СПЕШИТЬ – ОРГАНИЗОВАННО, ФОРСИРОВАТЬ – БЕЗ АВРАЛОВ
Принцип действий в коммунальном бизнесе

Компания «Оргтехремстрой» своей деятельностью доказывает: коммунальная отрасль может работать с прибылью. На обслуживании предприятия почти 1,5 млн кв. м жилищного фонда, возведенного ЛенСпецСму. В январе компания «Оргтехремстрой» приняла от города на техническое обслуживание остров Декабристов, где сосредоточено более 800 тыс. кв. м жилья.

О том, на каких организационных, экономических принципах строится работа компании, о проблемах, которые пришлось решать в период подготовки к зиме острова Декабристов, о реформах ЖКХ мы говорим с генеральным директором ООО «Оргтехремстрой» к.э.н. Алексеем Федоровым.

– Алексей Васильевич, ваша компания работает эффективно, получая прибыль, развивается и расширяется. Как этого удается добиваться?
– Основа нашей эффективной работы создается еще на этапе строительства жилья, которое ведет ЛенСпецСму, на этапе приемки жилищного фонда в эксплуатацию. Мы получаем в обслуживание жилищный фонд с высокими эксплуатационными характеристиками, оборудованный современными теплопунктами, системами учета воды, тепла, электроэнергии.
Еще в процессе строительства мы знаем, с кем нам в дальнейшем предстоит сотрудничать: кто будет управляющий фондом, председателем ТСЖ, заранее подбираем персонал: сантехников, дворников, электриков. Договоры на техническое обслуживание у нас заключены не только с собственниками квартир, но и с ТСЖ, и Департаментом недвижимости ЛенСпецСму, в каждом документе подробно закреплены обязательства и ответственность сторон на разных уровнях. Со всей ответственностью могу сказать, что в нашей системе взаимоотношений полностью исключен формализм, который, как правило, предусматривает «лишь бы втюхать».
Принимая фонд на обслуживание, обязательно вместе со строителями проводим обследование домов, чтобы определиться с дополнительными мероприятиями по утеплению систем, сохранности оборудования. Например, у нас взяли за правило устанавливать двойные двери для подвальных помещений, хотя по нормативам достаточно одной. И руководство ЛенСпецСму идет на эти затраты, прислушивается к пожеланиям эксплуатационников, понимая, что в дальнейшем эти затраты окупятся сторицей.
А дальше действуем так, как принято во всем мире, как того требуют правила эксплуатации жилищного фонда: последовательно, постоянно, без авралов. После завершения отопительного сезона анализируем все зимние заявки, обращения жителей, которые регистрировала диспетчерская служба, систематизируем их по видам. Обязательно проводим весенний осмотр жилых домов с оформлением не только установленных актов, но и дополнительных в произвольной форме, выполнение которых позволит обеспечить устойчивость прохождения зимнего сезона. Используя данные осмотра, статистические и аналитические показатели, накопленные за период прохождения зимнего максимума, планируем необходимые мероприятия, которые и выполняем по графику в межотопительный сезон.

– То есть специальных кампаний, скажем, по весенней уборке, подготовке к зиме у вас нет?
– Весной и летом мы промываем внутридомовые системы, проводим подготовку к гидравлическим испытаниям. Осуществляем, как положено, раз в три года замеры сопротивления изоляции по всему фонду. Обследуем теплопункты и энергосистемы, проверяем работу пожарной сигнализации, готовим паспорта готовности фонда к зиме. Можно эти традиционные мероприятия назвать и кампанией, но они проходят в плановом порядке, без авралов и лихорадки.
Благодаря плановой работе, профилактике, применению современных технологий в ремонте и обслуживании жилищного фонда, у нас не было за все время деятельности ни одной крупной аварии, и фонд находится в хорошем состоянии. Обслуживание жилищного фонда нельзя подразделить на эксплуатацию зданий в отопительный сезон и его подготовку в летний период. Это многоплановый непрерывный цикл сложных работ, позволяющий не только обеспечить достойные условия проживания населения, но и увеличить нормативные сроки службы конструктивных элементов строений и инженерных сетей.
В этом году мы приняли на техническое обслуживание от ЛенСпецСму жилые комплексы «Живой родник», «Ланской квартал», сейчас идет покорпусное заселение, новоселы осваиваются, обживаются. И мы готовились к расширению зоны обслуживания заранее: купили дополнительную технику, расширили штат, заключили договоры.

– Алексей Васильевич, все ваши доходы складываются только из платежей за обслуживание фонда?
– Не только. Скажем так: эксплуатация жилья у нас идет без убытков. Кроме того, ЛенСпецСму не препятствует тому, чтобы мы зарабатывали дополнительные средства, расширяя сферу деятельности, скорее, создает для этого все условия. Головная компания предоставляет нам кредиты для приобретения дорогой техники и оборудования, оплачивает работы, которые выходят за рамки договора на техническое обслуживание жилья.
Мы имеем лицензии не только на эксплуатацию внутренних и наружных сетей, электрооборудования, проверку вентиляционных каналов, но и выполнение кровельных и сантехнических, ремонтно-строительных работ. У нас квалифицированный персонал, что дает возможность оказывать самые разнообразные услуги. Это и приносит основные доходы нашему предприятию.

В соответствии с Жилищным кодексом все работы по перепланировке, перестройке квартир должны осуществляться по согласованию с Межведомственной комиссией. Мы проводим экспертизу проектов, оказываем услуги по согласованию документации по перепланировке квартир, которую предпринимают собственники, кроме того, ведем технадзор во время работ по перестройке квартир. По желанию собственников можем провести и евроремонт.
Многие владельцы квартир пользуются нашими услугами – это удобно, поскольку наши специалисты способны в короткий срок профессионально провести согласования и перепланировку, ремонт в квартире. Они владеют точными сведениями о том, как проложены коммуникации, могут при необходимости отключить системы водо-, теплоснабжения, если в проекте предусмотрено переустройство внутренней разводки сетей.
Заказы на ремонтные работы мы принимаем не только от дольщиков, но и владельцев встроенных помещений, где располагаются магазины, аптеки, кафе.

Отдельным направлением деятельности у нас является вывоз бытового и строительного мусора. Ежемесячно мы транспортируем по отдельным договорам с ТСЖ и ЛенСпецСму до трех тысяч кубометров бытовых и строительных отходов.
В результате такой разноплановой деятельности каждый год доходная часть предприятия увеличивается. Это позволяет расплачиваться по кредитам, укреплять производственную базу, приобретать современные средства малой механизации и качественную спецодежду для персонала, мобильные телефоны.

– В январе город передал вам на обслуживание остров Декабристов. Насколько проблемным оказался жилищный фонд, как вы действовали здесь?
– Остров Декабристов застраивался накануне перестройки, когда в строительной отрасли уже начался кризис. Дома сдавались с многочисленными недоделками, в некоторых местах работы по благоустройству не были доведены до конца. Это большая территория, ограниченная проспектами Кораблестроителей, Морским, набережной Смоленки, Наличной улицей. Весь фонд составляет почти 900 тыс. кв. м и находится на обслуживании РЭС-1.
Мы набрали персонал, увеличив штат работников почти на 100 человек, в два раза подняли заработную плату, создали аварийную службу, которая, как и в «Оргтехстрое», действует круглосуточно и в таком же режиме принимает текущие и аварийные заявки от граждан. Уже завершаем реконструкцию и ремонт помещений, в которых будет располагаться диспетчерская, персонал аварийной службы – люди должны работать в нормальных, человеческих условиях.

Первое, что мы сделали, это провели работы по всем заявкам, которые накопились за последнее время, а это составило более 100 адресов. Выполнили работы по ликвидации следов протечек с кровель, после аварий на трубопроводах, после пожаров, после герметизации межпанельных швов. Только на проведение этих работ было потрачено более миллиона рублей.
И хотя мы начинали свои действия, что называется, с чистого листа, компания «Ленэнерго» выставила нам миллионные счета за потребленную ранее электроэнергию, причем по непонятным методам расчета, поскольку в некоторых домах были украдены счетчики.
Почти миллион рублей пришлось направить на восстановление водосточных труб на 20 домах: весной, когда начал таять снег, вода устремилась в подвалы. В парадных множества домов, как выяснилось после обследования, отсутствовали радиаторы отопления, а в некоторых дворах изначально не были устроены контейнерные площадки. Для устранения этих недостатков тоже потребовались немалые средства.
Чтобы подготовить фонд к отопительному сезону, потребовались усилия, но все-таки мы справились, и 20 августа паспорта готовности на дома были оформлены. За это время число жалоб, заявлений и претензий от граждан уменьшилось в два раза. И сейчас постепенно мы начинаем приводить работу эксплуатирующей организации в систему.

– Что вы для этого предприняли?
– Создали аварийную службу, укомплектовали опытными специалистами, снабдили их мобильными телефонами. И сегодня выполнение аварийных и текущих заявок идет в нормальном режиме. Дальше мы намерены постепенно, последовательно внедрять новые, современные методы работы.

Рассчитываем создать участки по оказанию разного рода услуг населению, применить и известную комплексную схему обслуживания: один мастер – один дом. Приведя работу службы в порядок, начнем привлекать граждан к управлению фондом, создавать ТСЖ. За этот год на острове Декабристов мы создали еще три товарищества, два оформляют документы, еще в нескольких домах готовимся к проведению организационных собраний.
Считаю, в таком положении было рано форсировать создание ТСЖ. Надо, чтобы люди реально оценили нашу работу, более того, убежден, что содействовать созданию ТСЖ, вести разъяснительную, агитационную работу среди населения следует не только коммунальщикам, а и муниципальным советам, районным властям, депутатам.

– Алексей Васильевич, значит, до стабильной работы, извлечения прибылей в коммунальном бизнесе еще далеко?
– Эффективно работать в коммунальном бизнесе, особенно на первых порах, мне кажется, смогут только очень крупные компании, имеющие опыт управления коммунальным бизнесом, способные вкладывать большие деньги в реанимацию жилищного фонда, устранение проблем, связанных с недоремонтом.
Мы, например, не стали принимать участие в торгах на техническое обслуживание жилищного фонда, которые объявлял город. За год, который дается по условиям контракта на то, чтобы качественно изменить работу коммунальной службы, это вряд ли удастся. За счет хорошей организации можно устранить те недостатки, что лежат на поверхности, провести оценку фонда, составить планы, упорядочить работу аварийной службы. Но получить прибыль – вряд ли.
Не думаю, что коммунальный бизнес устроит ситуация, когда не существует реально действующего механизма взимания платежей с недобросовестных квартиросъемщиков. У нас, например, в январе долги по квартплате по острову Декабристов составили 40%. Сегодня они составили менее 10%, но в целом объем неплатежей за коммунальные услуги превысил 5 миллионов рублей. Между тем механизм разрешения споров с неплательщиками у нас нелеп, запутан и неэффективен. Считаю, что законодателям есть над чем подумать.

Государство обязано пересмотреть отношение к этому вопросу со всех сторон: юридической, организационной и технической. При новом строительстве, реконструкции жилья необходимо внедрять иной способ разводки внутридомовой системы подачи тепла и воды, чтобы отключить воду, тепло, электроэнергию можно было, не входя в квартиру. Важно создать и эффективные досудебные меры, которые помогут строить отношения с неплательщиками. Иначе получается, что коммунальная отрасль единственная в стране, где услуги граждане могут годами получать бесплатно.
Наверно, пришло время усвоить, что только за реальные деньги можно получать качественные услуги и, только действуя в экономически понятных условиях, коммунальная отрасль может стать прибыльной и престижной. Но в то же время нельзя забывать, что эффективность работы организации по обслуживанию жилого фонда оценивается не только экономическим, но и социальным эффектом, который напрямую связан с развитием общества в целом.

Роза Михайлова

Санкт-Петербург,
Комендантский проспект, д. 27, корп. 1
Тел. 306-9961, факс 306-8834