ГУП «ТЭК СПб».
В результате была подготовлена аналитическая записка. В ней помимо общей характеристики системы взаимоотношений нами были внесены предложения, касающиеся сокращения сроков прохождения некоторых обязательных процедур. Например, срок передачи на баланс тепловых сетей мы предлагаем сократить с 285 до 135 дней, а срок перевода дома на постоянную схему со 190 до 60 дней.
Возмущает абсурдность ситуации с передачей сетей. Застройщик построил дом, сдал его, выполнив свои обязательства перед городом и людьми. А затем почти год вынужден передавать (безвозмездно) монополисту созданные на свои же средства сети! Но от этого страдают люди, которые не могут стать полноправными собственниками оплаченных квартир! И причина такой «неторопливости» кроется не столько в инерции наших монополистов, сколько в скрытой экономике их действий.

В. Воробьев, директор ЭК «Содружество», на обслуживании которой находятся 60 объектов от Стрельны до ул. Просвещения:
– Не секрет, что сегодня сроки передачи на баланс тепловых сетей и перевода дома на постоянную схему электроснабжения не просто неоправданно велики (год и больше). Они противоречат и интересам жильцов, и здравому смыслу. Ведь что такое временная схема подключения: нет горячей воды и лифтов, тепло подается лишь на строительные нужды, жильцы вынуждены «догревать» квартиры электричеством, отчего часты отключения.
А причина «неспешности» монополистов кроется в банальной экономике: по договорам о временной подаче электроэнергии тариф почти в 2 раза выше, чем после перехода на постоянную схему. Аналогичная ситуация с теплом и горячей водой. Не говоря уже о штрафных санкциях и возможности их безакцептного снятия!

Но ведь актом о приемке государство в лице своих представителей (Техническая инспекция, районная администрация и т. д.) подтверждает, что дом готов к эксплуатации. То есть товар готов для использования по назначению – для проживания. Но готов ли для проживания дом без горячей воды, отопления, лифта?
Дом без пандусов для инвалидов Госкомиссия не примет и это правильно, а вот без отопления и работающих лифтов – запросто. Хотя смогут ли инвалиды без лифта воспользоваться пандусами – еще вопрос. А ведь это все процедурные моменты, требующие не вложения средств, а лишь наведения порядка.
Можно ли изменить эту систему «экономии» и «скрытой экономики»? Конечно. Энергетики должны стать участниками строительства. И после оценки технической возможности подключения застройщик должен передать необходимую сумму энергоснабжающей организации. А она сама построит необходимую инженерию.
Исчезнет и та неявная форма взятки, в которую превратились все процедурные взаимоотношения с монополистами. Тут и получение ТУ, и вызов инспектора, и устранение недочетов. Даже поворот рубильника при переключении с временной схемы на постоянную!
Обязанность городских властей – проработать все звенья строительного процесса от предпроектных проработок до заселения. С тем чтобы каждый отвечал за свою часть работы. И чтобы никто в угоду своей экономике не мог действовать в ущерб другому и будущих жильцов. А пока такая возможность не исключена, за все будут расплачиваться жильцы и эксплуатирующая компания.

Руководство к действию?

Похоже, глас народа возымел свое действие.
Правительством Санкт-Петербурга в октябре 2005 года был утвержден «Порядок присоединения энергопринимающих устройств объектов нового строительства и реконструкции к электросетям ОАО «Ленэнерго» на территории Санкт-Петербурга».
Документ стал итогом совместной работы ОАО «Ленэнерго», ОАО «Петербургская сбытовая компания», Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, Комитета по строительству, Ростехнадзора и Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада».
В нем перечислены технические и организационные мероприятия, необходимые для присоединения к сетям электроснабжения. Причем количество мероприятий и сроки их выполнения по сравнению с существующими значительно сокращены.
Но насколько он защищает каждого из участников от возможных посягательств других в угоду их явной или «скрытой» экономике?

А. Бобров, председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению:
– Считаю принятый документ нормальным компромиссом. Дальнейшее давление на энергетиков со стороны строителей не оправдано. В Комитете формируется список недобросовестных строительных компаний, которые бросают жителей своих домов на произвол судьбы – не сдав систему теплоснабжения. Они просто обрекают их на существование в ненормальных условиях…
Мы сталкиваемся с этим на каждом шагу. Проблема неподключений системная: многие дома находятся на временной схеме теплоснабжения, потому что у них нет постоянной схемы электроснабжения. И нужно разбираться, кто виноват в каждом конкретном случае.

Могу со всей уверенностью сказать: огульной вины энергоснабжающих организаций нет. Тут 50% лежит на строителях, которые неответственно подошли к подготовке проекта, 50% – на энергетиках! До сдачи внутренней системы дома Госгортехнадзору и теплоснабжающей организации в соответствии с правилами эксплуатации теплоустановок и электроустановок, утвержденных на федеральном уровне, никто дом на постоянную схему не подключит. За это энергетики несут уголовную ответственность. Причем уголовную ответственность несут не только те, кого подключают, но и тот, кто подключает без должной приемки системы. Каждый должен ответственно относиться к своим обязанностям и не пытаться административным путем надавить на партнеров.

В. Кузьминов, первый заместитель генерального директор ОАО «Ленэнерго»:
– Дело не в нашем нежелании договариваться, а в отсутствии свободных мощностей из-за того, что энергосистема исчерпала свой ресурс. И вообще понятие «договариваться» в применении к экономике – это больше из воспоминаний о советских временах. В современных условиях действуют не «договоренности», а объективные факторы.
Во-первых, подчеркну, что мы не отказываем желающим получить новую мощность в присоединении. Но мы не можем обещать провести работы за два-три дня, как того требуют некоторые потребители. Во-вторых, такие работы требуют немало времени: в применении к подстанции это около года на проектирование и полтора – на строительство. В-третьих, в большинстве случаев даже строительством подстанции не обойтись – требуется реконструкция значительной части энергосистемы.

Проблема не в том, что мы отмахиваемся от потребителя, а в том, что отсутствие мощностей носит системный характер, и локально, как предлагают это сделать наши клиенты, ее не решить. Более того, даже плата за присоединение этой проблемы не решает. Нехватка мощностей перестанет быть объективным фактором только тогда, когда произойдет полное техническое перевооружение и реконструкция энергохозяйства.
Все, конечно, так, но ждать технического перевооружения энергокомплекса бывшего «Ленэнерго» (ныне ТГК-1) можно очень долго. Ведь реализация инвестиционной программы компании после реформирования если не остановлена, то как-то заторможена.

Взгляд из Москвы

Однако самые последние события, связанные с темой подключений, заставляют на причины «несгибаемости» петербургских энергетиков взглянуть иначе.
В конце ноября этим болезненным для всех городских строителей вопросом заинтересовался глава РАО «ЕЭС России» А. Чубайс. В ходе беседы с губернатором Санкт-Петербурга В. Матвиенко главный энергетик страны сделал неожиданное для себя открытие: оказывается, Северная столица слишком бурно развивается в последние годы. Из-за этого энергосистема города и исчерпала свои ресурсы.
Младенческое неведение г. Чубайса о жизни своего родного города кажется не то что сомнительным – абсолютно неправдоподобным. Зато оно прекрасно объясняет «невозмутимость» петербургской дочки РАО «ЕЭС России» в ответ на призывы и мольбы строителей и общественности. А также сокращение финансирования утвержденной ранее программы реконструкции и развития энергоисточников и прочее, и прочее…
Изменит ли что-нибудь личное вмешательство главного энергетика России во взаимоотношениях застройщиков и монополистов, сказать трудно. До 15 декабря по приказу главы РАО ЕЭС будет проведена полная инвентаризация всех проектов присоединения объектов к системе теплоэлектросетей на предмет безусловного выполнения обязательств «Ленэнерго» по присоединению потребителей. А дальше всем участникам процесса снова предстоит искать точки взаимного интереса.

Подводя итоги

Как заметил П. Созинов, директор ЭСОН:
– Наверняка к принятому документу у застройщика будут замечания. С одной стороны, это регламент – то есть последовательность действий, которые необходимо предпринять застройщику в отношениях с монополистом.
С другой стороны, «на выходе» получили временные показатели большие, чем хотелось бы. Но саму попытку регламентировать эту деятельность, показать, как она сложна, считаю положительной. Это необходимо – раскрывать и показывать ситуацию, вскрывать ее суть. Иным путем перемен в ней не добиться.